Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu? Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp? Đây là những câu hỏi mọi người thường quan tâm khi có ý định xây nhà. Hãy cùng Bất động sản ODT tìm câu trả lời cho những thắc mắc trên.

1. Có được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Có được tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp không

Quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 ghi rõ về vấn đề sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới thửa đất, quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Do đó, việc sử dụng đất sai mục đích, ở đây là sử dụng đất nông nghiệp để xây nhà ở là sai quy định và sẽ bị xử phạt. Cũng theo Điều 9, 10, 11, 12 của nghị định 91/2019/NĐ - CP, việc tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở hay sử dụng đất nông nghiệp với mục đích xây là hành vi vi phạm pháp luật, sẽ bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. 

2. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu? 

xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu

Xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mà không được pháp luật cho phép, đây là việc vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo từng trường hợp cụ thể.

2.1. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu - Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở 

Diện tích đất lúa chuyển mục đích trái phép sang đất ở Mức xử phạt 
Đối với khu vực nông thôn  Đối với khu vực thành thị 
Dưới 0,01 ha  3 triệu đến 5 triệu đồng  6 triệu đến 10 triệu đồng
Từ 0,01ha đến dưới 0,02ha  5 triệu đến 10 triệu đồng 10 triệu đến 20 triệu đồng 
Từ 0,02ha đến dưới 0,05ha  10 triệu đến 15 triệu đồng  20 triệu đến 30 triệu đồng 
Từ 0,05ha đến dưới 0,1ha 15 triệu đến 30 triệu đồng 30 triệu đến 60 triệu đồng
Từ 0,1ha đến dưới 0,5ha  30 triệu đến 50 triệu đồng 60 triệu đến 100 triệu đồng
Từ 0,5ha đến dưới 1ha  50 triệu đến 80 triệu đồng 100 triệu đến 160 triệu đồng
Từ 1ha đến dưới 3ha 80 triệu đến 120 triệu đồng 160 triệu đến 240 triệu đồng
Từ 3ha trở lên  120 triệu đến 250 triệu đồng 240 triệu đến 500 triệu đồng

2.2. Chuyển đổi đất rừng đặc dụng (rừng trồng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) sang đất ở 

Diện tích đất rừng đặc dụng được chuyển sang đất ở trái phép Mức xử phạt 
Diện tích dưới 0,02ha  3 triệu đến 5 triệu đồng
Từ 0,02ha đến dưới 0,05ha  5 triệu đến 10 triệu đồng
Từ 0,05ha đến dưới 0,1ha  10 triệu đến 15 triệu đồng
Từ 0,1ha đến dưới 0,5ha  15 triệu đến 30 triệu đồng
Từ 0,5ha đến dưới 1ha  30 triệu đến 50 triệu đồng
Từ 1ha đến dưới 5ha  50 triệu đến 100 triệu đồng
Từ 5ha trở lên  100 triệu đến 250 triệu đồng

2.3. Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở 

Diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng một cách trái phép Mức xử phạt hành chính
Đối với khu vực nông thôn Đối với khu vực thành thị
Dưới 0,02ha  3 triệu tới 5 triệu đồng 6 triệu tới 10 triệu đồng
Từ 0,02ha đến dưới 0,05ha  5 triệu tới 8 triệu đồng 10 triệu tới 16 triệu đồng
Từ 0,05ha đến dưới 0,1ha  8 triệu tới 15 triệu đồng 16 triệu tới 30 triệu đồng
Từ 0,1ha đến dưới 0,5ha  15 triệu tới 30 triệu đồng 30 triệu tới 60 triệu đồng
Từ 0,5ha đến dưới 0,1ha  30 triệu tới 50 triệu đồng 60 triệu tới 100 triệu đồng
Từ 0,1ha đến dưới 0,3ha  50 triệu tới 100 triệu đồng 100 triệu tới 200 triệu đồng
Từ 0,3ha trở lên 100 triệu tới 200 triệu đồng 200 triệu tới 400 triệu đồng

Ngoài mức xử phạt hành chính, các cá nhân vi phạm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không được pháp luật cho phép còn phải khắc phục hậu quả, xoá bỏ nhà đã xây dựng trên đất sử dụng sai mục đích, đồng thời khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

3. Vậy làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?

Vậy làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp

Việc tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là không được phép và là hành vi vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo quy định. Tuy nhiên, nếu bạn muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, bạn cần phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là bạn phải làm thủ tục xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà một cách hợp pháp.

3.1. Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ những giấy tờ sau:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất 
  • Giấy tờ chứng nhận đất bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tại phòng tài nguyên và môi trường.

Bước 3: Đơn vị tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ. 

Trong trường hợp hồ sơ của bạn chưa hợp lý hoặc thiếu giấy tờ, đơn vị tiếp nhận sẽ thông báo để bạn bổ sung trong vòng 3 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ. 

Trong trường hợp hồ sơ của bạn đạt yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, tiến hành thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí, trình UBND cấp huyện xét duyệt và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ dữ liệu đất đai hay hồ sơ địa chính sau khi quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Bước 4: Nhận kết quả quá trình chuyển đổi. Nếu cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lô đất nông nghiệp của bạn đã trở thành đất ở và bạn hoàn toàn có quyền xây nhà theo quy định của pháp luật. 

Thời hạn xét duyệt hồ sơ và trả kết quả không quá 15 ngày, theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

4. Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở 

Điểm b Điều 2 Khoản 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định "Khi thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch. Mức chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi".

Theo đó, phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở mà người sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức sau đây:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

5. Trường hợp xây dựng không cấp phép, trái phép mà không bị phá dỡ 

Trường hợp xây dựng không cấp phép, trái phép mà không bị phá dỡ 

Khi xây nhà sai mục đích sử dụng, xây nhà trên đất nông nghiệp mà không được chấp thuận bởi cơ quan có thẩm quyền, ngoài hình thức xử phạt hành chính, người vi phạm sẽ phải giải quyết hậu quả và tháo dỡ nhà. Tuy nhiên, dưới đây là một số trường hợp đặc biệt không cấp phép, trái phép mà không bị phá dỡ. 

Cụ thể, theo Quy định tại Khoản 2 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với công trình được xây dựng theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng, tuy nhiên thực tế không có giấy phép xây dựng; các công trình thực hiện xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng do pháp luật quy định; và công trình bị xây dựng sai lệch so với thiết kế do cơ quan thẩm quyền thẩm định, phê duyệt, sai thông tin quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, các điều kiện để công trình không bị phá dỡ gồm:

  • Sự việc xảy ra quá ngày 04/01/2008 nhưng đã kết thúc trước ngày 15/01/2018
  • Không vi phạm chỉ giới xây dựng
  • Không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận
  • Không có tranh chấp xảy ra khi xây dựng
  • Thực hiện xây dựng trên một lô đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
  • Phải phù hợp theo quy hoạch xây dựng do cơ quan do thẩm quyền phê duyệt 
  • Nhận được giấy phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Hoặc thực hiện điều chỉnh giấy phép sau khi chủ đầu tư nộp phạt. 

Theo Thông tin tại Khoản 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo; thi công xảy ra nhiều lỗi sai so với nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới; xây dựng công trình khi không chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải bắt buộc có giấy phép xây dựng; thi công công trình sai thiết kế đã được cấp, sai thông tin quy hoạch xây dựng, hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng; và các công trình xây dựng trái phép, sai thiết kế được phê duyệt theo quy định, điều kiện cần và đủ để công trình không bị phá dỡ là:

  • Hành vi vi phạm kết thúc không quá ngày 15/01/2018
  • Không vi phạm chỉ giới xây dựng
  • Không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận 
  • Không có tranh chấp 
  • Thực hiện xây dựng trên khu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
  • Nay phù hợp theo quy hoạch xây dựng do cơ quan thẩm quyền phê duyệt
  • Nhận được cấp giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc thực hiện cấp giấy phép sau khi chủ đầu tư thực hiện nộp phạt

6. Các câu hỏi liên quan 

6.1. Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp?

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

  • Đất không có tranh chấp 
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
  • Trong thời hạn sử dụng đất 

Do đó, trước hết bạn cần kiểm tra xem thửa đất có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không. Mặc khác, thửa đất nông nghiệp nhưng người sử dụng đất lại xây nhà ở, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, bạn không nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp, trừ trường hợp đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật. 

6.2. Có được xây nhà tạm trên đất nông nghiệp?

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác. Như vậy, đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích sản xuất nông nghiệp, mọi hoạt động sử dụng sai mục đích là trái phép, kể cả việc xây nhà tạm trên đất nông nghiệp. 

6.3. Đơn xin xây nhà tạm trên đất nông nghiệp gồm giấy tờ gì?

Việc tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là không được phép. Tuy nhiên, bạn có thể xin giấp phép xây dựng tạm khi công trình đảm bảo các điều kiện sau:

  • Công trình đó nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn
  • Công trình phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục đích đầu tư
  • Công trình đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình lân cận
  • Công trình đảm bảo các yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật...
  • Hồ sơ thiết kế công trình phải đáp ứng quy định
  • Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do UBND tỉnh quy định
  • Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh
  • Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và dự án. 

Hồ sơ xin xây nhà tạm trên đất nông nghiệp gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu 
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 
  • Bản trích đo bản đồ địa chính (nếu chuyển mục đích một phần thửa)
  • Bản vẽ thiết kế xin phép xây dựng công trình (2 bản chính)

Thời hạn xử lý hồ sơ và trả kết quả là không quá 20 ngày làm việc. 

6.4. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Để xây nhà trên đất nông nghiệp và được cấp sổ đỏ, bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở. Sau khi chuyển đổi thành đất ở, bạn có thể xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND cấp huyện nơi có đất để tiến hành xây nhà. Cuối cùng, bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất đáp ứng 3 điều kiện sau (theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013):

  • Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai
  • Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp 
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch