Quốc hội thông qua Nghị quyết thi hành Luật Đất đai từ 2026, làm rõ cơ chế thu hồi đất, xử lý hợp đồng BT và rút ngắn thủ tục, kỳ vọng khai thông nhiều dự án chậm tiến độ.
Quốc hội sáng 11/12/2025 đã chính thức thông qua “Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, văn bản gồm 3 chương, 13 điều, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, với tỷ lệ tán thành cao: 428/437 đại biểu có mặt (90,49%). Nghị quyết được đánh giá là bước hoàn thiện kỹ thuật pháp lý nhằm tháo gỡ một số điểm nghẽn kéo dài trong thực tiễn quản lý, thu hồi, giao, cho thuê và thanh toán đất cho các dự án, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Một trong những thay đổi quan trọng nhất liên quan trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là quy định về thu hồi phần diện tích đất còn lại khi việc thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ đã đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất. Theo đó, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được căn cứ quyết định thu hồi phần diện tích chưa thỏa thuận để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư, với việc bồi thường, hỗ trợ đối với phần đất còn lại được thực hiện như trường hợp Nhà nước thu hồi đất; nếu mức bồi thường trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình đã thỏa thuận thì người có đất sẽ được nhận phần chênh lệch. Quy định này mở đường cho nhiều dự án bị ách tắc do không thể tập trung được toàn bộ diện tích đất, nhưng đồng thời yêu cầu sự thận trọng khi cân đối quyền lợi người dân để tránh phát sinh khiếu kiện.
Vấn đề các hợp đồng “xây dựng - chuyển giao” (BT) vốn là nguồn gây tranh luận nhiều năm cũng được làm rõ. Nghị quyết xác định thời điểm tính giá đất để thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Đáng chú ý, nếu Nhà nước chậm giao hoặc cho thuê đất, nhà đầu tư được hưởng khoản bồi thường bổ sung tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước, tính trên phần giá trị các hạng mục công trình đã hoàn thành; khoản bồi thường này tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành đến khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Quy định này áp dụng cho các hợp đồng BT được thực hiện từ ngày Nghị quyết có hiệu lực, nhằm cân bằng rủi ro giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư trong trường hợp chậm trễ thủ tục giao đất. Các hợp đồng BT ký trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực sẽ được xử lý trong một khuôn khổ riêng của các nghị quyết tháo gỡ các dự án tồn đọng để đảm bảo tính đồng bộ.
Nghị quyết cũng hoàn thiện khung pháp lý về thủ tục thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất và một số kỹ thuật soạn thảo văn bản liên quan. Cụ thể, Chính phủ được giao quy định chi tiết việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư trong những trường hợp cần thiết; đồng thời bổ sung quy định rằng khi cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá có thể trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Những sửa đổi này nhằm tạo điều kiện pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đấu giá, thu hồi và giao đất, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nhưng vẫn đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi tái định cư cho người dân bị thu hồi.
Bên cạnh các điểm về thu hồi, giao đất cho dự án, hợp đồng – thanh toán BT, thủ tục đấu giá, Nghị quyết cũng quy định rõ ràng ưu đãi tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, từ năm 2026, đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp (đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở) sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thay vì phải nộp toàn bộ 100 % như trước đây. Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50% chênh lệch; nếu vượt trên một lần hạn mức thì phải nộp 100% chênh lệch.
Về mặt kỹ thuật và tổ chức, Nghị quyết yêu cầu rà soát, thống nhất về thuật ngữ, thể thức trình bày để tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và các luật, văn bản liên quan như Luật Quy hoạch. Trên thực tế, tính đồng bộ về khung pháp lý và kỹ thuật văn bản sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp do hiểu khác nhau trong giải thích quy định, đồng thời tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp.
Những thay đổi nêu trên sẽ có tác động lan tỏa tới thị trường bất động sản. Việc tháo gỡ thủ tục, cho phép thu hồi phần diện tích còn lại khi đạt tỷ lệ thỏa thuận cao và quy định rõ thời điểm xác định giá đất cho hợp đồng BT có thể giúp nhiều dự án hạ tầng và nhà ở bị đình trệ tái khởi động, giảm chi phí thời cơ cho nhà đầu tư và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, từ đó làm tăng cung đất dự án trong trung hạn. Tuy nhiên, tác động này phụ thuộc lớn vào cách thức triển khai ở địa phương, khả năng giám sát bảo đảm bồi thường, tái định cư công bằng cho người dân và mức độ minh bạch trong đấu giá, giao đất. Nếu triển khai yếu kém, rủi ro khiếu nại, khiếu kiện vẫn có thể gia tăng, kéo theo hệ lụy pháp lý và tài chính cho cả người dân và chủ đầu tư.
Theo bất động sản odt.vn, với hiệu lực từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết được kỳ vọng sẽ là công cụ pháp lý quan trọng để gỡ nút thắt cho nhiều dự án đô thị, hạ tầng còn tồn đọng, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất thông qua các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thời gian tới, trọng tâm triển khai sẽ rơi vào công việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, phân công rõ trách nhiệm giữa các cơ quan trung ương và địa phương, cũng như đôn đốc, kiểm tra việc thực thi để đảm bảo nghị quyết không chỉ là văn bản trên giấy mà thực sự trở thành động lực thúc đẩy phát triển bền vững cho thị trường đất đai và bất động sản.