Trong bối cảnh giá nhà leo thang chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và hoạt động đầu cơ bất động sản tiếp tục gia tăng, Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất siết hạn mức vay mua nhà thứ 2, thứ 3 nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ, hướng tín dụng vào nhu cầu ở thực.
Giá nhà tăng mạnh, đầu cơ vẫn “nóng”
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận đà tăng giá mạnh trong suốt nhiều quý liên tiếp. Tại Hà Nội, giá chung cư trung cấp đã vượt 70 triệu đồng/m2, còn phân khúc cao cấp và biệt thự, liền kề đạt tới 150 – 200 triệu đồng/m2. TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng tương tự, khiến khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.
Bộ Xây dựng nhìn nhận rằng, giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông.
Cùng với đà tăng giá nhà, dư nợ tín dụng về nhà ở cũng leo thang mạnh mẽ. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, có khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng đang “chảy” vào bất động sản, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.
Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng cho rằng cần có cơ chế kiểm soát chặt dòng vốn vay chảy vào hoạt động đầu cơ để đảm bảo an toàn tín dụng và ổn định thị trường.
Đề xuất siết tín dụng mua nhà thứ 2, thứ 3
Theo dự thảo nghị quyết đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, người mua nhà ở lần thứ 2 sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, trong khi người mua căn thứ 3 trở lên chỉ được vay 30% giá trị. Chính sách này không áp dụng với nhà ở xã hội và những trường hợp chứng minh được nhu cầu ở thực, như mua cho con cái hoặc chuyển nơi sinh sống.
Bộ Xây dựng cho rằng, việc hạn chế tỷ lệ cho vay với người sở hữu nhiều bất động sản sẽ giảm động cơ đầu cơ, đồng thời ưu tiên tín dụng cho người mua nhà lần đầu. Đây cũng là biện pháp giúp ổn định hệ thống tài chính – ngân hàng, tránh nguy cơ bong bóng bất động sản trong bối cảnh tín dụng vào lĩnh vực này đang tăng nhanh.
Tránh “siết nhầm” người mua ở thực
Mặc dù đồng tình với mục tiêu kiềm chế đầu cơ, một số chuyên gia cho rằng chính sách này cần được thiết kế thận trọng để không ảnh hưởng tới người mua ở thật. TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định “Nếu không kiểm soát giao dịch và nhận diện đúng người đầu cơ, việc siết vay có thể tạo ra sự bất bình đẳng, người nghiêm túc bị ảnh hưởng, còn người ‘lách luật’ thì vẫn đầu cơ được.”
Ông cho rằng, hiện nay Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch, khiến việc phân biệt mục đích mua nhà trở nên khó khăn. Nhiều người mua căn thứ 2 vì chuyển công tác, tách hộ, hoặc mua cho con cái lập gia đình, đây không phải là đầu cơ nhưng vẫn có thể bị xếp vào diện hạn chế vay.
Theo TS. Ánh, biện pháp thuế sẽ hiệu quả hơn trong việc chống đầu cơ. Việc đánh thuế cao với bất động sản bỏ hoang, nhà ở thứ 2 trở lên hoặc lợi nhuận từ chuyển nhượng ngắn hạn sẽ đánh trực diện vào hành vi đầu cơ, thay vì siết nguồn vốn vay.
Ông nhấn mạnh, muốn chống đầu cơ, phải đánh vào lợi ích của hành vi đầu cơ chứ không chỉ chặn dòng vốn vay.
Nhiều ý kiến trái chiều quanh đề xuất siết vay mua nhà thứ hai
Trước đề xuất của Bộ Xây dựng về việc siết hạn mức vay mua nhà thứ hai, thứ ba nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành đã đưa ra quan điểm khác nhau.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng, việc giới hạn tín dụng cho người mua nhà thứ hai trở lên có thể xem là “van điều tiết” cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang quá nóng. Chính sách này, theo ông, có thể góp phần hạn chế tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cho mục đích đầu tư, giúp ổn định thị trường nhà ở.
Tuy nhiên, ông Kiệt cũng lưu ý rằng nếu áp dụng cứng nhắc, không có cơ chế linh hoạt, chính sách siết vay có thể gây tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường, làm chậm lại dòng luân chuyển cung, cầu, ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại.
Ở góc độ khác, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, biện pháp hạn chế tín dụng chỉ nên là một phần trong gói giải pháp tổng thể. Theo họ, hiện nay nhiều nhà đầu cơ không còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, mà chuyển sang sử dụng vốn tự có hoặc hình thức đặt cọc, sang tay để kiếm lời.
Cần đồng bộ công cụ chính sách để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và bền vững, không thể chỉ dựa vào một công cụ duy nhất như tín dụng, mà cần kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp, từ chính sách thuế, quy hoạch nguồn cung, đến minh bạch hóa thông tin thị trường.
Biện pháp siết hạn mức vay mua nhà thứ hai, thứ ba nhằm hạn chế đầu cơ chỉ thực sự hiệu quả khi được phối hợp với các chính sách quản lý và dữ liệu đầy đủ. Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản cần sớm được hoàn thiện và liên thông giữa các bộ ngành, giúp Nhà nước phân biệt rõ người mua để ở thật và người mua để đầu tư, từ đó ban hành chính sách tín dụng và thuế phù hợp.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách thuế bất động sản trong việc chống đầu cơ. Theo đề xuất được nhiều chuyên gia tài chính và bất động sản ủng hộ, Việt Nam nên sớm xem xét áp dụng thuế tài sản đối với nhà đất bỏ trống, không đưa vào sử dụng, hoặc chuyển nhượng ngắn hạn, tương tự mô hình đang được áp dụng tại nhiều quốc gia phát triển.
Giải pháp này vừa có thể tạo sức răn đe thực chất đối với giới đầu cơ, vừa khuyến khích sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở thực cho người dân. Song song đó, việc công khai, minh bạch dữ liệu giao dịch và quy hoạch cũng được xem là yếu tố then chốt giúp thị trường vận hành lành mạnh, giảm nguy cơ bị chi phối bởi tin đồn và tâm lý đám đông.