Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, đánh dấu bước ngoặt trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, mỗi căn nhà, mỗi lô đất sẽ được cấp một mã định danh điện tử duy nhất, giống như "căn cước công dân", tích hợp toàn bộ lịch sử pháp lý và giao dịch. Các chuyên gia kỳ vọng đây là nền tảng để chấm dứt tình trạng thổi giá, đầu cơ đã ám ảnh thị trường nhiều năm qua.
Mã định danh – "căn cước" chặn đầu cơ
Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, mỗi căn nhà (chung cư hoặc riêng lẻ) và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng. Đây là chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Cấu trúc của mã định danh bao gồm: mã thông tin dự án, công trình; mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên. Nói một cách dễ hiểu, mã định danh bất động sản giống như số căn cước của một căn nhà, dùng để nhận diện chính xác căn nhà đó trong các hồ sơ và hệ thống quản lý.
Thay vì quản lý hồ sơ giấy, mã số này liên kết toàn bộ luồng dữ liệu từ lúc tài sản hình thành đến khi biến động quy hoạch. Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch và bất động sản tồn kho.
Bên cạnh từng sản phẩm bất động sản, Nghị định cũng mở rộng cấp mã định danh cho các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới bất động sản và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Hệ thống dữ liệu được xây dựng theo hướng mở, liên thông, tuân thủ tiêu chuẩn về cơ sở dữ liệu và an ninh bảo mật.
Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong bóng tối của thông tin thiếu minh bạch. Giá nhà bị thổi cao gấp nhiều lần giá trị thực, các cơn "sốt đất ảo" bùng phát rồi lặng tắt, để lại không ít người mua nhà với khoản lỗ khổng lồ.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá một trong những nguyên nhân khiến thị trường địa ốc liên tục xuất hiện các cơn sốt ảo, đầu cơ, thổi giá là do thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất và định danh rõ ràng.
TS Đính cũng chỉ ra rằng việc thiếu minh bạch thông tin thời gian qua đã dẫn đến những hệ lụy như tình trạng "sốt đất ảo" lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực, dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính. Người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng khi dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia, các hoạt động như tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn. Trước khi có nghị định mới, việc quản lý chủ yếu dừng ở cấp huyện, sau đó mở rộng lên cấp tỉnh, nhưng chưa cho phép quản lý tài sản nhà ở và đất đai ở quy mô quốc gia.
GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, việc định danh không chỉ dừng ở cấp sản phẩm, mà còn nằm trong một hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản đầy đủ, bao gồm thông tin dự án, tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ triển khai, tình trạng pháp lý và danh sách các chủ thể sở hữu.
Theo GS Đặng Hùng Võ, mã định danh bất động sản tự thân không làm thay đổi giá đất mà nó chỉ là công cụ nhận diện. Tuy nhiên, khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá. Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản: hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, khi mã định danh điện tử được triển khai đồng bộ, bất động sản sẽ dần trở lại đúng vai trò của nó, phục vụ nhu cầu ở và sử dụng, thay vì trở thành công cụ tích trữ và đầu cơ.
Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ
Từ góc độ thực tế của doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đồng tình với hướng đi của chính sách nhưng cũng đặt ra những đòi hỏi cụ thể về chất lượng thực thi.
CEO EZ Property đánh giá, việc gắn mã định danh từng bất động sản đóng vai trò như một bản "sơ yếu lý lịch" toàn diện của tài sản, tích hợp đầy đủ các thông tin trọng yếu từ quy hoạch, tọa độ cho đến lịch sử giao dịch. Khi hệ thống dữ liệu được làm sạch và chia sẻ công khai, Nhà nước có thể theo dõi biến động của từng bất động sản trong suốt vòng đời của nó. Thông qua dữ liệu định danh, nhà quản lý cũng có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản vì đây sẽ là căn cứ để áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ.
Tuy nhiên, ông Toản cũng nhìn nhận thực tế: tình trạng chồng lấn ranh giới các thửa đất của các hộ liền kề không hiếm gặp, và nếu dữ liệu ban đầu không chính xác, nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài là rất cao. Năng lực thực thi tại địa phương, đặc biệt ở khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khi công nghệ chưa cao, cũng là vấn đề đáng lưu ý. Vì vậy, ông cho rằng định danh bất động sản là quá trình dài hơi, nên triển khai theo nguyên tắc ưu tiên sản phẩm dễ làm trước và cần tính toán kỹ lưỡng từ khâu nhập liệu.
Đại diện một trong những đơn vị tư vấn bất động sản hàng đầu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá đây là bước ngoặt nhưng không thiếu thách thức.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng việc áp dụng mã định danh bất động sản là bước ngoặt trong quản lý thị trường. Mã định danh được ví như "căn cước" của tài sản, giúp chuẩn hóa và thống nhất thông tin. Khi mọi dữ liệu về dự án, giao dịch và chủ sở hữu được cập nhật trên một hệ thống, thị trường sẽ minh bạch hơn, hạn chế đầu cơ và tạo nền tảng để triển khai hiệu quả các công cụ điều tiết như thuế bất động sản.
Tuy nhiên, ông Kiệt cũng cảnh báo rằng với khối lượng thông tin lớn, yếu tố liên thông giữa các ban ngành, giữa các hệ thống thông tin liên hợp với nhau sẽ rất phức tạp. Do đó, để liên thông được toàn bộ những thông tin này sẽ cần một khoảng thời gian rất lớn. Ngoài ra, tâm lý đại đa số người dân cũng sẽ e dè trong việc công khai những thông tin chính xác về các bất động sản, đặc biệt là với những người sở hữu nhiều tài sản. Vì vậy, cần sự chung tay từ Chính phủ và các địa phương để người dân hiểu rằng việc định danh này sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn cho thị trường.
Nhìn chung, các chuyên gia đều nhất trí rằng Nghị định 357 là bước đột phá về tư duy quản lý, nhưng đây mới chỉ là điều kiện cần. Nếu triển khai đến nơi đến chốn, mã định danh không chỉ giúp quản lý tài sản, mà còn tạo nền tảng dữ liệu quan trọng cho quản lý thuế, kiểm soát dòng tiền và hạn chế tình trạng "mập mờ thông tin", vốn là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ, thổi giá và trục lợi chính sách.
Thực tế cho thấy, thuế chuyển nhượng bất động sản của cá nhân hiện vẫn được tính ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch khai báo. Cuối năm 2025, khi giải trình về việc tiếp tục duy trì cách tính này, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng cho biết chưa đủ cơ sở dữ liệu để thu thuế đúng bản chất trên phần lợi nhuận. Theo Bộ trưởng, việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng chỉ có thể từng bước thực hiện khi dữ liệu bất động sản được số hóa, liên thông và gắn với dữ liệu định danh cá nhân trên VNeID.
Từ ngày mai 1/3/2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào kỷ nguyên mới. Mỗi căn nhà, mỗi lô đất sẽ không còn là một "ẩn số" vô danh. Nhưng để mã định danh thực sự trở thành công cụ chống đầu cơ và hạ nhiệt giá nhà, còn cần một lộ trình dài hơi từ chất lượng dữ liệu đầu vào, năng lực thực thi địa phương, đến sự đồng bộ của các chính sách thuế và điều tiết thị trường đi kèm.
Độc giả có thể theo dõi thêm các phân tích chuyên sâu và cập nhật mới nhất về thị trường bất động sản tại ODT.vn.