Nghị định 54/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ 9/2, cho phép người đang thuê được ưu tiên mua nhà ở xã hội trước thời hạn, đồng thời đơn giản hóa thủ tục và tăng tính minh bạch.
Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP chính thức được ban hành ngày 9/2/2026, đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam. Văn bản pháp luật này sửa đổi, bổ sung nhiều điều khoản trong bốn nghị định thuộc lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, hướng tới mục tiêu mở rộng phạm vi thụ hưởng, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường tính công khai, minh bạch trong toàn bộ quy trình triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Một trong những điểm mới nổi bật nhất của Nghị định 54 là quy định về quyền ưu tiên mua nhà dành cho người đang thuê. Cụ thể, người thuê nhà ở xã hội nếu có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định sẽ được chủ đầu tư ưu tiên bán nhà, thậm chí có thể mua trước cả thời hạn mười năm như quy định cũ. Trong trường hợp chủ đầu tư không bán cho người thuê, họ có quyền bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia. Đây là một điều chỉnh quan trọng, giúp người dân có cơ hội sớm sở hữu nhà mà không phải chờ đợi quá lâu.
Để bảo đảm tính minh bạch và tránh phát sinh tranh chấp, nghị định cũng quy định rõ ràng cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê. Giá bán được tính trên cơ sở giá bán đã thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của nhà ở trong thời gian đã thuê. Phương pháp tính toán này vừa bảo vệ quyền lợi của người thuê, tránh tình trạng phải mua lại theo giá thị trường mới, vừa giúp chủ đầu tư thu hồi hợp lý vốn đã đầu tư.
Nghị định 54 cũng mở rộng đáng kể tiêu chí xác định người chưa có nhà ở. Theo quy định mới, trường hợp được xác định là chưa có nhà ở không chỉ căn cứ vào việc không đứng tên sở hữu nhà ở, mà còn bao gồm cả những trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về nhà ở. Quy định này áp dụng cho cả người đăng ký và vợ hoặc chồng nếu có, tại địa phương nơi triển khai dự án nhà ở xã hội. Điểm đặc biệt là việc xác định điều kiện nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ như trước đây, giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều trường hợp thực tế chưa có nhà ở nhưng gặp khó khăn trong việc chứng minh điều kiện.
Về thẩm quyền xác nhận, nghị định giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai tại địa phương, thay vì quy định hẹp như trước. Cơ quan này có trách nhiệm xác nhận điều kiện nhà ở cho người dân trong thời hạn bảy ngày kể từ khi nhận được đề nghị, giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tạo thuận lợi cho người dân.
Đối với điều kiện thu nhập, Nghị định 54 thực hiện điều chỉnh theo hướng đơn giản hóa thủ tục nhưng tăng cường trách nhiệm của người đăng ký. Thẩm quyền xác nhận thông tin cá nhân đối với những trường hợp không có hợp đồng lao động được chuyển từ Ủy ban Nhân dân cấp xã sang Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Công dân tự kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân hàng tháng, trong khi cơ quan công an phối hợp với các đơn vị liên quan để xác minh và hậu kiểm khi cần thiết. Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời được xác định là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, góp phần giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân.
Một thay đổi toàn diện khác nằm ở quy trình bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công. Nghị định 54 yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên nhiều nền tảng, bao gồm trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, chính quyền địa phương, báo là cơ quan ngôn luận của địa phương và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hồ sơ đăng ký được đa dạng hóa về hình thức, người dân có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi làm việc. Thời hạn tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là ba mươi ngày.
Sau khi tiếp nhận, chủ đầu tư có trách nhiệm tổng hợp danh sách hồ sơ và gửi cho Sở Xây dựng để kiểm tra tình trạng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Danh sách hồ sơ đủ điều kiện sẽ được công khai, và trong trường hợp số lượng hồ sơ vượt quá chỉ tiêu, việc bốc thăm sẽ được tổ chức. Nghị định cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên cho các nhóm đối tượng theo Luật Nhà ở, bao gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người thuộc diện tái định cư và nữ giới. Sau khi ký hợp đồng mua bán, thông tin giao dịch sẽ được cập nhật và công khai theo đúng quy định.
Nghị định 54/2026/NĐ-CP thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc hoàn thiện hệ thống chính sách nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu an sinh xã hội bền vững. Với những điều chỉnh thiết thực này, hy vọng rằng ngày càng nhiều người dân có thu nhập thấp sẽ được tiếp cận cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà ở xã hội với điều kiện thuận lợi hơn, đồng thời các chủ đầu tư cũng có hành lang pháp lý rõ ràng để triển khai dự án một cách minh bạch và hiệu quả.
Để nắm rõ hơn các quy định mới về nhà ở xã hội cũng như diễn biến thị trường bất động sản, độc giả có thể tham khảo thêm các bài viết phân tích chuyên sâu tại bất động sản odt.