Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ nâng mức tiền đặt trước đấu giá đất lên tối đa 50% và áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá đến 5 năm với cá nhân trúng giá nhưng bỏ cọc.
Ngày 6/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Quy định này được đánh giá là cú siết chặt kỷ cương trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tạo giá bất thường rồi bỏ cọc.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của nghị quyết là việc điều chỉnh mức tiền đặt trước (đặt cọc) khi tham gia đấu giá đất ở cho cá nhân. Theo đó, mức đặt trước đã được nâng lên với khoản tối thiểu là 10% và cao nhất lên tới 50% giá khởi điểm của thửa đất. Trước đây, theo Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024), tiền đặt trước chỉ dao động từ 5% đến 20% giá khởi điểm, khiến nhiều trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc dễ dàng vì khoản đặt trước còn “nhẹ”.
Việc nâng trần tiền đặt trước lên đến 50% được lãnh đạo các cơ quan soạn thảo và chuyên gia nhận định là biện pháp mạnh mẽ để tăng tính cam kết tài chính của người tham gia đấu giá. Khi số tiền đặt cọc lớn hơn, người tham gia buộc phải cân nhắc kỹ năng lực tài chính và mục đích thực sự của mình trước khi đặt giá, giảm thiểu việc trả giá để “thử thị trường” rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn giá đất và ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất, thu ngân sách của địa phương.
Không chỉ siết về điều kiện tài chính, nghị quyết còn quy định chế tài mạnh đối với người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Theo đó, nếu người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá dẫn đến hủy kết quả công nhận và quyết định trúng đấu giá có hiệu lực, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn từ 2 đến 5 năm. Trong khi đó, trường hợp chỉ nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá cũng bị áp dụng biện pháp cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm. Quy định này được kỳ vọng tạo sức răn đe tích cực, buộc người trúng đấu giá phải tôn trọng cam kết tài chính của mình.
Việc ban hành quy định cấm tham gia đấu giá kéo dài tới 5 năm nhằm khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, bởi trước đây luật chỉ áp chế tài cấm với các trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc trong đấu giá dự án đầu tư hoặc khai thác khoáng sản, còn với cá nhân đấu giá đất ở thì chưa có quy định cụ thể. Việc này giúp tăng mạnh tính răn đe, giảm hành vi trả giá ảo, góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành “sốt ảo” từ các phiên đấu giá.
Theo khảo sát của bất động sản odt về thị trường bất động sản trong năm 2024 - 2025, nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội từng ghi nhận tỷ lệ bỏ cọc cao tới 70–80%, khiến các lô đất dù được trả giá rất cao vẫn không đi đến giao dịch thực tế, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của địa phương. Những diễn biến này đã tạo sức ép lớn buộc cơ quan quản lý phải đưa ra các giải pháp siết chặt.
Nghị quyết số 66.11/2026 có hiệu lực từ ngày 6/1/2026 đến hết ngày 28/2/2027 và là giải pháp được đánh giá là bước đi quan trọng trong việc siết kỷ luật thị trường đấu giá đất, góp phần hướng hoạt động này ngày càng minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.