Trong khi giá nhà tại TP.HCM tiếp tục leo thang và nhu cầu an cư của người dân ngày càng lớn, nghịch lý đang diễn ra khi thành phố vẫn đang dư hàng nghìn căn hộ và nền đất tái định cư (TĐC) chưa được bố trí.
Gần 6.000 căn hộ, nền đất TĐC bỏ trống
Ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết việc bố trí quỹ nhà, đất TĐC đã có sẵn trong thời gian qua đạt kết quả rất thấp, chỉ mới 624 căn hộ và nền đất được sử dụng. Như vậy, dù chưa tính đến 3.790 căn hộ đã được phê duyệt đấu giá từ nhiều năm trước, trên địa bàn hiện vẫn đang thừa 5.785 căn hộ và nền đất TĐC.
Phần lớn quỹ nhà, đất này tập trung tại các phường, xã thuộc khu vực TP.HCM cũ, khiến việc bố trí gặp nhiều khó khăn. Trước tình trạng đó, từ tháng 7/2024, UBND TP.HCM đã giao cho Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng (Sở Xây dựng) quản lý 11.132 căn hộ và nền đất TĐC. Trong đó, có 3.790 căn hộ ở khu TĐC tập trung (diện tích 38,4 ha, phường An Khánh) đã có quyết định đưa ra bán đấu giá; 953 căn hộ tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B, xã Tân Vĩnh Lộc được đề nghị bãi bỏ quyết định bán đấu giá; 5.785 căn hộ và nền đất (3.994 căn hộ, 1.791 nền đất) đã được phân bổ cho các địa phương để phục vụ TĐC và tạm cư cho các dự án đầu tư công.
Nhu cầu lớn nhưng vẫn “thừa” nhà TĐC
Theo ông Nam, TP.HCM đang triển khai hàng loạt dự án đầu tư công trọng điểm, bao gồm mở rộng QL13, QL1, QL22, cầu đường Bình Tiên, cải tạo rạch Văn Thánh, cùng với việc di dời cư dân tại các chung cư hư hỏng nặng. Nhu cầu TĐC, tạm cư vì thế rất lớn.
Hiện thành phố đã phân bổ quỹ TĐC cho 253 dự án, nhưng vẫn cần thêm khoảng 2.215 căn hộ, nền đất để đáp ứng nhu cầu. Tuy nhiên, nghịch lý là một nửa quỹ nhà, đất TĐC hiện có vẫn chưa được sử dụng.
Trước khi sáp nhập, TP Thủ Đức cùng các quận, huyện đã đăng ký tổng cộng 8.359 trường hợp có nhu cầu TĐC. Từ tháng 5 đến tháng 7/2024, UBND thành phố đã ban hành thêm hai quyết định phân bổ 5.785 căn hộ, nền đất cho các địa phương. Dù vậy, việc bố trí thực tế vẫn rất hạn chế.
Vì sao hàng nghìn căn hộ TĐC bị bỏ không?
Theo đại diện Sở Xây dựng, nguyên nhân chính là do người dân ngày càng ít chọn phương án TĐC bằng nhà hoặc đất, mà chuyển sang nhận tiền bồi thường.
Các khu TĐC thường xa nơi sinh sống cũ, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, thậm chí một số căn hộ đã xuống cấp, khiến người dân e ngại chuyển đến. Nhiều người dù đã đăng ký TĐC vẫn xin chuyển sang nhận tiền, khiến số lượng nhà, đất dư thừa so với khảo sát ban đầu.
Ngoài ra, sau khi được phân bổ quỹ nhà, đất TĐC, một số địa phương không kịp thời hoàn trả phần không sử dụng, dẫn đến tình trạng “ôm” quỹ nhà bỏ không, gây lãng phí nguồn lực. Sau khi sáp nhập, nhiều địa phương tiếp tục chuyển giao quỹ này cho Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng khu vực, nhưng việc phối hợp với các phường, xã mới chưa chặt chẽ, dẫn đến thiếu thông tin về nhu cầu và thực trạng sử dụng.
Một vướng mắc khác nằm ở giá bán nhà, đất TĐC. Theo Sở Xây dựng, từ tháng 10/2024 đến tháng 6/2025, cơ quan này chỉ nhận được 6 hồ sơ đề nghị xác định giá bán, do quy trình phức tạp và liên quan đến nhiều sở, ngành. Trong khi đó, quy định pháp lý về việc bán tài sản công như nhà, đất TĐC vẫn chưa đầy đủ, khiến quá trình xử lý bị kéo dài.
Giải pháp: Phân bổ linh hoạt và tăng quyền cho địa phương
Để tháo gỡ trước mắt, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất phân bổ riêng lẻ quỹ nhà, đất TĐC cho các dự án mới, với nguyên tắc điều chuyển không quá 40% số lượng các địa phương đã đăng ký.
Về lâu dài, UBND các phường, xã sẽ phải chịu trách nhiệm phát triển, tạo lập quỹ đất TĐC tại chỗ, giảm phụ thuộc vào nguồn chung của thành phố. Đồng thời, thành phố cần ủy quyền cho các Ban bồi thường, hỗ trợ, TĐC được phép chủ động sử dụng quỹ nhà, đất TĐC hiện có để bố trí cho người dân.
Sở Tài nguyên và Môi trường được đề nghị chỉ đạo các Ban bồi thường khu vực phối hợp với UBND phường, xã để khảo sát kỹ nhu cầu, xây dựng tiến độ sử dụng quỹ TĐC hợp lý, tránh để lãng phí kéo dài.
Nghịch lý nhà ở giữa cơn sốt giá
Trong khi hàng nghìn căn hộ TĐC bỏ trống, thị trường nhà ở TP.HCM vẫn đang chứng kiến đà tăng giá mạnh.
Theo báo cáo Chỉ số giá nhà ở quý II/2025 của Savills, chỉ số này tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt 134 điểm, mức cao nhất từ trước đến nay. Cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá, đặc biệt ở các dự án có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán.
Thị trường được hỗ trợ bởi đầu tư công và mặt bằng lãi suất thấp, nhưng nguồn cung mới hạn chế, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45% với hơn 2.400 căn hộ giao dịch. Áp lực giá cao khiến người mua phải chuyển hướng sang Bình Dương và Long An, nơi giá vừa túi tiền hơn.
Lời giải: Quy hoạch và cơ chế tài chính dài hạn
Theo Savills Việt Nam, việc kiểm soát giá nhà không chỉ nằm ở yếu tố thị trường, mà phải bắt đầu từ quy hoạch, thủ tục hành chính và cơ chế tài chính. Khi hạ tầng và cơ chế hỗ trợ tài chính được triển khai đồng bộ, thành phố mới có thể giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung – cầu và ổn định giá nhà dài hạn.
Tuyến metro số 1, dự kiến vận hành từ tháng 3/2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven xuống còn 20–30 phút, mở ra cơ hội phát triển các khu dân cư – thương mại mới.
Bên cạnh đó, Đề án thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, mô hình tương tự Singapore và Hàn Quốc đang được nghiên cứu. Quỹ này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà ở với lãi suất thấp, thời hạn dài, đồng thời tạo ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền.
Savills nhận định, khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính cùng vận hành hiệu quả, TP.HCM sẽ có điều kiện để phân bổ lại mật độ dân cư, mở rộng không gian đô thị và hướng đến thị trường nhà ở cân bằng, bền vững.
Từ câu chuyện hàng nghìn căn hộ TĐC bị bỏ trống, có thể thấy bài toán nhà ở tại TP.HCM không chỉ nằm ở giá cả, mà sâu xa hơn là vấn đề quy hoạch, quản lý và tầm nhìn chính sách dài hạn.