Thị trường bất động sản quý III/2025 chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh ra vùng ven, khi Hà Nội và TP.HCM chững lại, các đô thị vệ tinh bứt phá.
Thị trường địa ốc trong quý III/2025 đang chứng kiến một bước ngoặt đáng chú ý. Dòng vốn và sự quan tâm đang dịch chuyển khỏi các trung tâm lớn, hướng mạnh về các vùng ven đô thị. Hà Nội và TP.HCM, bắt đầu có dấu hiệu chững lại, các tỉnh lân cận ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, trở thành điểm đến mới của nhà đầu tư “săn dư địa”.
Theo báo cáo, mức độ quan tâm tại thị trường bất động sản Hà Nội sụt giảm 22% so với cùng kỳ năm trước thì vùng ven Hà Nội vẫn ghi nhận tăng trưởng 11%. Cụ thể, tỉnh như Hải Phòng, Hòa Bình (cũ), Bắc Giang (cũ) và Hưng Yên trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền tại khu vực phía Bắc. Các địa phương này chiếm đến 80% tổng lượng quan tâm khu vực, trong đó Hải Phòng dẫn đầu, tiếp đến là Hưng Yên và Bắc Ninh.
Riêng tại Hải Phòng, sau việc sáp nhập với Hải Dương, quy mô dân số và kinh tế được mở rộng, vừa tạo cú hích cho thị trường bất động sản vừa củng cố vị thế vùng vệ tinh phát triển. Trong quý III/2025, giá chung cư tại Hải Phòng tăng khoảng 21%, nhà riêng tăng 32%, đất nền tăng 38%, trong khi suất cho thuê (tỷ suất cho thuê so với giá bán) vẫn duy trì được mức 4,6 %.
Tại miền Nam, xu hướng dịch chuyển tương tự cũng diễn ra với cường độ mạnh hơn. Báo cáo ghi nhận Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 84% tổng lượng quan tâm cả vùng phía Nam trong quý III/2025. Sau đó, đến các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An, góp phần tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ tại các tỉnh vệ tinh cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Tại Bình Dương, giá bán trung bình đạt khoảng 41 triệu đồng/m2, tăng 30% so với đầu năm 2023; hiệu suất cho thuê có nơi đạt 5,1%, gấp đôi so với khu vực trung tâm cũ của TP.HCM.
Miền Trung tiếp tục giữ nhịp tăng ổn định. Tổng mức quan tâm toàn vùng tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2024. Trong số các tỉnh, Khánh Hòa dẫn đầu với 34%, Quảng Nam ghi điểm với mức tăng 44%, Đà Nẵng tăng 25%. Trong khi đó, Thanh Hóa và Lâm Đồng chỉ tăng khiêm tốn 4% và 13%.
Các chuyên gia phân tích nhận định, việc nhà đầu tư hiện nay chú trọng nhiều hơn đến tính khai thác thực tế (cho thuê, sử dụng) thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá khiến bất động sản vùng ven trở thành “tâm điểm” thu hút đầu tư, khi xét đến những yếu tố như hạ tầng, quy hoạch và pháp lý minh bạch.
Giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đã đạt mức kỷ lục, khiến việc đầu tư ở khu vực trung tâm gặp nhiều rào cản về chi phí vốn, pháp lý và biên lợi nhuận. Điều này buộc nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm vốn vừa và nhỏ, dịch chuyển sang các thị trường vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và tiềm năng sinh lời dài hạn rõ rệt.
Cùng với đó, chính sách phát triển đô thị vệ tinh và đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đang mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực cho khu trung tâm, đồng thời tạo cú hích cho bất động sản vùng ven bứt tốc. Xu hướng này phản ánh sự tái định vị dòng vốn, hướng đến chiến lược tích lũy quỹ đất, đón đầu hạ tầng thay vì lướt sóng ngắn hạn.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch, pháp lý và tiện ích hạ tầng trước khi xuống tiền. Không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút và khả năng thanh khoản tốt, do đó việc đánh giá thực tế và đầu tư dài hạn có chọn lọc vẫn là yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu quả.