Diễn biến của thị trường căn hộ chung cư trong năm 2025 đang khiến giới chuyên gia và nhà đầu tư không khỏi bất ngờ. Trái ngược hoàn toàn với các dự báo trước đó cho rằng thị trường sẽ hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng 2024.
Vào cuối năm 2024, khi giá căn hộ duy trì đà tăng kéo dài, nhiều chuyên gia bất động sản từng nhận định thị trường đã phát triển quá nóng và sớm muộn sẽ chững lại. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, khi đó dự báo rằng mặt bằng giá căn hộ rất khó giảm, nhưng năm 2025 sẽ là giai đoạn thị trường đi ngang, không còn sốt nóng. Tuy nhiên, những gì đang diễn ra trong thực tế đã vượt xa dự báo này. Thay vì ổn định, thị trường căn hộ bước sang một chu kỳ tăng giá mới, mạnh mẽ hơn và lan tỏa rộng hơn.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng công bố mới đây, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt từ 70 đến 80 triệu đồng/m2 g, tăng 5,6% so với đầu năm và tới 33% so với cùng kỳ 2024. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang ghi nhận mức giá từ 150 đến 300 triệu đồng mỗi mét vuông.
Ở TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng mỗi mét vuông, ổn định so với quý I/2025 nhưng vẫn tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án ở khu vực trung tâm hoặc các khu đô thị mới như Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn, Thảo Điền đã cán mốc 150 triệu đồng/m2, khẳng định đà tăng giá vẫn chưa dừng lại.
Lý giải cho hiện tượng “leo thang” này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, nguyên nhân chính nằm ở việc các chủ đầu tư lớn đang nắm trong tay phần lớn nguồn cung, từ đó dẫn dắt thị trường và định hình mặt bằng giá. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm cả nguyên vật liệu, chi phí vốn, quỹ đất khan hiếm và quy trình pháp lý phức tạp, việc giá bán tiếp tục tăng là điều dễ hiểu. Nhu cầu mua nhà ở thực lẫn đầu tư vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung hạn chế càng khiến kỳ vọng lợi nhuận bị đẩy lên cao, tạo thành vòng xoáy giá nhà tăng không dừng.
Mặc dù Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp để tăng nguồn cung, đặc biệt là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, song tốc độ triển khai vẫn chậm. Theo số liệu của UBND TP.Hà Nội, giai đoạn 2025-2030, thành phố dự kiến xây dựng khoảng 44.800 căn nhà ở xã hội, nhưng trong năm 2025 chỉ có hơn 4.600 căn được khởi công. Các rào cản về thủ tục pháp lý, quy hoạch đất đai và chi phí hạ tầng tiếp tục khiến thị trường nhà giá rẻ chưa thể phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế.
Các chính sách mới có thể giúp thị trường tránh tình trạng tăng giá quá nóng, nhưng để mặt bằng giá quay đầu giảm, giới chuyên gia cho rằng phải cần ít nhất 2–3 năm với điều kiện nguồn cung thực sự được cải thiện.