Tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ liên tục tăng cao kéo theo giá bán thứ cấp nhiều dự án tăng mạnh, kể cả những dự án nhà giá rẻ cũng leo lên mức giá cao.
Giá căn hộ giá rẻ tăng chóng mặt
Thị trường bất động sản TP.HCM có xu hướng tăng giá liên tục khiến nhiều dự án thuộc loại hình nhà ở bình dân, giá rẻ cũng tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Có những dự án nhà bình dân, từ mức giá gốc chỉ vài trăm triệu đồng, giờ rao bán lại với giá cả tỷ đồng, bất chấp thực tế chất lượng dịch vụ và sinh hoạt vẫn ở mức “bình dân”.
Theo tìm hiểu, hàng loạt các dự án nhà giá rẻ tại các quận như Quận 8, Quận 12, Quận Bình Chánh, Quận Bình Tân và TP. Thủ Đức triển khai trong giai đoạn 2016 – 2018 từng có tầm giá vài trăm triệu đều đang sang nhượng thứ cấp ở mức tiền tỷ. Cụ thể, tại khu vực Bình Chánh, dự án căn hộ Conic Skyway năm 2017 chỉ có giá tầm 16 triệu đồng/m2 thì hiện nay rao bán giá trung bình khoảng từ 28 – 30 triệu đồng/m2. Một số dự án nhà ở xã hội như HQC Plaza có giá bán từ 12 – 14 triệu đồng/m2 nay đã leo lên mức giá 20 – 22 triệu đồng/m2; HQC Bình Trưng Đông tại TP. Thủ Đức vào năm 2017 có mức giá bán là 15 – 17 triệu đồng/m2, giờ đây đang được bán ở mức giá 30 triệu đồng/m2. Thời điểm năm 2016, Căn hộ Linh Trung tại TP. Thủ Đức chỉ có giá từ 750 – 800 triệu đồng/căn hiện nay cũng đang giao dịch trong khoảng từ 1,5 – 1,7 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, tại khu Nam thời điểm năm 2017 – 2018, dự án Green Town Bình Tân được chào bán với giá 22 – 23 triệu đồng/m2, hiện được bán lại với giá khoảng 32 triệu đồng/m2; cũng năm 2017, chung cư Saigon Homes (Hương Lộ 2) được chính thức mở bán với giá 880 triệu đồng/căn với diện tích 47m2 thì nay cũng tăng lên mức giá thứ cấp khoảng 1,4 tỷ đồng/căn. Dự án căn hộ chung cư Ehome 3 (Hồ Học Lãm, Bình Tân) cũng được chào bán với giá tầm 800 triệu đồng/căn với diện tích 50m2 vào năm 2017, nay giá sang nhượng thứ cấp là 1,4 - 1,5 tỷ đồng/căn.
Chị Thanh, chủ căn hộ chung cư bình dân tại chung cư Bcons Suối Tiên ở khu vực TP. Thủ Đức cho biết, chị mua căn hộ từ thời điểm cuối năm 2018, sau hai năm chị bán lại căn hộ này kiếm khoản lời gần 100%. Cụ thể, cuối năm 2018, chị mua căn hộ chung cư này có giá chỉ khoảng 850 triệu đồng, đến cuối năm 2020 khi dự án hoàn thiện và nhận nhà, chị sang nhượng lại cho một đôi vợ chồng có nhu cầu mua để ở với giá thứ cấp là 1,57 tỷ đồng. Mặc dù đã lời gần như 100% so với giá trị gốc ban đầu nhưng chị Thanh cũng cho biết, vẫn đang bán giá rẻ vì lúc mua chị mua được giá ưu ái suất nội bộ nên giờ bán giá cũng mềm hơn những người khác. Thực tế, giá căn hộ cùng vị trí tại chung cư này đã có giá bán tầm 1,6 – 1,7 tỷ đồng.
Cũng giống chị Thanh, chị Phượng (quận Bình Tân) đã bán lại thành công căn hộ 60m2 của mình tại dự án The Art với giá 2,3 tỷ đồng. Vào thời điểm năm 2016, chị Phượng đã mua căn hộ này chủ đầu tư với giá cho đến 1,1 tỷ đồng, sau 4 năm cho thuê, hiện tại chị sang nhượng lại và lời hơn 1 tỷ đồng. Theo chị Phượng, lý do dự án này đã bàn giao khá lâu nhưng sở dĩ giá tăng cao như vậy là do các dự án bất động sản quanh khu vực này đang hình thành mức mới, với loại hình chung cư, giá vào khoảng gần 38 – 45 triệu đồng/m2. Điều này khiến nhiều dự án hoàn thiện trước đó cũng điều chỉnh tăng theo và hầu hết sẽ tăng ngang tầm mức giá sơ cấp của các dự án đang mở bán để dễ ra hàng.
Nguồn cung nhà bình dân cạn kiệt
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng bộ phận thị trường CBRE Việt Nam chia sẻ mới đây, giá chào bán các dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM trong những tháng đầu năm 2021 tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 51 triệu đồng/m2, cao hơn cùng kỳ năm trước khoảng 14,6%.
Cũng theo nghiên cứu từ Collier Việt Nam, giá chào bán căn hộ tại TP. Thủ Đức từ khi thành lập đã tăng trung bình khoảng 7 – 9% so với năm ngoái và tăng 45% so với năm 2018. Tốc độ tăng giá nhà được dự báo chưa có dấu hiệu dừng lại trong thời gian tới. So với năm 2020, giá bán bình quân sơ cấp toàn thị trường TP.HCM dự kiến tiếp tục xu hướng đi lên và có thể tăng từ 4 – 9%.
Tại thị trường bất động sản TP.HCM từ năm 2018 đã không còn xuất hiện loại hình nhà bình dân. Giai đoạn từ những năm 2017, nguồn cung nhà ở thuộc loại hình trung cấp, bình dân giá dưới 25 triệu /m2 đạt gần 80%, đến năm 2020, 69% nguồn cung thị trường là loại hình trung – cao cấp, giá trung bình từ 35 - 50 triệu đồng /m2. Căn hộ bình dân dưới 25 triệu /m2 không còn nguồn cung mới.
Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc R&D DKRA cho hay, nhìn nhận xu hướng giá căn hộ TP.HCM trong vòng 7 năm từ 2013 đến 2020, giá chung cư bình dân đã tăng khoảng 100% từ khoảng 14 – 16 triệu đồng/m2 lên đến 30 - 33 triệu đồng/m2. Trong ba năm trở lại đây, các dự án căn hộ thuộc nhóm này ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường. Tại thời điểm quý I/2021, các mức giá chào bán nói trên lại tiếp tục tăng 5 – 10% so với giá của năm 2020. Tình trạng khan hiếm căn hộ không chỉ xảy ra ở căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2, ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm tại TP.HCM.
Ông Hoàng cũng cho biết thêm: “Cơ hội sở hữu nhà của người lao động và các hộ gia đình trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời. Nhiều dự án bất động sản mới có mức giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/căn ngày càng khó tìm thấy và với những căn có giá tầm 1,5 tỷ đồng/căn thì gần như là không còn nguồn hàng mới”.
Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp đưa ra thị trường chiếm khoảng 70% nguồn cung, áp đảo trên thị trường bất động sản vào năm 2020. Loại hình nhà ở bình dân chỉ có khoảng 163 căn nhà, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn trong năm 2020, trong khi đó loại hình nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25%. Không có dự án bình dân nào mới được xây dựng vào quý I năm 2021. Đây chính là lý do cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, có thể dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững cho thị trường bất động sản.