Tại TP. Hà Nội và TP. HCM giá thuê văn phòng hạng A phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung tương lai của thị trường, không phụ thuộc hoàn toàn vào vấn đề liên quan đến đại dịch Covid-19. Trong năm 2020 và quý 1 năm 2021, số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng tăng 40% so với cùng thời kỳ năm 2019. Diện tích thuê trung bình của thị trường đã tăng nhiều riêng từ quý 4/2020 đến quý 1/2021, cụ thể thể hiện ở lượng tăng trong các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2.
Diễn biến thị trường văn phòng cho thuê
Thị trường bất động sản tại TP. Hà Nội và TP.HCM đều đang ghi nhận phân khúc văn phòng là điểm sáng của toàn thị trường. Trong thời điểm dịch bệnh Covid -19, giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn giữ ở mức ổn định 33 USD/M2. Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội – Bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, giá thuê 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80-90%) và tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy thấp (20-30%).
Số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và quý 1 năm 2021 tăng đến 40% so với cùng kỳ năm 2019 mặc dù toàn thị trường đang chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid -19. Diện tích thuê trung bình của thị trường tăng đáng kể trong thời điểm quý 4/2020 và quý 1/2021. Thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận diện tích thuê trung bình ở mức 300-500m2/giao dịch vào thời điểm trước đây.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, số lượng giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.00M2 tăng lên do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung. Đây được xem là một trong những cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội.
Tại thị trường Hà Nội, sự phân bổ của cá dự án hạng A được trải rộng tại các quận như Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội. Cụ thể, giá thuê văn phòng tại khu vực Hoàn Kiếm và Ba đình giá thuê trung bình hạng A có thể đạt đến mức 40 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ), trong khi đó tại khu vực phía Tây Hà Nội, giá thuê được ghi nhận đạt mức 20-25 USD/m2. Đây được cho là lý do chính khiến cho giá thuê bình quân trung bình cả thị trường Hà Nội chỉ đặt mức 33 USD/m2.
Tại thị trường TP.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tập trung chủ yếu các các quận như Quận 1 hoặc ngay sát Quận 3. Việc nguồn cung hạng A tập trung chủ yếu ở hai quận trên đã khiến cho giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt mức 50 USD/m2. Xét trên phương diện giá thuê văn phòng thì giá thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TP.HCM và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.
Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TP.HCM không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid -19 mà đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường. Cụ thể, từ thời điểm quý 4 năm 2020 tới quý 1 năm 2021 tại thị trường Hà Nội ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp lượng lớn nhất tới 93.000m2 sàn, tòa nhà Leadvisors Tower ghi nhận với 18.000m2 sàn, trong khi đó tòa Thaiholding Tower được ghi nhận cung cấp 23.000m2 sàn. Đây là những nguồn cung lớn nhất của thị trường Hà Nội. Để thu hút khách thuê, các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá cho thuê trong năm đầu tiên. Giá thuê sẽ được tăng dần qua các năm tiếp theo. Đây được xem là lý do chính kiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A hầu như giữ ổn định từ thời điểm quý 3 năm 2020 đến quý 1 năm 2021 tại thị trường Hà Nội.
Trong khi đó, các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 – 2.000 m2 sàn thường chọn những tòa nhà có ngân sách cho thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể bù đắp được các chi phí đầu tư lại nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc sao cho phù hợp với văn hóa của công ty. Chính vì những yếu tố này khiến cho tỷ lệ lấp đầy các văn phòng hạng B và hạng C đang đạt mức cao nhất thị trường.
Do yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực, trong khí đó tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM đang được các nhà đầu tư nước ngoài chú trọng phát triển. So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá thấp hơn so với thị trường Singapore hay Bangkok, Thái Lan.
Sau đại dịch Covid -19, một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng là xu hướng mô hình co–working xuất hiện nhiều hơn. Sự cạnh tranh giữa mô hình văn phòng truyền thống và mô hình văn phòng co-working là không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working phù hợp nhất đối với các công ty start-up hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam do mô hình co-working space được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài với môi trường làm việc linh động. Đối với các công ty có dự định hoạt động lâu dài tại Việt Nam thì đây không phải là mô hình văn phòng phù hợp nhất.