Theo quy định hiện hành, việc tháo dỡ chung cư cũ để xây dựng mới cần sự thống nhất của toàn bộ cư dân đang sinh sống. Nhưng TP.HCM cho rằng điều kiện này đã không còn phù hợp với hoàn cảnh thực tế và đề xuất phương án thay thế.
Hai phương án của TP.HCM
Nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ tháo dỡ, xây dựng mới các chung cư cũ tại địa phương, UBND TP.HCM vừa có văn bản đóng góp ý kiến dự thảo Nghị định, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đó, TP.HCM hiện có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Hầu hết tất cả đang trong tình trạng xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, ảnh hưởng đến cảnh quan, kiến trúc đô thị. Điển hình như chung cư Tân Phước (quận 11); chung cư Ngô Gia Tự, Ấn Quang (quận 10); chung cư Viễn Đông (quận 5); chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)...
Tuy nhiên, trong nhiệm kì vừa qua, số lượng chung cư được xây dựng mới chỉ là 10, tương ứng với tỉ lệ 2,1%. Nguyên nhân là bởi quy định việc tháo dỡ phải được sự chấp thuận của 100% các chủ sở hữu.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 5, 6 Điều 7 Nghị định số 101/2015: Trong thời gian 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm, 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư và phương thức bồi thường thì Nhà nước sẽ quyết định.
Nhưng khi áp dụng vào thực tế lại gặp nhiều vấn đề: Cư dân không đạt thỏa thuận với nhà đầu tư; một số trường hợp đã đồng ý nhưng lại thay đổi hình thức bồi thường; chủ đầu tư bị động khi triển khai thực hiện vì phải làm nhiều công việc một lúc; tính toán giá trị chênh lệch về vị trí giữa nhà mới, nhà cũ rất khó khăn…
Vì vậy, để giải quyết những vướng mắc này, UBND TP.HCM đề xuất xử lí theo 2 phương án. Thứ nhất, chỉ để một hình thức bồi thường duy nhất là tái định cư bằng căn hộ. Thứ hai, vẫn để song song 2 hình thức bồi thường (căn hộ hoặc tiền) nhưng bổ sung thêm quy định về cưỡng chế khi có tối thiểu 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án. Trường hợp bị cưỡng chế, tiền bồi thường, hỗ trợ được xác định bằng giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã đồng ý.
Thay đổi tỉ lệ lựa chọn chủ đầu tư
Văn bản đóng góp chỉ rõ, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu bổ sung vào dự thảo quy định về tỉ lệ đồng thuận chọn chủ đầu tư tại hội nghị nhà chung cư được kiểm định là cấp C. Cụ thể, thay vì con số 100%, thành phố đề xuất giảm xuống còn 80%. TP.HCM nhấn mạnh, đây không phải là tỉ lệ đồng thuận để tháo dỡ xây dựng lại nhà chung cư mà là lựa chọn chủ đầu tư.
Ngoài ra, TP.HCM cũng đề xuất phương án giải quyết các “chướng ngại vật” có thể xuất hiện khi triển khai thực hiện dự án theo kế hoạch đã được duyệt. Theo đó, Nhà nước sẽ tham gia, hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình: Thu hồi đất; lập và phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng; hỗ trợ tạm cư, tái định cư; tổ chức cưỡng chế phá dỡ, di dời.
Ngoài ra, tiền sử dụng đất của dự án xây dựng mới chung cư sẽ được tính toán như một dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, do Nhà nước đã hỗ trợ trong quá trình giải phóng mặt bằng nên sẽ không áp dụng quy định miễn tiền sử dụng, mà chủ đầu tư sẽ phải đóng 50%.