Với quy mô dân số dự kiến hơn 16 triệu người, TP.HCM ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, quy hoạch 6 phân vùng đô thị và thúc đẩy mô hình TOD gắn metro để giảm áp lực nhà ở.
Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vừa phê duyệt đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030 và đề cương xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026–2030, với định hướng xuyên suốt là ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và thúc đẩy mô hình đô thị gắn kết giao thông công cộng (TOD). Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm giải quyết bài toán nhà ở trong bối cảnh quy mô dân số và tốc độ đô thị hóa của thành phố ngày càng tăng cao.
Áp lực dân số và nhu cầu nhà ở cùng tốc độ đô thị hoá lớn
Với hơn 14 triệu dân thường trú và vãng lai, Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đông dân nhất Việt Nam và đang chịu áp lực nhà ở ngày càng nghiêm trọng. Theo quy hoạch chung điều chỉnh được HĐND Thành phố thông qua năm 2024, quy mô dân số của thành phố được dự báo lên tới 16 triệu người vào năm 2060. Chính vì vậy, nội dung điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở lần này đã tính toán theo quy mô dân số dự kiến khoảng 16,25 triệu người, đặt mục tiêu tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm trong giai đoạn chương trình ước đạt hơn 119 triệu m².
Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người được đặt mục tiêu đạt 30,7 m²/người vào năm 2030. Đây là những con số phản ánh quyết tâm chính trị rõ ràng của thành phố trong việc nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Trong số các nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở cấp bách nhất là công nhân khu công nghiệp, lao động nhập cư và người trẻ mới lập nghiệp, những nhóm có khả năng tích lũy hạn chế, phụ thuộc lớn vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Quang Lâm đã nhận định rằng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn vẫn ở mức rất cao, đặc biệt trong nhóm công nhân, người lao động thu nhập thấp và cán bộ, công chức trẻ.
Theo Nghị quyết 7/NQ-CP ngày 12/1/2026, Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 cho các địa phương nhằm hoàn thành mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ trên cả nước. Trong đó, TP.HCM là địa phương được giao chỉ tiêu lớn nhất. Điều này phản ánh quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở đặc biệt lớn tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.
Mô hình TOD: Liên kết nhà ở với giao thông công cộng
Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất của đề cương điều chỉnh lần này là yêu cầu gắn kết phát triển nhà ở với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD). Theo đó, các dự án nhà ở xã hội sẽ được quy hoạch gần khu công nghiệp, khu việc làm và các tuyến giao thông công cộng, với khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc trong khoảng 20–30 phút.
Mô hình TOD không chỉ đơn thuần là xây nhà gần tuyến metro. Đó là triết lý quy hoạch tích hợp: tập trung dân cư và các tiện ích đô thị trong bán kính đi bộ hoặc xe đạp quanh các đầu mối giao thông công cộng, từ đó giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, cắt giảm ùn tắc và nâng cao chất lượng sống. Tại TP.HCM, mô hình này đặc biệt phù hợp khi thành phố đang vận hành tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) và triển khai thêm nhiều tuyến khác trong những năm tới.
Thành phố khuyến khích phát triển theo mô hình đô thị nén, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đồng thời gắn với các khu vực có nhu cầu lao động lớn như khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, các trường đại học nhằm giúp người lao động có chỗ ở gần nơi làm việc, giảm khoảng cách di chuyển và giảm áp lực lên hệ thống giao thông đô thị.
Sáu phân vùng đô thị
Theo đề cương được phê duyệt, việc phát triển nhà ở sẽ bám sát quy hoạch chung và tổ chức theo 6 phân vùng đô thị, mỗi vùng có định hướng phát triển nhà ở riêng biệt phù hợp với chức năng kinh tế – xã hội đặc thù.
Khu vực trung tâm (Sài Gòn – Chợ Lớn và các khu vực lân cận) giữ vai trò trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ và kinh tế tri thức của toàn thành phố. Định hướng bảo tồn cấu trúc đô thị cũ và các di sản kiến trúc – văn hóa; khuyến khích tái thiết theo hướng tăng tầng cao, giảm mật độ xây dựng, mở rộng không gian công cộng và công viên. Phát triển nhà ở sẽ gắn chặt với hệ thống giao thông công cộng, thúc đẩy mô hình đô thị TOD.
Khu vực phía Đông (TP. Thủ Đức) được định hướng trở thành đô thị sáng tạo với các chức năng tài chính, công nghệ cao, giáo dục – đào tạo, y tế và du lịch sinh thái. Đây là nơi ưu tiên phát triển các dự án nhà ở chung cư cao tầng gắn với hệ thống giao thông công cộng; xây dựng các khu đô thị theo mô hình đa chức năng, lấy các trung tâm đổi mới sáng tạo làm hạt nhân phát triển kinh tế tri thức.
Khu vực phía Tây được định hướng là đô thị công nghiệp – dịch vụ, trung tâm công nghệ, y sinh hóa dược và chăm sóc sức khỏe. Khu vực này khuyến khích hình thành các khu đô thị mới đa chức năng với hạ tầng đồng bộ, tăng cường kết nối giữa khu dân cư với các khu sản xuất công nghiệp và trung tâm dịch vụ, qua đó tạo việc làm và thu hút lao động.
Khu vực phía Bắc phát triển theo hướng đô thị dịch vụ, giải trí, văn hóa và nghỉ dưỡng gắn với cảnh quan nông nghiệp. Dự kiến hình thành các khu công nghiệp, trung tâm giáo dục – đào tạo, công nghệ, cùng các khu hỗ trợ sản xuất nông nghiệp chất lượng cao và du lịch sinh thái – văn hóa.
Khu vực phía Nam được định hướng trở thành đô thị công nghệ cao, đô thị sinh thái nước, trung tâm logistics gắn với cảng Hiệp Phước. Ưu tiên phát triển các khu công nghiệp, trung tâm nghiên cứu – đào tạo và hệ thống logistics hiện đại, đồng thời hình thành các khu đô thị đa chức năng phục vụ kinh tế biển.
Khu vực Đông Nam - Cần Giờ được xác định là "lá phổi xanh" của Thành phố và là cửa ngõ hướng biển, khu vực này phát triển theo mô hình đô thị sinh thái ven biển với các loại hình du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, cảng và logistics nhưng phải bảo đảm khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn và hệ sinh thái biển.
Giải pháp đồng bộ: Từ quỹ đất đến cải tạo chung cư
Bên cạnh xác định phân vùng, đề cương điều chỉnh còn đề ra nhiều giải pháp cụ thể để thực thi chính sách nhà ở. Thành phố khuyến khích hợp thửa, tái điều chỉnh đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại các khu vực có mật độ xây dựng cao. Quá trình tái thiết đô thị sẽ gắn với tăng tầng cao, giảm mật độ xây dựng, đồng thời bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhằm cải thiện môi trường sống.
Chương trình cải tạo các chung cư cũ cũng được đặc biệt nhấn mạnh. Thành phố thúc đẩy phân bố lại dân cư hợp lý theo quy hoạch, bảo đảm cân đối hạ tầng giao thông, cây xanh và dịch vụ xã hội. Đây là nhiệm vụ đặc biệt phức tạp tại TP.HCM, nơi có hàng trăm chung cư xây dựng từ trước năm 1975 đang xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc di dời và tái thiết kéo dài nhiều thập kỷ chưa giải quyết xong.
Đối với nhà ở thương mại, thành phố cũng khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê và nhà lưu trú nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của công nhân và người thu nhập thấp – những đối tượng chưa đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không có khả năng tiếp cận thị trường thương mại thông thường.
Thách thức và kỳ vọng
Dù kế hoạch được đánh giá là toàn diện và phù hợp với xu hướng phát triển đô thị bền vững, thách thức thực thi vẫn rất lớn. Trung bình mỗi dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện mất từ 3 đến 5 năm để hoàn thành do vướng mắc trong khâu thủ tục đầu tư, quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Điều đó đồng nghĩa với việc nếu không có những dự án khởi công ngay trong năm 2026, mục tiêu đến năm 2030 sẽ khó thực hiện.
Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa chính quyền và hệ thống ngân hàng nhằm duy trì nguồn vốn ổn định, lãi suất ưu đãi phù hợp sẽ là yếu tố then chốt quyết định tốc độ hấp thụ của thị trường nhà ở xã hội. Những nhóm đối tượng thụ hưởng chủ yếu – người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, lao động nhập cư – đều có khả năng tích lũy hạn chế và phụ thuộc lớn vào các gói vay ưu đãi dài hạn.
Theo bất động sản ODT, với chỉ tiêu cao nhất cả nước và khung kế hoạch được phê duyệt, TP.HCM đang đứng trước cả cơ hội lẫn thách thức. Nếu tháo gỡ đồng bộ các nút thắt về quỹ đất, thủ tục và cơ chế khuyến khích đầu tư, mục tiêu 199.400 căn đến năm 2030 sẽ không chỉ dừng lại trên báo cáo mà trở thành hiện thực thiết thực, mang lại mái ấm cho hàng trăm nghìn người dân.