Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường bất động sản thời gian gần đây xuất hiện xu hướng tăng tồn kho ở phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. Đây được xem là tín hiệu quan trọng phản ánh sự lệch pha giữa nguồn cung và sức mua, đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển nhà ở trong thời gian tới.
Theo báo cáo tổng hợp từ 22/34 địa phương, lượng căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tồn kho trong quý gần nhất ghi nhận mức tăng đáng kể. Cụ thể, căn hộ chung cư tồn kho khoảng 6.323 căn và nhà ở riêng lẻ tồn kho khoảng 12.327 căn, tương ứng mức tăng khoảng 137% so với quý trước.
Ngược lại, phân khúc đất nền có diễn biến trái chiều khi lượng tồn kho giảm, chỉ còn khoảng 8.067 nền, tương đương 68,8% so với quý trước. Điều này cho thấy xu hướng người mua ưu tiên sản phẩm có giá trị thấp hơn và tiềm năng đầu tư dài hạn, trong khi sức hấp thụ của phân khúc nhà ở thương mại vẫn còn hạn chế.
Nguyên nhân khiến chung cư, nhà riêng tồn kho có xu hướng gia tăng là giá bán leo thang, nhanh hơn khả năng chi trả của người dân. Trong vài năm trở lại đây, giá nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, liên tục tăng. Một số giai đoạn ghi nhận mức tăng 10–30%/năm. Khi giá bán vượt xa thu nhập trung bình của người dân, nhu cầu ở thực bị thu hẹp, kéo theo sự suy giảm thanh khoản.
Thứ hai, nguồn cung không phù hợp với nhu cầu thị trường. Nguồn nhà ở thương mại của cả nước có 2.358 dự án với quy mô khoảng 5,2 triệu căn, trong đó 564 dự án đã hoàn thành, 1.429 đang triển khai. Tuy nhiên, phần lớn dự án tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Đây lại không phải phân khúc được người mua ưu tiên trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Nhu cầu chủ đạo hiện nay là các sản phẩm có diện tích vừa phải, giá “vừa túi tiền”, nhưng nguồn cung dạng này vẫn hạn chế.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công tiếp tục tăng, cộng thêm việc một số dự án vướng mắc pháp lý khiến giá thành bị đội lên. Điều này gây sức ép lên giá bán và làm giảm khả năng tiếp cận của người mua.
Ngoài ra, khó khăn về vốn và lãi suất cũng gây ra xu hướng tồn kho của chung cư và nhà ở riêng lẻ. Mặc dù mặt bằng lãi suất có thời điểm giảm, doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn trong huy động vốn. Việc dòng tiền bị chậm lại buộc nhiều chủ đầu tư phải duy trì hàng tồn kho lớn hơn bình thường, gây áp lực tài chính kéo dài.
Việc tồn kho bất động sản tác động nhiều mặt đến thị trường. Đối với doanh nghiệp, hàng tồn kho tăng đồng nghĩa vốn bị “chôn” trong các dự án chưa tiêu thụ được. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án mới, làm tăng chi phí tài chính và rủi ro thanh khoản. Đối với người mua, họ sẽ khó tìm được dự án nhà vừa túi tiền do sự lệch pha giữa cung và cầu khiến thị trường chưa thật sự đáp ứng được nhu cầu thực tế của đại bộ phận người dân. Đối với thị trường, tồn kho tăng kéo dài có thể làm chậm nhịp phục hồi của thị trường. Nếu không được giải quyết kịp thời, áp lực tài chính lên doanh nghiệp có thể lan rộng, ảnh hưởng đến ổn định của ngành bất động sản và các ngành liên quan.
Dù thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, xu hướng tồn kho vẫn đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc tái cấu trúc nguồn cung, kiểm soát giá bán và định hướng lại chiến lược phát triển sản phẩm.
Việc phối hợp giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc xử lý tồn kho, thúc đẩy thanh khoản và đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn trong thời gian tới.