Theo báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét, với sự khởi sắc đồng thời ở các phân khúc bán lẻ, căn hộ và căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, bên cạnh gam màu sáng là những cảnh báo về áp lực nguồn cung và sự mất cân đối ở phân khúc nhà ở giá phải chăng.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bán lẻ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m² sàn, trong đó trung tâm thương mại tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.
Công suất cho thuê tăng thêm 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 85%, phản ánh sự linh hoạt của các nhà vận hành trong việc tái định vị mô hình kinh doanh và tập trung vào nhóm khách hàng trẻ. Giá thuê tầng trệt tại các phân khu tăng trung bình 3%, lên mức 1,3 triệu đồng/m²/tháng.
Đáng chú ý, khu vực trung tâm tiếp tục dẫn đầu về tốc độ tăng giá, trong khi các quận ngoài trung tâm như Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông duy trì đà tăng ổn định nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện, đặc biệt là các tuyến metro đang dần hoàn thiện.
Savills nhận định, các thương hiệu thuộc nhóm ẩm thực, thời trang và phong cách sống tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê mới. Xu hướng tiêu dùng của thế hệ trẻ chuyển mạnh sang các trải nghiệm dịch vụ bền vững, khiến nhiều trung tâm thương mại phải đổi mới để phù hợp hơn với hành vi khách hàng.
Song song với đà phục hồi của mảng bán lẻ, phân khúc căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì sức nóng. Trong quý III/2025, toàn thị trường ghi nhận 6.300 căn hộ mới được chào bán, tăng theo năm nhưng giảm nhẹ so với quý trước.
Số lượng căn bán được đạt 7.300 căn, tăng cả theo quý lẫn theo năm, đưa tỷ lệ hấp thụ lên hơn 80%, một mức cao trong vòng ba năm trở lại đây. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án mới có thiết kế hiện đại, tiện ích đồng bộ và chính sách thanh toán linh hoạt.
Giá bán sơ cấp tiếp tục đi lên, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Trong 9 tháng đầu năm 2025, các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm phần lớn lượng giao dịch, trong khi thị trường gần như không còn sản phẩm dưới 2 tỷ đồng.
Sự khan hiếm nhà ở giá rẻ khiến các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức hay Hòa Lạc được kỳ vọng trở thành “điểm nở” của thị trường nhà ở trong những năm tới. Thành phố cũng đang đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.
Dự kiến trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B.
Phân khúc căn hộ dịch vụ tiếp tục ghi nhận xu hướng tích cực. Tổng nguồn cung hiện đạt gần 6.400 căn, tỷ lệ lấp đầy trung bình 87%, tăng thêm 1 điểm phần trăm theo quý.
Giá thuê nhìn chung ổn định, song vẫn tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Căn hộ hạng B có mức tăng nhẹ nhất, trong khi căn hộ hạng A, nhờ hưởng lợi từ làn sóng chuyên gia nước ngoài vẫn duy trì vị thế vững chắc.
Savills cho biết, sau khi mở rộng địa giới hành chính, Hà Nội đã vươn lên vị trí thứ ba cả nước về thu hút vốn FDI, với tổng vốn đăng ký đạt 3,9 tỷ USD, chỉ sau Bắc Ninh và TP.HCM. Dòng vốn này kéo theo sự gia tăng của nhóm khách thuê là chuyên gia nước ngoài, giúp thị trường căn hộ dịch vụ duy trì sức cầu ổn định.
Trong thời gian tới, Hà Nội dự kiến có thêm 15 dự án căn hộ dịch vụ mới, cung cấp hơn 2.200 căn, chủ yếu tại khu vực phía Tây và các khu thứ cấp. Các thương hiệu quốc tế chiếm khoảng 76% nguồn cung mới, hứa hẹn nâng cao tiêu chuẩn quản lý và chất lượng dịch vụ tại thị trường thủ đô.
Mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận đà tăng trưởng tích cực, Savills Việt Nam cảnh báo rằng giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến nguồn cung bán lẻ tăng mạnh. Nguồn cung dồi dào này được dự báo sẽ gia tăng mức độ cạnh tranh đáng kể, đòi hỏi các chủ đầu tư phải có chiến lược định vị rõ ràng và khác biệt để duy trì hiệu quả kinh doanh, tránh rơi vào tình trạng dư cung cục bộ trong tương lai.
Ở lĩnh vực nhà ở, thị trường tiếp tục đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Theo Savills, các sản phẩm có giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, chỉ chiếm khoảng 1% tổng lượng giao dịch. Khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập của người dân và mặt bằng giá bán căn hộ đang trở thành rào cản lớn cho khả năng tiếp cận nhà ở, đặt ra yêu cầu cấp thiết về chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý và bền vững trong thời gian tới.