Giá nhà ở Hà Nội, TP.HCM liên tục tăng, giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời. TS. Trần Xuân Lượng và các chuyên gia chia sẻ nguyên nhân và giải pháp giúp hạ giá nhà.
Trong những năm gần đây, giấc mơ sở hữu một ngôi nhà của người dân Việt Nam, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng trở nên khó khăn. Tại Hà Nội, giá căn hộ phổ biến hiện nay đã đạt mức 70–80 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 100 triệu đồng/m2 tại nhiều khu vực trung tâm, khiến nhiều gia đình trẻ phải tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.
Nguồn cung hạn chế, chi phí đẩy giá nhà tăng
Các chuyên gia nhận định, nguyên nhân khiến giá nhà liên tục leo thang phần lớn xuất phát từ nguồn cung hạn chế. Thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đất đai cao, thuế phí và vốn vay đắt đỏ đều tạo áp lực lớn lên giá bán. TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) cho biết “So với các nước trong khu vực, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức bất hợp lý. Với thu nhập bình quân khoảng 7.000–8.000 USD/năm, người dân phải mất 40–60 năm mới có thể mua được một căn hộ phổ biến giá 80–100 triệu đồng/m2”.
Để so sánh, tại Thái Lan, thu nhập bình quân khoảng 12.000 USD/năm, trong khi giá nhà chỉ từ 2.500–3.000 USD/m2. Tỷ lệ giữa thu nhập và giá nhà ở Việt Nam cao gấp 30–40 lần, trong khi mức trung bình toàn cầu chỉ khoảng 15 lần.
Giá đất – Nguyên nhân gốc rễ
Theo TS. Lượng, giá đất là yếu tố chính khiến giá nhà tăng cao. Hệ thống dữ liệu về đất đai chưa đồng bộ, các địa phương vẫn dựa vào cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Càng đấu, giá đất càng tăng, kéo theo chi phí xây dựng và giá bán căn hộ.
Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị chưa hợp lý cũng làm gia tăng áp lực. Dân cư và nguồn cung nhà ở tập trung quá nhiều tại các thành phố lớn, trong khi các đô thị vệ tinh chưa phát triển đồng bộ.
Thủ tục hành chính và chi phí tín dụng
Thủ tục hành chính rườm rà cũng khiến nguồn cung nhà ra thị trường chậm hơn so với nhu cầu. Một dự án có thể mất 2–3 năm để xin cấp phép, điều này trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng giảm giá.
Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng hiện nay chủ yếu là ngắn hạn, trong khi đầu tư bất động sản mang tính dài hạn. Điều này khiến lãi suất không thể giảm sâu, cộng thêm các loại phí phụ như phí vay, xác nhận thu nhập, tư vấn hành chính, làm tăng gánh nặng tài chính cho người mua.
Giải pháp hạ giá nhà
Chuyên gia cho rằng, Nhà nước hoàn toàn có thể ổn định giá đất bởi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Với các khu đất đã có hạ tầng hoàn chỉnh, việc bốc thăm doanh nghiệp thay vì đấu giá có thể giúp hạ giá nhà thực chất.
Song song, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, bỏ bớt các bước trung gian, triển khai các mẫu nhà chuẩn để doanh nghiệp lựa chọn. Hỗ trợ vật liệu xây dựng, giảm thuế cũng là những biện pháp có thể tác động trực tiếp đến giá nhà.
Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc Khoa Tài chính – Ngân hàng (ĐH Nguyễn Trãi), nhận định “Cung – cầu gặp nhau ở điểm hợp lý sẽ giúp giá nhà tự điều chỉnh. Giá nhà ở xã hội nên là mức tham chiếu cho thị trường thương mại, thúc đẩy phân khúc cao cấp điều chỉnh giá và diện tích phù hợp”.
Các giải pháp khác bao gồm đồng phục hóa tiêu chuẩn xây dựng, phát triển nhà cao tầng, tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong các khu đô thị lớn. Khi đó, nguồn cung cân bằng với nhu cầu, giá nhà sẽ ổn định hơn.
Ông Huy cũng lưu ý rằng, người trẻ hiện gặp nhiều khó khăn trong việc mua nhà do thu nhập hạn chế, khó chứng minh tài chính và thiếu lịch sử tín dụng. Ông khuyên nên xây dựng uy tín tài chính từ sớm, trả nợ đúng hạn; chỉ vay tối đa 50–60% giá trị căn hộ; và chọn căn hộ nhỏ, lãi suất cố định trong 12–48 tháng đầu.