Sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường shophouse ven biển, từng được xem là biểu tượng của “gà đẻ trứng vàng” trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang chứng kiến sự chững lại rõ rệt. Nhiều khu phố thương mại ven biển từng được kỳ vọng trở thành trung tâm du lịch, mua sắm sầm uất, nay lại rơi vào tình trạng hoạt động cầm chừng, thậm chí bỏ trống.
Nhiều dự án shophouse tại các địa phương du lịch lớn như Phú Quốc, Hạ Long, Nha Trang hay Đà Nẵng đang đối mặt với tình trạng khai thác kém hiệu quả. Mặc dù giá bán vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 90–140 triệu đồng/m2, nhưng tỷ lệ cho thuê thực tế chỉ đạt 60–70%, thậm chí thấp hơn ở một số khu vực.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự phụ thuộc vào du lịch mùa vụ và thiếu mô hình vận hành chuyên nghiệp. Nhiều dự án chỉ dừng ở khâu xây dựng và chuyển nhượng, chưa được đầu tư bài bản về quy hoạch kinh doanh hoặc dịch vụ đi kèm, khiến giá trị khai thác không đạt như kỳ vọng.
Shophouse ven biển từng phát triển mạnh nhờ lợi thế vị trí và khả năng kinh doanh linh hoạt. Việc kết hợp không gian ở và thương mại trong cùng một sản phẩm giúp nhà đầu tư có thể vừa sinh sống, vừa kinh doanh dịch vụ du lịch như cà phê, nhà hàng, lưu trú hoặc cửa hàng đặc sản.
Bên cạnh đó, quỹ đất ven biển khan hiếm cũng khiến dòng sản phẩm này trở nên hấp dẫn, được xem như “tài sản hiếm”. Thời điểm 2018–2022, tỷ suất lợi nhuận cho thuê được ghi nhận ở mức 8–12%/năm, một con số đáng chú ý trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp.
Tuy nhiên, khi du lịch gặp khó khăn trong giai đoạn 2020–2023, dòng sản phẩm này nhanh chóng bộc lộ điểm yếu. Khách thuê giảm, doanh thu sụt, trong khi chi phí vận hành và bảo trì vẫn cao, khiến nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ hoặc tạm dừng khai thác.
Một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là sự mất cân đối giữa quy mô phát triển và nhu cầu thực tế. Nhiều dự án được xây dựng với kỳ vọng đón lượng khách lớn, nhưng lại thiếu yếu tố vận hành tổng thể, dẫn đến tình trạng “đẹp nhưng không sống được”.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại nhiều dự án đã giảm xuống dưới 3%/năm. Tình trạng này khiến tính thanh khoản giảm, đồng thời đặt ra câu hỏi về mô hình phát triển shophouse trong dài hạn.
Ngoài ra, một số dự án vẫn tồn tại vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư. Nhiều địa phương cũng đang xem xét lại quy hoạch đất ven biển, siết chặt việc chuyển đổi mục đích sử dụng và cấp phép dự án thương mại, khiến nguồn cung tương lai có thể giảm.
Dù gặp khó khăn, thị trường shophouse ven biển vẫn được đánh giá là còn tiềm năng phát triển, đặc biệt khi hạ tầng du lịch và giao thông đang được cải thiện. Các dự án sân bay mới, đường ven biển và hệ thống cảng du lịch được đầu tư tại Quảng Ninh, Bình Thuận, Khánh Hòa hay Kiên Giang có thể giúp khơi thông dòng khách và tạo động lực phục hồi.
Một số chủ đầu tư đã chuyển hướng mô hình kinh doanh, thay vì bán lẻ từng căn, họ phát triển phố thương mại tích hợp dịch vụ du lịch, kết hợp ăn uống, giải trí, lưu trú trong cùng một khu vực vận hành thống nhất, kết hợp linh hoạt giữa cửa hàng – mini hotel – second home. Mô hình này giúp tối ưu hiệu quả khai thác, có thể khai thác kinh doanh quanh năm, và tạo giá trị bền vững hơn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Nhiều chuyên gia nhận định giai đoạn 2026 – 2030 sẽ là thời điểm tái định hình dòng sản phẩm shophouse nghỉ dưỡng.
Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và được vận hành đồng bộ được dự báo sẽ là nhóm sản phẩm trụ vững trong giai đoạn sắp tới. Ngược lại, những dự án thiếu quy hoạch tổng thể, xa khu du lịch hoặc chưa có chiến lược khai thác cụ thể có thể tiếp tục gặp khó khăn.
Các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư vào shophouse ven biển hiện nay cần đánh giá kỹ lưỡng hơn thay vì chạy theo xu hướng. Một số yếu tố được khuyến nghị như lựa chọn chọn vị trí thực sự có tiềm năng du lịch lâu dài, có khả năng duy trì lượng khách ổn định quanh năm; đánh giá năng lực vận hành của chủ đầu tư, tránh những dự án chỉ bán sản phẩm mà không có kế hoạch khai thác rõ ràng; ưu tiên sản phẩm có pháp lý đầy đủ, quy hoạch rõ ràng về quyền sở hữu, quyền cho thuê và hoạt động kinh doanh; tính toán khả năng khai thác linh hoạt, kết hợp cho thuê ngắn hạn, kinh doanh dịch vụ hoặc lưu trú để giảm rủi ro mùa vụ.
Trong trung hạn, khi du lịch phục hồi ổn định và hạ tầng tiếp tục được mở rộng từ năm 2026 đến 2027, phân khúc shophouse ven biển vẫn có cơ hội phát triển, nhưng theo hướng chọn lọc hơn.
Thay vì tăng trưởng ồ ạt như giai đoạn trước, thị trường có xu hướng tập trung vào chất lượng dự án và khả năng vận hành thực tế. Những sản phẩm có chiến lược phát triển bền vững, gắn liền với du lịch và dịch vụ địa phương, sẽ có cơ hội giữ giá và sinh lời ổn định.