Trong khi mục tiêu của nhà ở xã hội là hỗ trợ người thu nhập thấp an cư, thì thực tế trên thị trường hiện nay lại đang xuất hiện nghịch lý. Giá nhà ở xã hội (NƠXH) ngày càng tăng, có nơi gần chạm ngưỡng nhà thương mại. Hiện tượng này khiến dư luận lo ngại về việc phân khúc an sinh đang dần bị “thương mại hóa”, đánh mất ý nghĩa ban đầu.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 40% nguồn cung mới có mức giá trên 120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá nhà ở thương mại đang cao kỷ lục, kéo theo sự biến động mạnh của phân khúc NƠXH.
Thực tế trên thị trường thứ cấp cho thấy, nhiều căn hộ NƠXH đã qua sử dụng được rao bán với giá khiến không ít người giật mình. Cụ thể, dự án Hope Residence (Long Biên) có giá ban đầu khoảng 2,1–2,3 tỷ đồng/căn, nay rao bán 3,8–4,3 tỷ đồng. Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá từ 2,3–2,5 tỷ đồng/căn, hiện tăng lên 4,9–5,3 tỷ đồng.
Một số khu NƠXH khác tại Hà Nội như Đại Mỗ, Kim Chung, hoặc Xuân Phương cũng ghi nhận giá chào bán dao động từ 55–65 triệu đồng/m², gần tương đương với nhiều dự án nhà ở thương mại tầm trung. Tại TP.HCM, dù mặt bằng giá NƠXH vẫn “mềm” hơn, song nhiều dự án mới cũng đã công bố giá từ 12–14 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với vài năm trước.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá nhà ở xã hội cũ tăng cao là do sự chênh lệch cung - cầu trong thị trường nhà ở. Cụ thể là nguồn cung nhà ở xã hội hiện đang rất hạn chế, trong khi nhu cầu thực của người dân vẫn rất lớn..
Chuyên gia Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) cho rằng, khu vực nhà ở bình dân và nhà ở xã hội đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng, trong khi nhu cầu rất lớn. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại có lượng mở bán chiếm tỷ lệ lớn.
Trong bối cảnh giá đất, chi phí vật liệu và nhân công tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc NƠXH do lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp, gây ra việc thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ trên thị trường.
Thứ hai, nguyên nhân do giá nhà ở thương mại tạo hiệu ứng dây chuyền. Khi giá nhà thương mại xác lập mặt bằng mới ở mức 60–80 triệu đồng/m², thậm chí hơn, thì NƠXH cũng bị kéo theo. Nhà đầu tư và người bán lại tận dụng xu hướng này để nâng giá khi sang nhượng.
Thứ ba là tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng ngầm. Không ít căn hộ NƠXH sau khi hết thời hạn hạn chế giao dịch (5 năm) được rao bán lại với giá tăng gấp đôi, gấp ba. Một số trường hợp thậm chí tìm cách lách luật để sang tay sớm hơn. Việc mua bán không kiểm soát khiến giá NƠXH bị thổi phồng, dần tiệm cận với giá nhà ở thương mại.
Thực trạng giá NƠXH tăng mạnh đang làm méo mó thị trường và ảnh hưởng trực tiếp đến người dân có nhu cầu thực sự. Khi giá bán tiệm cận nhà thương mại, nhóm đối tượng thu nhập thấp càng khó tiếp cận nhà ở.
Không chỉ vậy, khi NƠXH trở thành hàng hóa đầu tư, mục tiêu an sinh bị xói mòn. Các căn hộ đáng lẽ phục vụ người ở thật lại rơi vào tay người đầu cơ, dẫn đến nguy cơ hình thành bóng bóng giá ở phân khúc lẽ ra phải bình ổn.
Bên cạnh đó, việc giá tăng nhanh còn đặt ra thách thức lớn cho hệ thống quản lý nhà nước. Nếu không kiểm soát tốt, chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp sẽ mất hiệu lực, và niềm tin của người dân vào các chương trình NƠXH cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Bà Miền cho biết, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng giá nhà ở xã hội tăng vượt xa thu nhập thực tế thì ước mơ an của của đại đa số người trẻ sẽ còn rất xa vời.