Để thuận tiện cho công việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, thông tư 02/2016 bộ xây dựng đã được ban hành. Vậy nội dung thông tư và các quy định cụ thể như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Giới thiệu chung về Thông tư 02/2016 bộ xây dựng

Tìm hiểu thông tư 02/2016 Bộ Xây dựng

Thông tư 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 15/02/2016 và bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 02/04/2016. Văn bản pháp lý này quy định việc quản lý, sử dụng nhà chung cư mục đích để ở, mục đích hỗn hợp và mục đích khác theo Luật Nhà ở gồm:

  • Nhà chung cư thương mại;
  • Nhà chung cư xã hội;
  • Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
  • Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.

Thông tư không bắt buộc mà chỉ khuyến khích áp dụng đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp nhà chung cư xã hội phục vụ mục đích ở cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng thì áp dụng quy định tại thông tư này.

2. Những điều cần biết về thông tư 02/2016 bộ xây dựng

Thông tư 02/2016 bộ xây dựng gồm 6 chương, 50 điều và 2 phụ lục. Bởi vậy, để nắm rõ hơn về thông tư, thay vì học thuộc lòng, không có mục tiêu hoặc đọc không đúng trọng tâm, bạn chỉ cần hiểu về những quy định chính và quan trọng nhất.

2.1. Đối tượng áp dụng của thông tư số 02/2016 bộ xây dựng

  • Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
  • Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
  • Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2.2. Một vài khái niệm quan trọng

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có cầu thang chung, có lối đi, có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó:

  • Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
  • Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do đơn vị có thẩm quyền phê duyệt.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc cá nhân, tổ chức được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Tương tự như nhà đất thì nhà chung cư cũng được chia làm hai hình thức là một chủ sở và đồng chủ sở hữu. Theo đó,

  • Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.
  • Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu

2.3. Quy định sở hữu chung, riêng của chung cư

Theo quy định tại Điều 3, Thông tư 02/2016 Bộ Xây dựng, phần sở hữu chung của tòa chung cư bao gồm hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Phần sở hữu chung của khu căn hộ gồm diện tích sàn, các thiết bị theo Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.

Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư gồm diện tích, hệ thống thiết bị, hạ tầng kĩ thuật sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư. Đó có thể là bể phốt, bể nước, máy bơm, máy phát điện, sân vườn công cộng, sân chơi và các công trình được xây dựng, lắp đặt để sử dụng cho  nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.

2.4. Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư 

Tất cả nhà chung cư thuộc phạm vi điều chỉnh của Thông tư 02/2016 Bộ Xây dựng phải tuyệt đối tuân thủ 8 nguyên tắc sau

  • Nhà chung cư phải được sử dụng theo mục đích thiết kế, đúng công năng và nội dung dự án được thẩm định, phê duyệt.
  • Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của thông tư này, các điều khoản của Luật Nhà ở và quy chế của các văn bản pháp luật có liên quan
  • Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành tự thỏa thuận việc đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định của pháp luật
  • Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
  • Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
  • Các bên giải quyết khiếu nại, tranh chấp về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật
  • Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

2.5. Nhiệm vụ quản lý, vận hành chung cư

Thông tư 02/2016 Bộ Xây dựng quy định hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư gồm những nhiệm vụ sau:

  • Điều khiển, duy trì hoạt động thang máy
  • Kiểm tra thường xuyên, bảo dưỡng hệ thống máy phát điện, máy bơm nước, chuông báo cháy, dụng cụ phòng cháy hữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác có liên quan.
  • Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
  • Những công việc khác

Chú ý, tất cả những công việc nói trên phải do trực tiếp đơn vị quản lý vận hành thực hiện. Đơn vị quản lý vận hành được phép ký hợp đồng với bên cung ứng dịch vụ để thực hiện công việc quản lý, vận hành. Đơn vị thuê chịu trách nhiệm vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư. Nghiêm cấm hành vi chủ sở hữu, người sử dụng thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.

2.6. Hoạt động và trách nhiệm bảo trì chung cư

Song song với việc vận hành chung cư thì hoạt động bảo trì vô cùng cần thiết. Nó giúp chung cư an toàn, giữ vững tuổi thọ. Và dĩ nhiên thông tư 02/2016 Bộ Xây dựng cũng quy định cụ thể điều này. Chi tiết như sau:

  • Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư
  • Kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
  • Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến hộ dân cư khác thì chủ sở hữu, đơn vị quản lý vận hành hoặc người có nhiệm vụ quản lý chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng
  • Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.

2.7. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Bộ xây dựng quy định chi tiết về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:

  • Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm tiền: Bảo trì phần sở hữu chung, sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, trông giữ xe, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc
  • Giá dịch vụ quản lý vận hành thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở nếu chưa có Hội nghị nhà chung cư; trường hợp đã có thì thực hiện theo quyết định của Hội nghị
  • Giá dịch vụ tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc diện tích thông thủy và được xác định bằng tiền Việt Nam đồng.

Trên đây là nội dung cốt lõi của Thông tư 02/2016 Bộ xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng chung cư.  Nếu có bất cứ thắc mắc nào khác về các quy định của Nhà nước về đất đai, xây dựng, hãy liên hệ ngay với chúng tôi nhé. Hẹn gặp lại trong các bài viết sắp tới của bất động sản ODT.