Một trong các vấn đề nan giải của thị trường bất động sản TP.HCM trong mấy năm gần đây luôn là việc khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp. Các cơn sốt đất cũng khiến cho giá bất động sản tăng liên tục, càng làm trầm trọng thêm vấn đề.
Lệnh pha cán cân cung cầu
Các con số trên thị trường cho thấy trong giai đoạn trước từ năm 2014 – 2018, giá nhà ở tại TP.HCM nằm ở mức phù hợp với phần đông người dân khiến cho nguồn cung nhà ở giá bình dân cũng tương đối dồi dào. Thời điểm đó các sản phẩm căn hộ có mức giá từ 20 – 30 triệu đồng/m2 tương đối nhiều. Tuy nhiên trong các năm từ 2019 cho tới nay, giá bất động sản đã tăng chóng mặt khiến cho phân khúc bình dân dần biến mất.
Hiện nay nguồn cung nhà giá rẻ đã gần như biến mất với chỉ khoảng 5.000 căn hộ có mức giá bình dân. Trong bối cảnh số lượng người chưa sở hữu nhà tại Tp.HCM còn rất lớn, đa phần vẫn phải ở trọ hoặc thuê nhà thì nguồn cung nhà giá rẻ dưới 1 tỷ đồng lại dần cạn kiệt. Ước tính trong số hơn 500.000 người đang phải thuê nhà thì có tới hơn 90% có nhu cầu và mong muốn được sở hữu cho mình một căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng. Đây chính là bài toán nhức nhối cho thị trường nhà ở tại thành phố đông dân nhất cả nước.
Một khía cạnh khác, thu nhập bình quân của người dân không ngừng tăng lên trong vài năm gần đây khiến cho khả năng đáp ứng với giá nhà đang ngày một tốt hơn. Tuy nhiên, nếu so sánh tỷ lệ giá với mức độ tăng thu nhập thực sự thì lại chênh lệch rất lớn, và tỷ lệ này đã không ngừng tăng trong vòng vài năm gần đây. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản TP.HCM đang phát triển rất thiếu cân bằng, cán cân đang nghiêng về các phân khúc bất động sản trung và cao cấp nhiều hơn.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc thị trường của JLL Việt Nam cho biết: “Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc”
Theo vị chuyên gia này nhận định, hiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang được kiểm soát khá chặt về nguồn cung các quỹ đất mới, đặc biệt là tại đô thị lớn như TP.HCM vì vậy cũng gây ra nhiều khó khăn cho việc phát triển dự án nhà ở giá rẻ. Kể từ năm 2018 cho tới nay, việc phê duyệt các dự án bị trì hoãn cũng khiến cho nguồn cung toàn thị trường giảm sút nghiêm trọng, đây là nguyên nhân khiến cho hàng loạt các khoản chi phí phát sinh bị cộng dồn vào giá bán.
Đơn cử như một dự án ban đầu được quy hoạch là trung cấp, nhưng sau khi không thể triển khai theo đúng kế hoạch sẽ khiến cho lãi suất và các chi phí khác cộng dồn vào giá bán, từ đó chủ đầu tư muốn có lợi nhuận sẽ buộc phải đẩy giá bán sơ cấp lên khá nhiều. Khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở tại các đô thị như TP.HCM vẫn còn khá lớn, điều này cũng giúp cho chủ đầu tư các dự án mạnh dạn nâng cao mức giá chào bán ra thị trường mà không sợ bị “tẩy chay”.
Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia nhận định sẽ khó có chuyện giá bán giảm ngược trở lại như cách đây nhiều năm bởi chu kỳ tăng trưởng của cả nền kinh tế vẫn đang rất tốt. Bên cạnh đó tăng trưởng về thu nhập bình quân đầu người trong thập kỷ tới cũng sẽ giúp cho người dân Việt Nam đáp ứng tốt hơn các nhu cầu sở hữu bất động sản. Tuy nhiên bài toán về nguồn cung căn hộ giá bình dân vẫn sẽ luôn là hóc búa nếu như không có sự vào cuộc đồng lòng từ tất cả các cấp.