Theo báo cáo mới đây của JLL, nhà ở phân khúc bình dân tại thị trường TP.HCM ngày càng tăng giá. Tại thời điểm năm 2020, tỷ lệ giá bán nhà ở bình dân so với thu nhập đạt 5,4 lần. So với ngưỡng kỷ lục vào năm 2007 kém 0,4 lần.
Nhu cầu tăng cao, giá nhà leo dốc
Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam – bà Lê Thị Huyền Trang cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến cho phân khúc nhà ở bình tăng tăng giá trên toàn thị trường.
Thứ nhất, quỹ đất để phát triển nhà ở bình dân khan hiếm và thị trường bất động sản vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ. Điều này khiến cho các nhà phát triển gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn dự án tiềm năng, đồng thời ảnh hưởng đến việc tính các bài toán về căn hộ giá rẻ.
Thứ hai, thủ tục phê duyệt các dự án mới bị trì hoãn từ giai đoạn cuối năm 2018 khiến cho hàng loạt các chi phí phụ phát sinh, và những chi phí này đều được tính vào giá bán. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng tăng cũng tác động đến giá bán.
Thứ ba, nhu cầu cộng đồng vẫn lớn trong khi nguồn cung hạn chế cũng là một nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng trong thời gian qua.
Mặc dù vậy, vẫn có nhiều người sẵn sàng vay vốn để mua nhà ở do lãi suất ngân hàng và hạn mức tối thiểu hàng tháng đang duy trì ở mức thấp, trong khi thời hạn vay cho phép kéo dài hơn bao giờ hết. Theo báo cáo năm 2020 của HSBC, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do 4 ngân hàng Agribank, Vietinbank, BIDV và Vietcombank đang nắm giữ tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.
Khó quay đầu về mốc cũ
Bà Lê Thị Huyền Trang nhận định: “Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra". Tuy nhiên, bà cũng cho hay, so với các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu như mức tăng thu nhập thì mặt bằng giá chung đang tăng nhanh hơn nhiều. Do đó, trong thời gian tới, nếu các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này thì tốc độ tăng giá mới có sự điều chỉnh chậm lại. Bên cạnh đó, khi thị trường có thêm nguồn cung mới và khi vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết thì áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt.
Đối với các chiến lược đầu tư hiện tại và tương lai, đại diện JLL khuyến nghị các nhà đầu tư nên áp dụng cách tiếp cận thận trọng, lạc quan.
Cũng phải nhìn nhận rằng, cơ hội lớn đang mở ra cho các nhà đầu tư, đặc biệt đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư trong nước đang muốn đa dạng danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này và mở rộng thị phần tiêu thụ khi mà thị trường đang thiếu vắng các dự án nhà ở có giá bình dân.
Theo nhận định của JLL, các chủ đầu tư nên cân nhắc đến các phân khúc này bởi tiềm năng phát triển lớn chính là yếu tố hấp dẫn nhất, dù lợi nhuận biên trên từng dự án có thể không bằng các phân khúc cao cấp. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng nên biết rằng, do có giá bán thấp hơn các dự án ở phân khúc cao cấp nên tốc độ bán của các dự án bình dân tốt hơn. Không chỉ vậy, sự cạnh tranh về khách hàng cũng ít quyết liệt hơn.
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra rằng, Chính phủ cần đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ hơn nữa để phát triển nhà ở giá rẻ, chẳng hạn như: phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép các dự án trong phân khúc giá thấp, các chính sách liên quan đến thuế cho nhà phát triển dự án.
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, để có thể gia nhập thị trường Việt Nam, JLL cho rằng nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh hoặc tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp.