Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước sang một giai đoạn mới, khi giá bán trung bình căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III/2025, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 101 triệu đồng/m2, cho thấy xu hướng nguồn cung và nhu cầu thị trường đều tập trung mạnh vào phân khúc hạng A và cao cấp.
Trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đón nhận hơn 20.000 căn hộ mở bán mới, riêng quý III ghi nhận hơn 6.300 căn, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Dù mặt bằng giá tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn đạt khoảng 81%, cho thấy nhu cầu thực lẫn đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã chạm 95–101 triệu đồng/m2, trong đó 43% nguồn cung mới có giá bán trên 120 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trên thị trường hiện nay gần như không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng, ngay cả ở khu vực ngoài trung tâm.
Theo các chuyên gia, giá căn hộ cao cấp Hà Nội liên tục leo thang là do sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung. Phần lớn dự án được ra mắt trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng A, tập trung tại các khu vực như Tây Hồ Tây, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, hay phía Tây Hà Nội.
Ngoài yếu tố sản phẩm, hạ tầng đô thị cũng đóng vai trò quan trọng. Việc đẩy nhanh các tuyến đường vành đai, metro, và khu đô thị vệ tinh đã khiến giá đất ở nhiều khu vực tăng mạnh, đặc biệt tại các trục Tây Hồ Tây – Mỹ Đình – Cầu Giấy.
Cùng với đó, tâm lý đầu tư an toàn vào bất động sản sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024 đã khiến dòng tiền quay lại phân khúc cao cấp, có các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise Homes, BRG, Sunshine Group, CapitaLand…
Theo khảo sát, tại nhiều dự án ở Tây Hồ Tây, giá chào bán đã vượt 130–180 triệu đồng/m2, ngang ngửa với một số khu trung tâm TP.HCM. Trong khi đó, khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm hay Mỹ Đình dao động từ 90–120 triệu đồng/m2, còn các dự án ở khu Đông hoặc Gia Lâm vẫn giữ mức mềm hơn từ 60–80 triệu đồng/m2.
Mặt bằng giá toàn thành phố hiện ổn định quanh mức 101 triệu đồng/m2, nhưng sự chênh lệch giữa trung tâm và vùng ven ngày càng rõ. Quỹ đất khan hiếm khiến người mua ở thực dần dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Đông Anh hay Hoài Đức, nơi giá thấp hơn trung bình 30–40% và hạ tầng đang hoàn thiện nhanh.
Savills dự đoán quý IV/2025, Hà Nội sẽ có thêm gần 9.000 căn hộ mở bán, trong đó phần lớn thuộc phân khúc trung cấp hạng B. Dù vậy, nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế, đặc biệt ở khu Tây và trung tâm mở rộng.
Trong ngắn hạn, giá bán dự kiến ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ 1–2%, do mặt bằng giá đã cao và quỹ đất khan hiếm. Tuy nhiên, về dài hạn, sự phát triển của hạ tầng, các tuyến metro và chính sách quy hoạch đô thị mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sức hấp dẫn cho phân khúc cao cấp tại Hà Nội.
Cùng với đó, trong thời gian tới, Hà Nội sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng rõ rệt từ các khu vực lân cận như Bắc Ninh và Hưng Yên, nơi được dự báo sẽ đón nguồn cung căn hộ lớn trong giai đoạn 2025–2026.
Các chuyên gia cảnh báo, mặt bằng giá cao đồng nghĩa với áp lực thanh khoản trong tương lai. Nhà đầu tư cần lựa chọn dự án có thương hiệu uy tín, pháp lý minh bạch và vị trí kết nối thuận lợi để đảm bảo giá trị lâu dài.