Dòng vốn đầu tư bất động sản đang dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, khi Hà Nội neo giá cao còn TPHCM nổi lên với cơ hội sinh lời và hạ tầng bứt tốc.
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận một bước chuyển lớn. Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh từ khu vực phía Bắc sang các thị trường trọng điểm phía Nam, trong khi giá nhà đất tại Hà Nội vẫn neo cao và khiến biên độ lợi nhuận thu hẹp.
Theo VARS IRE, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương khoảng 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và mức cao nhất cùng kỳ trong giai đoạn 2019–2025. Bất chấp nguồn cung tăng mạnh, giá bán lại không hạ nhiệt. Đặc biệt, nhiều dự án mới chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2.
Thực tế, chỉ số giá chung cư tại Hà Nội hiện tại so với quý I/2019 đã tăng hơn 96 %, và gấp khoảng 1,7 lần mức tăng tại TPHCM trong cùng giai đoạn. Điều này dẫn tới hai hệ quả lớn. Thứ nhất, biên độ tăng giá bị thu hẹp vì giá đã ở mức cao; thứ hai, một bộ phận nhà đầu tư, đặc biệt những người sử dụng vốn cá nhân bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở nơi khác.
Báo cáo VARS chỉ ra rằng, dòng tiền đang rời khỏi Hà Nội và tập trung vào vùng phía Nam, đặc biệt là khu vực quanh Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.
Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, kiêm Phó Tổng Thư ký VARS, cho biết, khách hàng từ miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch phía Nam trong nửa đầu năm 2025, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước; và đến cuối quý III/2025, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016–2020.
Một trong những lý do đặc biệt thu hút vốn về phía Nam là mức giá vẫn đang duy trì ở mức tích luỹ trong khoảng 3 năm trở lại đây, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn hơn. Hệ thống hạ tầng được chú trọng, đô thị hóa tăng tốc ở vùng ven khiến các nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội lớn. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá quá cao và khả năng tăng thêm bị hạn chế.
Chẳng hạn, với ngân sách 2–4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ mua được căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1+1; còn tại TPHCM và vùng phụ cận, nhà đầu tư có thể lựa chọn đa dạng hơn, từ căn hộ đến nhà đất riêng lẻ. Giá một số dự án mới ở vùng ven TPHCM hiện chỉ bằng khoảng 2/3 so với các khu vực ven đô Hà Nội, khiến biên độ tăng giá trung – dài hạn khả thi hơn.
Không chỉ là dịch chuyển về địa lý, dòng vốn còn dịch chuyển theo phân khúc. Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ hàng hiệu, pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa, tiện ích cao cấp đang nổi bật hơn. Đây là nhóm sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, khi họ vừa muốn tích lũy tài sản lâu dài vừa muốn khai thác cho thuê với tỷ suất sinh lời tốt hơn Hà Nội.
Trong khi đó, tại Hà Nội, phân khúc phổ thông hoặc mức giá vừa túi tiền ngày càng ít xuất hiện vì giá đất và chi phí xây dựng đã tăng cao. Nguồn cung mới chủ đạo vẫn là căn hộ chung cư cao cấp, nhiều dự án có giá mở bán trên 80–100 triệu đồng/m².
Yếu tố thứ ba đóng góp vào xu hướng này là hạ tầng, quy hoạch vùng vốn đang được cải thiện mạnh mẽ tại phía Nam. Sau quá trình sáp nhập hành chính, mở rộng đô thị của TPHCM kèm theo các tuyến metro, vành đai, trục giao thông kết nối liên vùng đã và đang tạo ra một hệ sinh thái bất động sản mới với khả năng tăng giá tốt hơn.
Bằng cách này, các nhà đầu tư Hà Nội không chỉ “săn giá thấp hơn” mà còn chọn cách đa dạng hóa danh mục đầu tư, tối ưu hiệu quả sử dụng vốn thay vì chơi bài tăng giá ngắn hạn.