Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận những tín hiệu tích cực rõ rệt trong quý III/2025. Cụ thể, nguồn cung và giao dịch phục hồi, giá chào bán tiếp tục neo cao ở nhiều phân khúc, và dòng vốn dịch chuyển mạnh hơn về các khu vực ven.
Nguồn cung và giao dịch phục hồi rõ nét
Theo báo cáo tổng hợp từ các cơ quan nghiên cứu và truyền thông, thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2025 ghi nhận sự cải thiện đồng đều ở nhiều phân khúc.
Cụ thể, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP. HCM và vùng phụ cận trong quý III/2025 đạt khoảng 15.426 căn, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước; đồng thời lượng giao dịch cũng cải thiện so với các quý trước, cho thấy cầu thực phần nào bắt đầu quay trở lại.
Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng 2% và sức cầu tăng 8% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh tâm lý tích cực hơn của nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
Phân khúc nhà phố - biệt thự tiếp tục là điểm sáng của thị trường khi nguồn cung sơ cấp tăng 27%, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm đến 81% tổng nguồn cung mới. Đáng chú ý, lượng giao dịch tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, một số phân khúc đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn “chờ hồi phục”. Biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung sơ cấp tăng 18%, song vẫn ở mức thấp; mặt bằng giá đi ngang. Shophouse nghỉ dưỡng tăng 31% chủ yếu do lượng hàng tồn kho được tung ra, trong khi condotel tiếp tục sụt giảm 4% nguồn cung, dù giá sơ cấp tăng nhẹ 8–10%.
Trong quý III/2025, phân khúc căn hộ (cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận 1.302 giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với quý trước (739 giao dịch). Nổi bật nhất là dự án The Privé của Đất Xanh Group, đạt tỷ lệ bán hàng 100% ngay trong quý đầu tiên mở bán. Ở phân khúc nhà liền thổ, số lượng giao dịch đạt 68 căn, tăng nhẹ so với quý II.
Giá vẫn neo cao
Báo cáo quý III/2025 cho thấy, phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, với giá sơ cấp duy trì ở mức cao dù có sự điều chỉnh nhẹ theo quý. Giá bán căn hộ cao cấp sơ cấp đạt trung bình 5.065 USD/m², giảm nhẹ 0,2% so với quý trước do xuất hiện một số dự án mới ở khu vực xa trung tâm có giá cạnh tranh hơn. Tuy vậy, mức giá này vẫn cao hơn 5,3% so với cùng kỳ năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng 1,9% theo quý và 6,7% theo năm, cho thấy nhu cầu bền vững từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn. Đối với phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp trung bình đạt 15.585 USD/m² đất, giảm 7,5% theo quý nhưng vẫn cao hơn 0,7% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, giá thứ cấp tăng 2,7% theo quý và 6,2% theo năm.
Dòng vốn dịch chuyển mạnh hơn về các khu vực ven
Dù có sự điều chỉnh cục bộ, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao do quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng. Điều này khiến người mua trung lưu gặp khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp, từ đó thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Thủ Đức hoặc sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, nơi giá bán còn “dễ thở” và tiềm năng tăng trưởng hạ tầng mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cũng chuyển hướng sang khu vực này nhằm tìm kiếm biên lợi nhuận cao hơn và thanh khoản ổn định.
Theo CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, Bình Dương (cũ) ghi nhận gần 11.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, với mức giá trung bình dưới 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An (cũ) cũng chứng kiến sự gia tăng đáng kể về lượng giao dịch, đặc biệt tại những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và tuyến Tân Vạn – Nhơn Trạch, góp phần gia tăng sức hấp dẫn cho khu vực vùng ven.
Triển vọng quý IV/2025: Bứt phá ở các đô thị vệ tinh
Các chuyên gia dự báo, nếu chính sách tiền tệ giữ ổn định và nguồn cung mới tiếp tục ra hàng đều đặn, thị trường sẽ duy trì đà phục hồi trong quý IV/2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà phố thương mại tại khu Đông và vùng ven. Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ phân hóa mạnh, phụ thuộc vào chất lượng dự án, vị trí và năng lực pháp lý của chủ đầu tư.
Theo dự báo của DKRA Consulting, bước sang quý IV/2025, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh như Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức (tỉnh Long An) và Bình Dương. Nguồn cung đất nền dự kiến đạt khoảng 450–550 sản phẩm, trong khi phân khúc căn hộ có thể đạt từ 10.000 đến 13.000 căn mới.
Phân khúc nhà phố và biệt thự được dự báo tăng thêm khoảng 850–950 sản phẩm, tập trung ở các khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện và khả năng kết nối thuận tiện về trung tâm. Mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng và nguồn cung khan hiếm, tuy nhiên các chính sách ưu đãi, chiết khấu và hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.
Riêng mảng bất động sản nghỉ dưỡng, dù nguồn cung condotel và biệt thự biển dự kiến tăng nhẹ, song nhu cầu vẫn ở mức thấp và khó có sự phục hồi rõ nét trước năm 2026.