Triển vọng thị trường nhà ở tại Hà Nội đang dần sáng lên khi phân khúc thứ cấp và nhà thổ cư được dự báo phục hồi, trong khi nguồn cung mới tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, nơi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và quỹ đất phát triển còn dồi dào.
Sau giai đoạn điều chỉnh và thanh lọc mạnh trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội đang phát đi những tín hiệu tích cực. Bước sang năm 2026, giới chuyên gia đồng thuận nhận định thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, sự cải thiện của hệ thống hạ tầng và nhu cầu nhà ở thực tiếp tục đóng vai trò động lực chính.
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, năm 2026 thị trường Hà Nội có thể ghi nhận khoảng 35.000–40.000 căn hộ mở bán mới, tương đương hoặc cao hơn năm 2025. Trong khi đó, CBRE Việt Nam ước tính thị trường sẽ có khoảng 33.000 căn hộ mới được tung ra trong năm 2026, gần tương đương lượng chào bán của năm trước.
Phân khúc thổ cư: Kỳ vọng phục hồi 10% sau giai đoạn trầm lắng
Theo ông Trần Minh Tiến,Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội có thể phục hồi khoảng 10% trong năm 2026 so với năm 2025, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài của chu kỳ trước. Đây là dự báo được căn cứ trên nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.
Trong số các yếu tố hỗ trợ, đáng chú ý nhất là làn sóng đầu tư hạ tầng giao thông quy mô lớn đang tạo ra lực đẩy đáng kể cho thị trường khu vực phía Đông Thủ đô. Hàng loạt công trình trọng điểm gồm các tuyến đường kết nối liên vùng, các cây cầu mới bắc qua sông Hồng đang được đẩy nhanh tiến độ. Nhờ đó, giá trị bất động sản khu Đông Hà Nội có xu hướng gia tăng, đồng thời thu hút dòng tiền đầu tư quay trở lại sau giai đoạn thận trọng trước đó.
Bên cạnh phân khúc thổ cư, thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội cũng được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định. Nguồn cung căn hộ chuyển nhượng đang có xu hướng gia tăng khi nhiều dự án đã bước vào giai đoạn bàn giao và ổn định cư dân, trong khi nhu cầu ở thực vẫn tập trung chủ yếu vào các dự án trung – cao cấp có vị trí thuận lợi và kết nối hạ tầng tốt.
Khu Đông Hà Nội – Cực tăng trưởng mới của Thủ đô
Khu Đông Hà Nội đang nổi lên như động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Thủ đô. Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, năm 2026 thị trường có thể đón khoảng 35.000–40.000 căn hộ mở bán mới, trong đó riêng khu vực Văn Giang (Hưng Yên) dự kiến cung ứng khoảng 20.000–25.000 căn, lần đầu tiên dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường.
Nguồn cung lớn đến từ các đại đô thị quy mô như Vinhomes Ocean Park 2–3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City. Thực tế, trong quý IV/2025, khu vực Văn Giang đã cung cấp khoảng 9.400 căn hộ, chiếm hơn 60% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội, theo dữ liệu One Mount Group. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung về phía Đông được dự báo tiếp tục trong năm 2026 khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.
Thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành: Chất lượng thay thế quy mô
Ở góc nhìn chiến lược, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield tại Việt Nam đánh giá thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Sự thay đổi cốt lõi là ở chỗ, các yếu tố như chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm đang ngày càng chiếm ưu thế, thay vì chỉ dựa vào quy mô hay tốc độ phát triển quỹ đất như giai đoạn trước.
Người mua nhà ngày càng đặt tiêu chí chất lượng sống lên hàng đầu, quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, tiện ích, khả năng kết nối giao thông cũng như tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn, thay vì chỉ chú trọng yếu tố giá bán như trước đây.
Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn bản lề với sự phân hóa rõ nét. Theo ông, các dự án sở hữu vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, thiếu hệ thống tiện ích hoặc định giá vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua có thể đối mặt với áp lực tiêu thụ trong thời gian tới.
Cơ cấu nguồn cung: Trung – cao cấp chiếm chủ đạo, nhà bình dân gần như vắng bóng
Theo phân tích của Cushman & Wakefield, căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung mới tại Hà Nội, khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh khá sát nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung tại các dự án có vị trí tốt, quy hoạch bài bản và tiện ích đồng bộ của các chủ đầu tư lớn.
Đáng lo ngại, phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ bình dân chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà ở xã hội. Điều này cho thấy khoảng trống nguồn cung dành cho nhóm thu nhập thấp tại Thủ đô vẫn chưa được giải quyết, đòi hỏi các chính sách phát triển nhà ở phù hợp hơn.
Về mặt giá, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với mức giá năm 2019, theo Savills Hà Nội. Bước sang năm 2026, mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ có sự điều tiết rõ hơn nhờ nguồn cung dồi dào và áp lực cạnh tranh từ các dự án vùng ven.
Theo odt.vn, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven cũng đang mở ra dư địa lớn cho các khu đô thị được quy hoạch bài bản, nơi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và quỹ đất phát triển vẫn còn dồi dào.