Báo cáo "Main Streets Across the World" năm 2025 của Cushman & Wakefield ghi nhận giá thuê bán lẻ toàn cầu tăng bình quân 4,2%, nhưng hai tuyến phố đắt đỏ nhất Việt Nam là Đồng Khởi (TP.HCM) và Tràng Tiền – Hàng Khay (Hà Nội) lại giảm lần lượt 6% và 7%, mức sụt giảm mạnh nhất toàn khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Bức tranh toàn cầu: Phần lớn thị trường tăng trưởng mạnh
Báo cáo bán lẻ thường niên của Cushman & Wakefield "Main Streets Across the World 2025" đã vẽ nên bức tranh tăng trưởng sôi động của thị trường mặt bằng bán lẻ thế giới.
Trên phạm vi toàn cầu, giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng bình quân 4,2% trong năm 2025, với 58% thị trường được khảo sát ghi nhận mức giá đi lên. Tốc độ tăng trưởng cao nhất thuộc về khu vực châu Mỹ với 7,9% chủ yếu được thúc đẩy bởi các thành phố Nam Mỹ. Tiếp theo là châu Âu tăng 4%, trong khi châu Á – Thái Bình Dương tăng ở mức khiêm tốn hơn, chỉ đạt 2,1%.
Nổi bật nhất trong bảng xếp hạng năm nay là sự đảo chiều ở vị trí số 1 toàn cầu. Tuyến phố New Bond Street tại London (Anh) đã vươn lên hai bậc để lần đầu tiên trong lịch sử trở thành điểm đến bán lẻ đắt đỏ nhất hành tinh, vượt qua Via Montenapoleone ở Milan (Ý), quán quân năm 2024 và Upper Fifth Avenue tại New York (Mỹ).
Giá thuê tại New Bond Street đã tăng vọt 22% trong một năm, đạt mức 2.231 USD/foot vuông/năm (tương đương khoảng 24.008 USD/m²/năm). Đây là mức tăng ấn tượng nhất trong nhóm các tuyến phố hàng đầu thế giới.
Việt Nam đi ngược chiều thế giới
Trong khi phần lớn các đô thị lớn toàn cầu ghi nhận mức giá thuê mặt bằng bán lẻ đi lên, thị trường Việt Nam lại nằm trong nhóm thiểu số điều chỉnh giảm. Sự tương phản này được Cushman & Wakefield Việt Nam lý giải bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố bất lợi, từ áp lực kinh tế vĩ mô đến sự thay đổi cấu trúc trong hành vi tiêu dùng.
Cụ thể, tuyến phố Đồng Khởi (TP.HCM), vốn được mệnh danh là "Champs-Élysées của Sài Gòn", ghi nhận giá thuê trung bình ở mức 3.711 USD/m²/năm, tương đương khoảng 8 triệu đồng/m²/tháng, giảm 6% so với năm trước. Đây là năm thứ ba liên tiếp tuyến phố này tụt hạng trên bảng xếp hạng toàn cầu.
Tại Hà Nội, khu vực Tràng Tiền – Hàng Khay, trục mua sắm lịch sử bậc nhất thủ đô rơi xuống còn 3.350 USD/m²/năm, giảm 7% so với cùng kỳ. Đây là mức giảm mạnh nhất trong toàn khu vực châu Á – Thái Bình Dương theo ghi nhận của báo cáo, đưa tuyến phố này xuống vị trí thứ 18 toàn cầu.
Xét trong bảng xếp hạng riêng của khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Đồng Khởi và Tràng Tiền – Hàng Khay đang giữ vị trí lần lượt là 16 và 18 ở cuối bảng của nhóm thị trường được khảo sát trong khu vực này.
Sự suy giảm của giá thuê mặt bằng thương mại tại các tuyến phố trung tâm Việt Nam không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ, mà là hệ quả tổng hợp từ nhiều áp lực đang tác động đồng thời lên thị trường.
Về kinh tế vĩ mô: Mặc dù tăng trưởng GDP Việt Nam năm 2024 đạt 7,09%, vượt mục tiêu đề ra, sức mua của người tiêu dùng phục hồi không đồng đều. Thu nhập khả dụng của nhóm trung lưu vẫn chịu sức ép sau giai đoạn lãi suất cao kéo dài, khiến chi tiêu tại các địa điểm mua sắm mặt phố cao cấp chưa phục hồi như kỳ vọng.
Về cấu trúc thị trường: Sự bùng nổ của thương mại điện tử tiếp tục tái cấu trúc thói quen mua sắm. Theo dữ liệu từ Bộ Công Thương, doanh thu thương mại điện tử Việt Nam năm 2024 ước đạt trên 25 tỷ USD, tăng khoảng 20% so với năm trước. Người tiêu dùng ngày càng ưu tiên mua hàng trực tuyến với các nền tảng như Shopee, TikTok Shop và Lazada, gây áp lực lên lưu lượng khách đến các cửa hàng mặt phố.
Về nguồn cung cạnh tranh: Sự xuất hiện ngày càng nhiều của các trung tâm thương mại quy mô lớn tại vùng ven và ngoại ô TP.HCM và Hà Nội với diện tích rộng, bãi đỗ xe tiện lợi và hệ sinh thái mua sắm – giải trí – ẩm thực tích hợp đang phân tán một phần lưu lượng khách hàng trước đây tập trung tại các tuyến mặt phố trung tâm.
Điểm sáng: Phân khúc cao cấp vẫn tăng
Dù mặt bằng mặt phố trung tâm đang chịu áp lực, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam chỉ ra rằng thị trường bán lẻ nội địa vẫn có điểm sáng đáng kể từ phân khúc cao cấp và siêu cao cấp.
Một số trung tâm thương mại hạng sang và khối đế bán lẻ thuộc khách sạn 5 sao tại khu vực Hoàn Kiếm (Hà Nội) vẫn duy trì đà tăng với biên độ khoảng +4% so với cùng kỳ, đi ngược hoàn toàn xu hướng sụt giảm của mặt bằng mặt phố. Động lực chính đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung mặt bằng đạt tiêu chuẩn quốc tế có diện tích đủ lớn tại cả Hà Nội lẫn TP.HCM.
Trong bối cảnh đó, các thương hiệu xa xỉ đến từ Pháp, Ý và Hàn Quốc vẫn đang đẩy mạnh kế hoạch mở rộng mạng lưới tại Việt Nam theo hướng chọn lọc và khắt khe về địa điểm. Nhóm khách thuê này ưu tiên tuyệt đối các không gian đạt chuẩn toàn cầu, tạo nên sức cạnh tranh và áp lực giá đẩy lên tại các vị trí đắc địa, thậm chí đưa giá thuê trong một số khách sạn hạng sang lên mức kỷ lục mới.
Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá rằng cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM đang thể hiện động lực doanh thu tương đương nhau ở phân khúc cao cấp, điều này không chỉ thể hiện sức bền của phân khúc xa xỉ mà còn củng cố vị thế ngày càng tăng của Việt Nam trong bản đồ bán lẻ cao cấp châu Á – Thái Bình Dương.
Sự phân hóa giữa hai phân khúc nói trên đang định hình lại chiến lược lựa chọn mặt bằng của các thương hiệu quốc tế tại Việt Nam. Xu hướng rõ ràng nhất là sự dịch chuyển khỏi mô hình thuê cửa hàng mặt phố đơn lẻ truyền thống, chuyển sang các không gian bên trong trung tâm thương mại cao cấp hoặc khối đế bán lẻ trong khách sạn 5 sao.
Triển vọng: Còn nhiều áp lực trước mặt
Nhìn vào năm 2026, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam được dự báo vẫn tiếp tục chứng kiến sự phân hóa rõ nét.
Đối với mặt bằng mặt phố truyền thống: Áp lực giảm giá có thể chưa chấm dứt ngay trong ngắn hạn, đặc biệt khi thương mại điện tử tiếp tục tăng trưởng mạnh và nguồn cung mặt phố trung tâm không có biến động lớn. Để hút khách thuê, các chủ mặt bằng buộc phải linh hoạt hơn về giá và điều kiện hợp đồng.
Đối với phân khúc cao cấp và mặt bằng trong trung tâm thương mại hạng sang: Triển vọng tích cực hơn nhờ nhu cầu từ các thương hiệu quốc tế không suy giảm và nguồn cung vẫn hạn chế. Tuy nhiên, sự khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển dự án cao ở các khu trung tâm TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục là rào cản đối với việc mở rộng nguồn cung.
Trong khi phần lớn thế giới hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi tiêu dùng hậu đại dịch, câu chuyện bán lẻ Việt Nam cho thấy rằng tốc độ và mức độ phục hồi của từng thị trường có thể rất khác nhau, tùy thuộc vào cấu trúc tiêu dùng, sự phát triển của hạ tầng số và khả năng thích nghi của từng nhóm khách thuê.
Dù đối mặt nhiều áp lực ngắn hạn, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn được đánh giá là một trong những điểm đến tiềm năng của các thương hiệu quốc tế trong khu vực. Diễn biến của thị trường sẽ tiếp tục được odt.vn theo dõi và phân tích.