FTZ và Trung tâm tài chính quốc tế đang tái định hình không gian đô thị Đà Nẵng sau sáp nhập, mở ra chu kỳ mới cho bất động sản nhưng cũng đặt ra thách thức về pháp lý và quản trị.
Sau khi TP. Đà Nẵng hợp nhất với tỉnh Quảng Nam, đô thị trung tâm của miền Trung đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với quy mô và tham vọng lớn chưa từng có. Hàng loạt cơ chế đặc thù lần đầu tiên được áp dụng tại Việt Nam, nổi bật là Khu thương mại tự do Đà Nẵng (FTZ) và Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng (VIFC-DN), đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho tăng trưởng kinh tế và tái cấu trúc không gian đô thị. Trong bức tranh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ hưởng lợi lớn, song cũng phải đối mặt với những bài toán mới về pháp lý, quản trị dữ liệu và chất lượng phát triển.
Việc thành lập Khu thương mại tự do Đà Nẵng với quy mô gần 1.900 ha, chia thành nhiều phân khu chức năng từ sản xuất, logistics đến thương mại – dịch vụ, công nghệ số và đổi mới sáng tạo, đánh dấu bước đi chiến lược trong quá trình hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Với các ưu đãi thuế quan, thủ tục hải quan thông thoáng cùng lợi thế kết nối trực tiếp với cảng biển và sân bay quốc tế, FTZ được kỳ vọng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa, tài chính và công nghệ của khu vực miền Trung.
Song song với đó, việc đưa vào vận hành Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng (VIFC-DN) trên diện tích khoảng 300 ha đã đưa thành phố trở thành một trong những “đầu cầu” quan trọng trong chiến lược xây dựng trung tâm tài chính quốc tế của cả nước. VIFC-DN hướng đến hình thành một hệ sinh thái tài chính hiện đại, tiệm cận các chuẩn mực quốc tế, thúc đẩy các dịch vụ tài chính – công nghệ mới như thanh toán số, nền tảng giao dịch chuyên biệt và các mô hình tài chính sáng tạo.
Điểm đáng chú ý là FTZ và VIFC-DN không tồn tại như những dự án riêng lẻ, mà đóng vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch đa trung tâm của Đà Nẵng sau sáp nhập. Không gian đô thị được mở rộng, hình thành mạng lưới các cực phát triển gồm trung tâm tài chính, khu thương mại, khu công nghệ cao, cảng biển và các đô thị sáng tạo. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực lõi cũ mà còn tạo điều kiện thu hút dòng vốn đa ngành, đa quốc gia.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ mới, không chỉ về quy mô mà quan trọng hơn là về chất lượng phát triển. Theo nhiều chuyên gia, thành công của bất động sản giai đoạn này không thể tiếp tục đo bằng số lượng dự án hay tổng vốn đầu tư, mà phải dựa trên khả năng tạo giá trị thực cho nền kinh tế, cho đô thị và cho đời sống người dân.
Ông Nguyễn Tiến Quang, Giám đốc Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chi nhánh Miền Trung – Tây Nguyên, cho rằng bất động sản cần được xác lập vai trò là trụ cột gắn liền với phát triển hạ tầng và dịch vụ, đồng thời góp phần kiến tạo không gian sống chất lượng cao. Theo ông, Đà Nẵng có đủ điều kiện để tái định vị thị trường theo hướng bền vững, nhưng điều này chỉ đạt được nếu các dự án được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, thay vì phát triển manh mún, chạy theo phong trào.
Lực đẩy quan trọng của chu kỳ mới đến từ sự hình thành các mô hình kinh tế đặc thù thế hệ mới. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng, việc triển khai các dự án trọng điểm như Phân khu B – Khu công nghệ cao Đà Nẵng hay Khu công nghiệp cơ khí ô tô Chu Lai Trường Hải mở rộng không chỉ phục vụ sản xuất, mà còn tạo ra hệ sinh thái cộng hưởng cho thị trường bất động sản. Khi dòng vốn FDI và các định chế tài chính quốc tế đổ vào, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, logistics và văn phòng hạng A sẽ gia tăng mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của phân khúc nhà ở cao cấp và căn hộ dịch vụ phục vụ chuyên gia.
Từ góc độ thị trường, bất động sản Đà Nẵng đang cho thấy những tín hiệu tích cực mang tính thực chất. Dù chịu ảnh hưởng từ biến động lãi suất vào cuối năm, mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thị trường này vẫn duy trì ổn định. Xu hướng chung cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển khỏi các hoạt động lướt sóng rủi ro, hướng đến những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dài hạn và gắn với nhu cầu ở thực.
Một động lực quan trọng khác là sự tái cấu trúc không gian đô thị sau sáp nhập. Theo ông Nguyễn Cửu Loan, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị TP. Đà Nẵng, với diện tích dự kiến vượt 11.859 km², Đà Nẵng sẽ chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang cấu trúc đa trung tâm, đa tầng theo các tiêu chuẩn quốc tế. Các tổ chức như OECD hay UN-Habitat đều nhấn mạnh rằng đô thị hiện đại cần hình thành các cực tăng trưởng độc lập, kết nối bằng hạ tầng thông minh, tối ưu hóa khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc, đồng thời đảm bảo tính bao trùm trong quá trình đô thị hóa.
Trong không gian mới, các hành lang kinh tế Đông – Tây được kỳ vọng trở thành những dải đô thị tích hợp, kết nối từ trung tâm tài chính ven biển đến các vùng sinh thái, di sản miền núi. Việc cùng lúc sở hữu hai sân bay quốc tế và hai cảng biển lớn trong cùng một địa giới hành chính tạo ra lợi thế cạnh tranh hiếm có, cho phép Đà Nẵng tổ chức lại mạng lưới đô thị khoa học hơn và giảm tải cho khu vực lõi cũ vốn đã tiệm cận giới hạn hạ tầng.
Tuy nhiên, quy mô phát triển càng lớn thì yêu cầu về minh bạch và năng lực quản trị càng cao. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khung pháp lý hiện nay đã thông thoáng hơn nhưng cũng nghiêm minh hơn, với các công cụ điều tiết được áp dụng đồng bộ nhằm hạn chế rủi ro hệ thống và ngăn ngừa đầu cơ.
Từ góc độ thực thi, luật sư Trần Quang nhấn mạnh vai trò then chốt của minh bạch thông tin. Theo ông, việc công khai dữ liệu quy hoạch, giá đất và tình trạng pháp lý dự án là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo sự an toàn của thị trường. Cùng với đó, quá trình số hóa cơ sở dữ liệu nhà ở theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP cần được triển khai cẩn trọng, đồng bộ, coi dữ liệu là hạ tầng nền tảng cho phát triển.
Trong bức tranh chung, bất động sản Đà Nẵng không chỉ phản ánh kỳ vọng của thị trường mà còn là thước đo năng lực quản trị và tầm nhìn phát triển của thành phố trong giai đoạn hội nhập sâu rộng. Thành công của chu kỳ mới sẽ phụ thuộc vào việc biến bất động sản từ một kênh đầu tư ngắn hạn thành hạ tầng phát triển bền vững cho một đô thị đa trung tâm, hiện đại và bao trùm.
Theo dõi odt.vn để cập nhật thêm các phân tích chuyên sâu, góc nhìn thị trường và diễn biến chính sách liên quan đến bất động sản Đà Nẵng cũng như cả nước.