Thị trường nhà ở Hà Nội đang có những chuyển biến rõ nét khi nguồn cung và sức cầu không còn tập trung quá lớn vào khu vực nội đô, mà dịch chuyển về các khu vực ngoại ô, ngoại thành và đô thị vệ tinh.
Đây là xu hướng được khẳng định trong Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, phản ánh bước chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn cân bằng, trưởng thành hơn với trọng tâm mới về không gian sống và khả năng kết nối hạ tầng.
Theo báo cáo này, trong quý IV/2025, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội tiếp tục tập trung chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm. Điều này diễn ra ở cả phân khúc căn hộ để bán lẫn thị trường nhà liền thổ khi các chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm tại Hoài Đức, Thạch Thất và nhiều khu vực ven đô khác, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển thấp hơn so với nội đô. Việc hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện với nhiều tuyến đường và tuyến vành đai mới đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng này, kéo gần khoảng cách giữa ngoại ô và lõi đô thị.
Số liệu thị trường cho thấy, năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao gấp gần ba lần so với năm 2023. Trong khi đó, thanh khoản thị trường căn hộ ở ngoại ô tiếp tục ổn định, với gần 6.200 căn được tiêu thụ trong quý IV, cho thấy nhu cầu thực vẫn tồn tại dù giao dịch ở trung tâm có phần chững lại.
Không chỉ căn hộ mà thị trường nhà liền thổ cũng cho thấy xu hướng tương tự. Năm 2025 ghi nhận gần 3.500 căn mở bán mới và 4.800 căn được tiêu thụ chủ yếu từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Mặc dù quý IV/2025 chứng kiến giao dịch giảm mạnh, số liệu cả năm vẫn phản ánh động lực mạnh mẽ từ nhu cầu an cư tại các dự án ven đô.
Mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội đang có những điều chỉnh gắn với xu hướng dịch chuyển này. Giá bán sơ cấp trung bình cho căn hộ trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm so với quý trước nhờ tỷ trọng nhà ở trung cấp tăng lên, nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với năm trước. Trong khi đó, giá sơ cấp nhà liền thổ trung bình khoảng 9.917 USD/m², có dấu hiệu hạ nhẹ tại các khu vực ven đô khi nguồn cung ở những vùng này gia tăng.
Giới chuyên gia cho rằng xu hướng dịch chuyển thị trường nhà ở không chỉ đơn thuần là phản ứng theo cung – cầu, mà còn nằm trong chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội. Với chủ trương giãn dân nội đô và phát triển mạng lưới đô thị đa cực, nhiều người dân đang lựa chọn các khu vực ngoại thành để an cư, vừa có môi trường sống rộng rãi, giá cả hợp lý vừa có thể kết nối dễ dàng với trung tâm qua hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Điều này cũng mở ra cơ hội cho việc hình thành các trung tâm đô thị vệ tinh, góp phần giảm áp lực phát triển cho khu vực lõi.
Dự báo giai đoạn 2026 – 2028, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến xu hướng dịch chuyển này với hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới tập trung chủ yếu tại ngoại ô và các đô thị vệ tinh. Theo odt.vn, nếu các dự án hạ tầng được triển khai đồng bộ và chiến lược phát triển bền vững được duy trì, phía ngoại thành Hà Nội hứa hẹn sẽ trở thành trục phát triển mới của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trong dài hạn.