Thị trường bất động sản phía Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, song mức độ hồi phục không đồng đều giữa các khu vực.
Theo báo cáo quý III/2025 của DKRA Group, toàn khu vực có 116 dự án mới mở bán, cung ứng 15.426 căn hộ, tăng 15% so với quý trước. TP.HCM chiếm tới 96,8% lượng sản phẩm, tương đương 8.253 căn hộ được tiêu thụ. Tuy nhiên, sự sôi động chỉ tập trung chủ yếu tại khu Đông, trong khi khu Nam và khu Tây vẫn trong tình trạng khan hiếm kéo dài.
Khu Nam “im ắng”, khu Tây vắng bóng dự án mới
Từ năm 2010 đến năm 2020, khu Nam TP.HCM từng là “điểm vàng” của thị trường căn hộ với hàng loạt dự án quy mô quanh quận 7 (cũ). Thế nhưng, từ năm 2020 đến nay, khu vực này gần như “án binh bất động”, không có dự án chung cư mới đáng kể. Tính từ năm 2020 đến nay, khu vực này chỉ xuất hiện hai dự án đáng chú ý là Khải Hoàn Prime tại Nhà Bè (cũ) do Khải Hoàn Land làm chủ đầu tư, quy mô 3 tòa tháp cao 27 tầng với 1.257 căn hộ; và Essensia Sky của Phú Long, cùng nằm tại khu vực này với 424 căn hộ.
Cùng chung tình cảnh, khu Tây TP.HCM, nơi có mật độ dân cư cao lại không ghi nhận thêm dự án mới trong 5 năm qua. Các quận Bình Tân (cũ), quận 6 (cũ) và quận 8 (cũ) hầu như không còn nguồn cung sơ cấp. Người dân có nhu cầu an cư phải tìm mua lại căn hộ đã bàn giao, khiến thị trường thứ cấp tăng giá mạnh và tính thanh khoản giảm đáng kể.
Khu Đông “nóng” nguồn cung, dự án dày đặc khắp tuyến đường
Trái ngược hoàn toàn, khu Đông TP.HCM đang là tâm điểm của dòng vốn đầu tư. Từ năm 2024 đến nay, riêng TP. Thủ Đức (cũ) cùng hai địa phương vừa sáp nhập là Dĩ An (cũ) và Thuận An (cũ) đã có hơn 20 dự án được tung ra thị trường, với khoảng 20.000 căn hộ.
Tuyến Quốc lộ 1K chỉ dài hơn 7 km nhưng ghi nhận tới 8 dự án đang triển khai; khu trung tâm Dĩ An có 6 dự án mới; còn dọc Quốc lộ 13 đoạn qua Thuận An, có tới 10 dự án cùng lúc được khởi công. Sự phát triển ồ ạt khiến khu Đông trở thành “tâm chấn” mới của thị trường, đồng thời tiềm ẩn rủi ro dư cung cục bộ trong tương lai gần.
Giá bán biến động mạnh, khoảng cách giữa các khu vực ngày càng xa
Theo ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy, thị trường TP.HCM hiện không chỉ mất cân bằng nguồn cung mà còn tồn tại sự chênh lệch lớn về giá bán.
Tại khu Nam, các dự án đang mở bán dao động từ 50–100 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu Đông lại “nhiễu loạn” giá: tại Thủ Thiêm, nhiều dự án đã vượt 350–500 triệu đồng/m², nhưng chỉ cách đó vài km, trên đường Mai Chí Thọ, dự án của Gamuda Land chỉ khoảng 150 triệu đồng/m².
Khu vực Dĩ An – Thuận An ghi nhận giá trung bình 35–70 triệu đồng/m², chủ yếu là các dự án nhỏ, mật độ cao. Đáng chú ý, Khu đô thị Vạn Phúc lại có dự án Diamond Sky mở bán ở mức 180 triệu đồng/m², gấp nhiều lần giá chung quanh.
Theo phân tích của ông Hoàng, sự khác biệt này bắt nguồn từ chi phí đầu tư, thuế đất, chi phí hạ tầng cũng như tâm lý định giá theo khu vực của chủ đầu tư, phản ánh sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch và phát triển thị trường.
Ông Mai Văn Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đại An Land, cho biết sự chênh lệch về nguồn cung giữa các khu vực còn bắt nguồn từ thay đổi hành chính sau khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được sáp nhập vào TP.HCM.
Trước thời điểm 1/7/2025, tỉnh Bình Dương (cũ) đã cấp phép hơn 20 dự án chỉ trong 2 tháng, và hơn 100 dự án trong năm 2024. Trong khi đó, TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu lại gặp nhiều vướng mắc pháp lý, khiến việc phê duyệt dự án mới bị đình trệ kéo dài
Cần cơ chế điều tiết và quy hoạch hạ tầng đồng bộ
Các chuyên gia nhận định, để điều chỉnh lại nhịp phát triển thị trường, TP.HCM cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý cho các khu vực đang khan hiếm nguồn cung, đồng thời kiểm soát tốc độ triển khai dự án tại khu Đông để tránh rủi ro dư thừa.
Bên cạnh đó, việc đầu tư hạ tầng giao thông kết nối, phát triển tiện ích công cộng và phân bố dân cư hợp lý sẽ là chìa khóa giúp thị trường chung cư TP.HCM lấy lại sự cân bằng, hướng đến phát triển bền vững thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào một khu vực như hiện nay.