Ba động lực lớn gồm sáp nhập hành chính, hạ tầng quy mô lớn và khung pháp lý mới đang đồng thời tái định hình bản đồ đầu tư bất động sản Việt Nam.
Giai đoạn tái cấu trúc của thị trường
Theo Báo cáo Vietnam Market Outlook 2025 của CBRE và JLL, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục nhưng theo một hướng hoàn toàn mới. Đó là tái cấu trúc về không gian phát triển, khung pháp lý và dòng vốn đầu tư.
Cùng lúc, việc hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) và hệ thống nghị định hướng dẫn giúp thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
Theo các chuyên gia bất động sản, ba yếu tố gồm sáp nhập hành chính, hạ tầng, pháp lý đang cộng hưởng, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, minh bạch và có tính dài hạn hơn.
Sáp nhập, điều chỉnh hành chính
Ngày 12/6/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về sắp xếp, điều chỉnh đơn vị hành chính tại nhiều tỉnh, thành phố, trong đó nổi bật là các địa phương trọng điểm phía Nam như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Việc sáp nhập và điều chỉnh ranh giới hành chính không chỉ tinh gọn bộ máy mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện hình thành các “vùng đô thị mới”. Tại TP.HCM, việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể giai đoạn 2025–2035 đang được đẩy nhanh, nhằm kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm, mở rộng quỹ đất.
Xu hướng đô thị hoá này sẽ định hình lại cấu trúc thị trường, chuyển dòng vốn khỏi các trung tâm chật hẹp sang những vùng còn dư địa phát triển lớn.
Các dự án hạ tầng quy mô lớn
Năm 2025 được xem là “năm của hạ tầng” khi hàng loạt dự án quy mô lớn được khởi công hoặc bước vào giai đoạn tăng tốc: Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột, sân bay Long Thành, cùng các tuyến Metro số 1 và 2.
Những dự án này không chỉ rút ngắn thời gian kết nối giữa các vùng kinh tế trọng điểm mà còn tạo ra “hiệu ứng lan tỏa” về nhu cầu bất động sản quanh tuyến. Ở các khu vực như Thủ Đức, Nhơn Trạch hay Long Thành, giá đất đã tăng so với cuối 2024.
Sự đồng bộ của hạ tầng sẽ là yếu tố quyết định định hình bản đồ đô thị Việt Nam trong thập kỷ tới. Nơi nào có hạ tầng, nơi đó hình thành trung tâm kinh tế và nhu cầu nhà ở mới.
Luật Đất đai (sửa đổi): Khung pháp lý mới từ năm 2026
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2025 là bước ngoặt lớn nhất trong hơn một thập kỷ qua. Hàng loạt nghị định hướng dẫn đã được ban hành, đáng chú ý là Nghị định 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 15/8/2025, quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ chế quỹ phát triển đất.
Các chuyên gia tại Savills nhận định, khung pháp lý mới sẽ không tạo ra sự bùng nổ tức thì, nhưng giúp thị trường vận hành minh bạch, có cơ sở định giá thực và giảm rủi ro pháp lý, điều kiện tiên quyết để thu hút dòng vốn FDI dài hạn.
Triển vọng: Minh bạch, bền vững và phân hóa rõ nét
Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt áp lực vốn, nhưng xu hướng dòng tiền quay lại khu vực có hạ tầng hoàn thiện và pháp lý rõ ràng đang rõ nét.
Các chuyên gia dự báo, từ 2026 trở đi, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Cụ thể, các vùng hưởng lợi hạ tầng (TP.HCM mở rộng, Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hòa, Quảng Ninh) sẽ trở thành tâm điểm đầu tư. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính và pháp lý tốt sẽ chiếm ưu thế. Nhà đầu tư cá nhân sẽ dịch chuyển sang phân khúc trung cấp, thương mại, dịch vụ thay vì đầu cơ đất nền ngắn hạn.
Việt Nam đang ở ngưỡng tái khởi động chu kỳ phát triển đô thị mới, với cấu trúc thị trường dần hướng tới minh bạch, bền vững và hội nhập hơn.