Thị trường chung cư đang chuyển sang chu kỳ mới khi lãi suất tăng và nguồn cung bùng nổ từ năm 2026, khiến xu hướng tăng giá diện rộng chững lại và phân hóa mạnh giữa các dự án, phân khúc.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng nhờ mặt bằng lãi suất thấp kéo dài, thị trường chung cư đang bước vào một chu kỳ vận động mới với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Khi thời kỳ “tiền rẻ” dần khép lại, áp lực chi phí vốn gia tăng cùng với làn sóng nguồn cung mới dự kiến bùng nổ từ năm 2026 đang khiến bức tranh thị trường trở nên phân hóa rõ nét hơn. Xu hướng tăng giá diện rộng khó có thể lặp lại, thay vào đó là quá trình sàng lọc mạnh mẽ giữa các dự án, chủ đầu tư và phân khúc.
Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 được dự báo vượt mốc 100.000 sản phẩm, trong đó lượng lớn dự án sẽ được tung ra vào giai đoạn cuối năm. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự lệch pha khi căn hộ chung cư thương mại bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Phân khúc trung cấp có tín hiệu cải thiện nhờ chiến lược mở rộng không gian phát triển dự án ra vùng ven, song mặt bằng giá phổ biến đã vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m² và chủ yếu tập trung tại các tỉnh, thành phía Nam.
Căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn cung, với sự áp đảo của các dự án cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở xã hội mở bán đã có bước cải thiện đáng kể, phản ánh nỗ lực của chính quyền và doanh nghiệp trong việc cân bằng lại cấu trúc thị trường. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, nhà ở vừa túi tiền vẫn là “điểm thiếu” lớn nhất so với nhu cầu thực tế.
Ở chiều cầu, nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư, tiếp tục gia tăng cùng đà phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là lựa chọn ưu tiên của phần lớn người mua, khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng đang được cải thiện rõ rệt. Đáng chú ý, các dự án nằm trong quỹ đất phát triển theo mô hình TOD, tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng, ngày càng thu hút sự quan tâm nhờ khả năng kết nối và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Trái ngược với các dự án mới, thị trường căn hộ cũ, đặc biệt là những dự án thiếu hạ tầng và tiện ích, đang ghi nhận thanh khoản ở mức thấp. Giá chuyển nhượng tại nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao so với giá trị sử dụng thực tế, khiến người mua trở nên dè dặt hơn. Ngược lại, các dự án mở bán mới vẫn được thị trường hấp thụ khá tốt nhờ nhu cầu ở duy trì ở mức cao và sự trở lại của dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, thanh khoản không còn mang tính đại trà mà tập trung chọn lọc vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt và chủ đầu tư uy tín.
Trên thị trường thứ cấp, giao dịch đã có dấu hiệu cải thiện nhưng chủ yếu tập trung tại các đại đô thị và những địa phương có dự án hạ tầng lớn đang triển khai. Khu vực ven đô và các tỉnh, thành giáp hai đô thị đặc biệt tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch tăng mạnh, phản ánh xu hướng giãn dân và mở rộng không gian sống.
Nhận định về diễn biến giá, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho rằng xu hướng tăng giá hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư trực tiếp chào bán sản phẩm. Với những dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng xây dựng cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, mức giá cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.
Theo ghi nhận của Savills, đến quý III/2025, một số dự án mới tiếp tục được đưa ra thị trường với mức giá vượt 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đây chủ yếu là các dự án cao cấp, số lượng không nhiều, nên khó tạo ra sự điều chỉnh giá trên diện rộng trong ngắn hạn. Bước sang năm 2026, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 hoàn tất thủ tục pháp lý và đồng loạt triển khai, nguồn cung được kỳ vọng sẽ tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Điều này sẽ giúp mặt bằng giá chung dần hạ nhiệt, nhất là ở những dự án có vị trí xa lõi đô thị.
Dù vậy, các chuyên gia lưu ý đây không phải là dấu hiệu của một chu kỳ giảm giá đồng loạt, mà là sự mở rộng phân khúc và đa dạng hóa nguồn cung. Những dự án đã mở bán ở mức giá cao nhưng sở hữu vị trí đắc địa vẫn giữ được sức hút, giá bán thứ cấp ổn định. Đặc biệt, các dự án nằm trong khu vực được xem là “vành đai vàng” tiếp tục thu hút mạnh mẽ nhờ quỹ đất khan hiếm, nhu cầu cao và thương hiệu chủ đầu tư. Khi các dự án này chuyển sang thị trường thứ cấp, giá bán nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao.
Theo nhận định của bất động sản odt cùng các chuyên gia, thị trường chung cư đang dần bước vào giai đoạn tái cấu trúc và ổn định danh mục đầu tư. Thay vì chạy theo những đợt tăng nóng hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, hệ tiện ích đồng bộ và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững theo chuẩn ESG. Giai đoạn cuối năm 2025 đến đầu năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt hơn và mức độ phân hóa rõ rệt giữa các dự án.
Người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, đặt nặng yếu tố giá trị thực, chất lượng môi trường sống, khả năng kết nối giao thông và uy tín của chủ đầu tư. Những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có cộng đồng cư dân hiện hữu và vị trí thuận lợi vẫn duy trì được thanh khoản tốt. Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc còn vướng mắc pháp lý sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, thậm chí chấp nhận giảm giá để kích cầu.
Một thách thức lớn khác được đặt ra khi thị trường bước sang năm 2026 là áp lực lãi suất. Nhiều dự án mở bán từ giai đoạn 2024 áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 18–24 tháng. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, cả người đang nắm giữ sản phẩm lẫn nhóm người mua mới đều phải tính toán lại bài toán tài chính. Thực tế cho thấy, giai đoạn nới lỏng tiền tệ để kích thích phục hồi kinh tế đã dần khép lại, trong khi yêu cầu kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá buộc lãi suất tiền đồng khó duy trì ở mức thấp.
Dự báo đến cuối năm 2026, khi các khoản vay hết thời gian ân hạn, người mua có thể phải đối mặt với lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 9–10,5%/năm, thậm chí cao hơn tùy diễn biến thị trường. Điều này cho thấy chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn không còn phù hợp, thay vào đó là sân chơi của những nhà đầu tư có kiến thức, khả năng quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn.
Trong bối cảnh đó, những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao cần ưu tiên cơ cấu lại dòng tiền, giảm dư nợ trước khi áp lực lãi suất gia tăng. Ngược lại, nhóm nhà đầu tư nắm giữ tiền mặt có thể kiên nhẫn chờ đợi cơ hội xuất hiện từ quá trình thanh lọc thị trường vào cuối năm 2026.
Về dài hạn, căn hộ vẫn được đánh giá là phân khúc có triển vọng nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng tiếp cận cao. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp, đặc biệt là kho vận, cùng các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng hưởng lợi từ dòng vốn FDI, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và đầu tư công quy mô lớn. Ngoài ra, các loại hình bất động sản dịch vụ quanh khu công nghiệp cũng mở ra cơ hội nhất định, song yếu tố quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và khả năng hình thành khu dân cư thực vẫn là điều kiện tiên quyết để tránh rủi ro từ những cơn “sốt ảo” mang tính nhất thời.