Trước thông tin Hà Nội quy hoạch, khởi công loạt “đại dự án” hạ tầng – đô thị với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, thị trường đất nền vùng ven lập tức dậy sóng, giá bị đẩy lên nhanh chỉ trong thời gian ngắn.
Trong số các dự án thu hút sự chú ý đặc biệt, Khu đô thị thể thao Olympic với tổng mức đầu tư sơ bộ lên tới hơn 925.651 tỷ đồng, được hoạch định phát triển thành một tổ hợp đô thị – thể thao đa chức năng quy mô lớn ở phía Nam Hà Nội, là tâm điểm của dư luận và giới đầu tư. Dự án theo kế hoạch phân chia thành nhiều khu chức năng với mục tiêu tạo nên một đô thị thể thao hiện đại, đủ khả năng tổ chức các sự kiện thể thao khu vực và quốc tế, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng xã hội và giao thông đồng bộ.
Song song, Dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 855.000 tỷ đồng cũng chính thức được khởi công, mở đầu cho một chương phát triển đô thị ven sông quy mô bậc nhất từ trước tới nay. Trục đại lộ này kéo dài gần 80 km dọc theo hai bờ sông, quy hoạch hệ thống công viên, khu vui chơi giải trí rộng hàng nghìn ha và quỹ đất lớn dành cho tái thiết đô thị, được kỳ vọng góp phần thay đổi diện mạo và cấu trúc đô thị của Hà Nội theo hướng bền vững, sinh thái và hiện đại.
Ngay khi những thông tin quy hoạch và triển khai các dự án chiến lược này được hé lộ, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như xã Thường Tín, Thanh Oai, Thượng Phúc… tăng nhanh, nhất là tại các khu vực được cho là nằm trong phạm vi ảnh hưởng trực tiếp. Theo ghi nhận của ODT, có nơi giá rao bán đất đã nhích lên từ mức khoảng 60 – 70 triệu đồng/m² trước đây, lên tới 100 – 110 triệu đồng/m² chỉ trong hơn hai tháng gần đây; thậm chí những lô vị trí đẹp, mặt tiền đường ô tô có thể rao ở mức cao hơn.
Theo phản ánh từ thị trường, có những lô đất trước đây chỉ giao dịch quanh mức 60 – 70 triệu đồng/m², nay chủ đất đã chào bán lên tới 100 – 110 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 40% chỉ trong hơn hai tháng kể từ khi xuất hiện thông tin liên quan đến Khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, giá rao bán quanh dự án vẫn tiếp tục nhích lên cục bộ, đặc biệt đối với các lô đất mặt tiền, đường ô tô có thể đi qua. Trước đà tăng giá nhanh, không ít chủ đất sẵn sàng “quay xe”, chấp nhận đền cọc cho khách đã đặt mua để giữ lại hàng, với kỳ vọng giá sẽ còn tăng thêm khi dự án chính thức được khởi công.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là dù giá rao bán liên tục tăng, thanh khoản của thị trường vẫn chưa có sự cải thiện rõ rệt. Một môi giới tại khu vực cho biết, lượng khách quan tâm, tìm hiểu thông tin khá nhiều, song việc chốt giao dịch không hề dễ dàng. Phân khúc đang được quan tâm chủ yếu vẫn là đất nền, đất thổ cư có tổng giá trị từ 2 – 4 tỷ đồng; trong khi đó, những lô đất có mức giá cao hơn tỏ ra khá kén khách và thời gian giao dịch kéo dài.
Chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cảnh báo rằng đây là một phản ứng “quen thuộc” trên thị trường khi các dự án quy mô lớn được công bố. Giá đất tăng nhanh theo tin tức có thể tạo ra sóng ngắn hạn, nhưng không đảm bảo phản ánh đúng giá trị thật sự nếu hạ tầng và tiến độ dự án không theo kịp kỳ vọng. Rủi ro “đu đỉnh” là có thật nếu nhà đầu tư mua theo tâm lý đám đông mà không xét kỹ các yếu tố pháp lý, tiến độ triển khai, hay nhu cầu sử dụng thực tế của thị trường.
Nhận định về diễn biến này, ông Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam – cho rằng về dài hạn, các dự án hạ tầng và đô thị quy mô lớn chắc chắn sẽ tạo ra tiềm năng phát triển và dư địa tăng giá cho bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, yếu tố mang tính quyết định vẫn nằm ở tiến độ triển khai thực tế của các “đại dự án”, chứ không phải chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hay chủ trương đầu tư.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định việc khởi công các “đại dự án” có tác động nhất định đến thị trường nhà đất vùng ven Hà Nội, song nhà đầu tư, người dân cân nhắc kỹ càng, nhìn nhận toàn diện hơn thay vì chạy theo tâm lý sốt nóng trong ngắn hạn.
Trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với các dự án chiến lược có tầm quốc gia và quốc tế, thị trường bất động sản vùng ven chắc chắn sẽ còn nhiều biến động. Nhiều ý kiến cho rằng dư địa phát triển dài hạn là có, nhưng bài toán về giá cả và tính bền vững của thị trường vẫn là câu hỏi lớn cho cả nhà đầu tư và chính quyền đô thị trong thời gian tới.