Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tiền cọc đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm nhằm ngăn tình trạng bỏ cọc, “thổi giá” đất. Giải pháp mạnh tay nhưng gây nhiều tranh luận về tính khả thi và tác động thị trường.
Tại cuộc họp ngày 24/9, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) trình bày dự thảo Nghị quyết với nội dung nâng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì 20% như hiện nay.
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh thị trường liên tục xuất hiện những phiên đấu giá đất trúng giá “khủng” nhưng sau đó doanh nghiệp hoặc cá nhân lại bỏ cọc, gây xáo trộn thị trường.
Bài học từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.HCM), nơi có những lô đất trúng giá hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng sau đó bị bỏ cọc, vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo. Từ tháng 8 năm ngoái đến giữa năm nay, hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi động tại các khu vực ven Hà Nội rồi nhanh chóng lan rộng sang những tỉnh lân cận. Nhiều lô đất được trả giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, và ngay sau khi đấu giá kết thúc, không ít nhà đầu tư, môi giới lập tức rao bán lại với mức chênh lệch hàng trăm triệu đồng mỗi lô.
Theo Cục Bổ trợ tư pháp, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng bỏ cọc là do giá khởi điểm còn thấp so với giá thị trường, mức tiền cọc hiện hành chưa đủ sức ràng buộc, trong khi thời gian nộp tiền trúng đấu giá lại khá dài. Hệ quả là nhiều trường hợp trả giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, tạo ra “sóng ảo”, nhưng cuối cùng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Dự thảo nêu rõ, mức tiền đặt trước sẽ được điều chỉnh trong khoảng từ tối thiểu 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm, tùy theo tính chất lô đất. Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung loạt chế tài xử lý nghiêm đối với người trúng đấu giá nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán, như cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, buộc bồi thường chi phí tổ chức, thậm chí xem xét trách nhiệm hình sự đối với trường hợp gian lận hoặc cố tình bỏ cọc.
Tại cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú khẳng định mức 50% là giải pháp răn đe mạnh, buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ trước khi đưa ra mức giá. Tuy nhiên, Thứ trưởng Phan Chí Hiếu cảnh báo nguy cơ địa phương áp dụng trần tối đa, dẫn đến việc thu hẹp đối tượng tham gia, tạo lợi thế cho doanh nghiệp lớn thao túng thị trường. Bộ trưởng Nguyễn Hải Ninh nhấn mạnh, cần rà soát kỹ để quy định vừa đảm bảo tính răn đe, vừa khả thi và công bằng trong thực tiễn.
Nhiều chuyên gia nhận định, nếu được áp dụng, mức đặt cọc cao hơn sẽ góp phần sàng lọc nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự, giảm thiểu hiện tượng “thổi giá” và bỏ cọc, đồng thời tăng tính minh bạch cho thị trường. Tuy vậy, chính sách cũng tiềm ẩn rủi ro làm giảm số lượng người tham gia đấu giá, hạn chế sự cạnh tranh và ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận đất của nhà đầu tư nhỏ lẻ.