Báo cáo mới nhất từ DKRA Consulting, đơn vị nghiên cứu và tư vấn phát triển thuộc DKRA Group vừa công bố bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng trong 2 tháng đầu năm 2026, với nhiều diễn biến trái chiều rõ nét giữa các phân khúc.
Căn hộ dẫn dắt thị trường, đất nền vẫn trầm lắng
Trong bức tranh chung nhiều gam màu tối, phân khúc căn hộ nổi lên như điểm sáng nổi bật nhất. Nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ tăng mạnh, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, thanh khoản cải thiện rõ rệt khi có hơn 1.600 căn hộ được tiêu thụ, gấp hơn 10 lần so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại Đà Nẵng.
Tuy nhiên, thị trường căn hộ cũng bộc lộ những hạn chế nhất định. Nguồn cung mới lại giảm khoảng 25%, và hơn 80% lượng giao dịch tập trung vào các dự án mới, cho thấy sự lệch pha giữa hàng tồn và sản phẩm mới ra thị trường.
Ở phân khúc đất nền, tình hình kém khả quan hơn nhiều. Nguồn cung sơ cấp chỉ tăng nhẹ khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi nguồn cung mới tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung. Nguyên nhân chủ yếu do nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai hoặc mở bán vì vướng mắc pháp lý và điều kiện thị trường chưa thuận lợi.
Sức cầu chung của phân khúc đất nền duy trì ở mức thấp, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng nguồn cung, giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m².
Về mặt bằng giá, giá sơ cấp đất nền nhìn chung đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 4% so với quý IV/2025, chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.
Nhà phố, biệt thự ảm đạm – Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục "ngủ đông"
Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng không thoát khỏi xu hướng tiêu cực chung. Nguồn cung giảm hơn 19% so với cùng kỳ, chủ yếu vẫn là hàng tồn kho, sức cầu duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 30% so với năm trước. Bất chấp thanh khoản yếu, giá bán sơ cấp vẫn tăng trung bình khoảng 10%, phản ánh áp lực chi phí và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư.
Đáng lo ngại hơn là tình trạng của bất động sản nghỉ dưỡng. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng đối mặt với nhiều khó khăn khi nguồn cung mới gần như không xuất hiện trong hai tháng đầu năm 2026, phần lớn sản phẩm trên thị trường vẫn là hàng tồn từ các dự án cũ.
Sức cầu ở mức rất thấp, lượng giao dịch giảm hơn 25% so với cùng kỳ năm trước. Ngũ Hành Sơn được coi là điểm sáng hiếm hoi về tiêu thụ trong bối cảnh này.
Tình trạng tê liệt thể hiện rõ nhất ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Phân khúc này gần như "đóng băng" khi không ghi nhận giao dịch trong suốt hai tháng đầu năm. Nhiều dự án vướng sai phạm, chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của nhà đầu tư.
Condotel cũng không nằm ngoài xu hướng chung. Nguồn cung giảm 6%, trong đó hơn 98% là hàng tồn kho. Giao dịch vẫn ở mức thấp, tập trung ở một vài dự án riêng lẻ, không phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường. Khu vực An Hải dẫn dắt cả về nguồn cung lẫn tiêu thụ, nhưng quy mô giao dịch vẫn rất hạn chế.
Triển vọng: Phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc
Nhìn về phía trước, DKRA Consulting đánh giá thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng có thể xuất hiện tín hiệu khởi sắc hơn nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn và các dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ không đồng đều giữa các phân khúc.
Trong ngắn hạn, phân khúc căn hộ được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực và nguồn cung mới chất lượng. Đất nền có thể cải thiện nhẹ nếu xuất hiện thêm dự án mới với mức giá hợp lý.
Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng vẫn cần thêm thời gian để xử lý các tồn đọng về pháp lý, dòng vốn và niềm tin thị trường.
Theo ODT, thị trường bất động sản Đà Nẵng đầu năm 2026 đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét: trong khi căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, các phân khúc phụ thuộc vào dòng tiền đầu tư và du lịch vẫn đang loay hoay tìm lối thoát khỏi trạng thái trầm lắng kéo dài.