Sau giai đoạn tăng nóng và biến động mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước sang chu kỳ mới. Dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển khỏi tâm lý lướt sóng, đầu cơ, để tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ổn định.
Trong vòng hai năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một trong những giai đoạn biến động mạnh nhất trong lịch sử. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tính đến cuối quý III/2025, giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tới 96,2% so với năm 2019, tức gần gấp đôi chỉ trong sáu năm. Con số tương ứng tại Đà Nẵng là 72,6% và tại TP. Hồ Chí Minh là 56,9%.
Cá biệt, tại một số giai đoạn ngắn ở Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Tại TP. Hồ Chí Minh, theo số liệu CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình trong quý III/2025 đạt 87 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6,3% theo quý và tới 31% so với cùng kỳ năm 2024.
Tuy nhiên, bước sang cuối năm 2025 và đầu 2026, thị trường bắt đầu cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt rõ ràng hơn. Theo OneHousing, quý IV/2025, số giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven chỉ đạt khoảng 9.500 hợp đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là tín hiệu cho thấy giai đoạn tăng trưởng theo chiều rộng đang nhường chỗ cho một chu kỳ phân hóa và sàng lọc sâu hơn.
Một trong những chuyển động lớn nhất định hình chu kỳ mới là sự cải thiện đáng kể của nguồn cung. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Riêng nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.
Nguồn cung mới năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024, tốc độ phục hồi ấn tượng sau nhiều năm đình trệ do vướng mắc pháp lý. Riêng tại Hà Nội, CBRE cho biết hơn 32.300 căn hộ mới được tung ra thị trường trong cả năm 2025. Savills Việt Nam dự báo giai đoạn 2026–2027 sẽ có thêm khoảng 46.600 căn từ hơn 40 dự án ra mắt với phần lớn tập trung ở khu vực ngoài trung tâm.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cũng lưu ý rằng hiện vẫn còn khoảng 3.000 dự án với quy mô hơn 2,4 triệu tỷ đồng đang bị ách tắc pháp lý. Khi các dự án này được tháo gỡ dần, nguồn cung của thị trường trong giai đoạn tới sẽ có thêm một làn sóng tăng trưởng đáng kể, tạo tiền đề cho thị trường cân bằng hơn giữa cung và cầu.
Đây là thay đổi mang tính cấu trúc quan trọng nhất của chu kỳ mới. Sau nhiều năm thị trường bị dẫn dắt bởi tâm lý lướt sóng và kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ngày càng thận trọng và hướng đến những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng.
Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc MHS, nhận định dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang những tài sản có giá trị thực. Nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn luôn hiện hữu, tuy nhiên nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác và tạo dòng tiền bền vững, thay vì chỉ trông chờ vào mức chênh lệch giá khi bán lại.
Ông Nguyễn Đạt Thực, đại diện Trung Thực Land, bổ sung rằng những giai đoạn thị trường điều chỉnh thường cũng là thời điểm xuất hiện các cơ hội đầu tư mới. Nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm thường tận dụng giai đoạn thị trường trầm lắng để tìm kiếm các tài sản có giá tốt, đặc biệt là những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tiềm năng khai thác lâu dài.
Theo đánh giá từ CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và nhiều đơn vị nghiên cứu, hai nhóm sản phẩm đang thu hút dòng tiền mạnh nhất trong giai đoạn 2025–2026:
Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực: Căn hộ chung cư, nhà ở đô thị gắn với hạ tầng hoàn chỉnh vẫn là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Bất động sản vùng ven gắn với hạ tầng và du lịch: Khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện từ đường Vành đai 3, 4 đến tuyến metro số 1, 2, khoảng cách giữa các đô thị lớn và khu vực vùng ven được rút ngắn đáng kể.
Ông Nguyễn Văn Tân, Tổng Giám đốc AHS, cho biết nhiều người mua bắt đầu tìm kiếm những không gian sống rộng hơn hoặc những sản phẩm vừa có thể ở vừa khai thác kinh doanh, đặc biệt ở các khu vực ven sông, ven biển hoặc gần trục giao thông lớn.
Một đặc điểm nổi bật của chu kỳ mới là sự phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc và địa bàn.
Tại Hà Nội, cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp trung bình ghi nhận khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước (OneHousing). Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới đã giảm xuống còn khoảng 60%, thấp hơn mức 70% của năm trước (CBRE). Điều này cho thấy thị trường đang bắt đầu lựa chọn kỹ hơn, không còn cảnh mua theo phong trào.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định: giá tăng nhanh đã tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực, trong khi thanh khoản thị trường hiện phần nhiều đến từ nhóm đầu tư ngắn hạn hoặc phân khúc cao cấp. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, bổ sung rằng từ năm 2026–2027, thị trường có thể sẽ điều chỉnh nhẹ về giá tại một số khu vực nhưng đây không phải là sự sụt giảm toàn diện, mà là sự phân hóa giữa dự án tốt và kém chất lượng.
Đồng quan điểm, các chuyên gia hàng đầu đều cho rằng năm 2026 là năm bản lề, khi thị trường bắt đầu sàng lọc thực sự. Theo VinaCapital, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và lãi suất có xu hướng tăng, giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ ở một số phân khúc, trong khi thanh khoản ngày càng mang tính chọn lọc.
Bà Đỗ Thu Hằng từ Savills khẳng định người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng quản lý vận hành, tiện ích, mật độ căn hộ và chất lượng xây dựng thay vì chỉ bị thu hút bởi quảng cáo hay chiết khấu ngắn hạn. Đây là tín hiệu cho thấy cả người mua lẫn nhà đầu tư đang trở nên chuyên nghiệp hơn trong cách tiếp cận thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa của một chu kỳ trưởng thành hơn. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá thuần túy sẽ dần mất lợi thế. Thay vào đó, những bất động sản có giá trị sử dụng thực, vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh và được vận hành bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới.
Về phía doanh nghiệp, như Savills nhận định: 'cuộc chiến giữ khách' không còn dừng ở chính sách giá, mà lan sang dịch vụ hậu mãi, tiến độ thi công và cam kết vận hành.
Theo bất động sản odt, năm 2026 không chỉ là năm bản lề mà còn là phép thử cho tư duy kinh doanh của toàn thị trường - một bài kiểm tra mà chỉ những chủ thể kinh doanh có nền tảng thực sự vững chắc mới có thể vượt qua.