Khi chung cư mới tại Hà Nội liên tục lập đỉnh, không ít người mua nhà có nhu cầu ở thực buộc phải nhìn về phân khúc căn hộ tập thể cũ. Dù không gian sống chật chội và hạ tầng xuống cấp, nhiều căn hộ tập thể cũ Hà Nội vẫn có giá tới 4–5 tỷ đồng, tương đương khoảng 70–75 triệu đồng/m².
Trong bối cảnh thị trường nhà ở Hà Nội liên tiếp ghi nhận những mốc giá mới, áp lực lên người có nhu cầu ở thực ngày càng tăng. Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội năm 2025 đã đạt mức 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Một số dự án cao cấp tại khu vực trung tâm thậm chí được rao bán từ 130–170 triệu đồng/m².
Nhìn lại hành trình leo thang của giá nhà, theo báo cáo của CBRE, tính đến năm 2024, giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội đạt trung bình 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với cuối năm 2023. Bước sang năm 2025, đà tăng không dừng lại. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trong năm 2025 tăng 20–30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.
Dự báo thị trường Hà Nội sẽ biến mất hoàn toàn phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m², theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam. Điều đó đồng nghĩa với việc người thu nhập trung bình gần như không còn lựa chọn trong phân khúc chung cư mới.
Chính trong bối cảnh đó, các căn hộ tập thể cũ xây dựng từ thời bao cấp lại bất ngờ trở thành điểm đến của không ít người mua. Theo khảo sát của ODT trên các trang giao dịch bất động sản, tại khu tập thể Kim Liên (Hà Nội), một căn hộ rộng khoảng 85m² đang được rao bán với giá khoảng 5,9 tỷ đồng, tương đương gần 69,4 triệu đồng/m². Tại khu tập thể Nghĩa Tân, một căn hộ diện tích khoảng 70m² được rao bán khoảng 4,2 tỷ đồng. Trên phố Tôn Đức Thắng, căn hộ tập thể 60m² cũng được chào bán ở mức 3,49 tỷ đồng.
Những con số này cho thấy nhà tập thể tại khu vực nội đô Hà Nội đang phổ biến ở mức 60–75 triệu đồng/m², tùy vị trí và tình trạng căn hộ, một mức giá không hề thấp so với thu nhập bình quân của người lao động tại Thủ đô.
Đặc biệt đáng chú ý là hiện tượng cơi nới diện tích. Có những căn hộ được rao bán với giá khoảng 4,58 tỷ đồng, trong khi diện tích trên sổ đỏ chỉ vỏn vẹn 24m², nhưng diện tích sử dụng thực tế lên đến khoảng 90m² sau nhiều năm được cơi nới, cải tạo. Nếu tính theo diện tích sổ đỏ, mức giá căn hộ này lên tới khoảng 190 triệu đồng/m². Đây là tình trạng khá phổ biến tại nhiều khu tập thể, tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn cho người mua.
Anh Nguyễn Danh Hùng, môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho biết: "Phần lớn các khu tập thể nằm trong khu vực nội đô, gần trường học, bệnh viện và các tuyến giao thông lớn. Với nhiều người làm việc tại trung tâm, đây vẫn là lựa chọn phù hợp nếu tài chính chỉ ở mức khoảng 4–5 tỷ đồng."
Cũng theo anh Hùng, diện tích các căn hộ tập thể thường dao động từ 50–85m², và dù nhiều căn đã xuống cấp, người mua vẫn có thể cải tạo lại để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.
Sức hút của tập thể cũ không chỉ đến từ vị trí mà còn là hệ quả tất yếu của tình trạng mất cân đối cung–cầu nhà ở tại Hà Nội kéo dài nhiều năm. Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ Hà Nội đang tăng liên tiếp nhiều quý. Chỉ số giá quý I/2024 ước tăng 48% so với quý I/2019.
VARS cũng tính toán rằng từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ, trong bối cảnh số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm.
Về phía cung, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định giá chung cư khó giảm trong giai đoạn tới do lệch pha cung–cầu, khi phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A và B.
Dù sức hút từ vị trí và mức giá "dễ chịu" hơn so với chung cư mới là có thực, giới chuyên gia cảnh báo người mua cần hết sức thận trọng với loạt rủi ro tiềm ẩn khi xuống tiền với tập thể cũ.
Thứ nhất là rủi ro pháp lý, đặc biệt với các căn đã cơi nới vượt diện tích sổ đỏ. Phần diện tích này không có giá trị pháp lý và người mua có thể gặp khó khăn khi sang tên, thế chấp, hoặc tranh chấp về sau.
Thứ hai là vấn đề kết cấu và an toàn. Nhiều khu tập thể Hà Nội đã được xây dựng từ thập niên 1960–1980, tuổi thọ công trình đã vượt mốc 40–60 năm, tiềm ẩn nguy cơ xuống cấp về kết cấu chịu lực.
Thứ ba là nguy cơ bị thu hồi, cải tạo, giải tỏa. Hà Nội đang đẩy mạnh chương trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Một chính sách có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu hiện tại.
Trong bức tranh thị trường nhà ở với mặt bằng giá mới ngày càng xa tầm với của đa số người lao động, câu chuyện tập thể cũ lên giá không chỉ là nghịch lý của thị trường. Đó còn là lời nhắc nhở về một khoảng trống lớn trong chính sách nhà ở giá phải chăng cho người dân đô thị.