Thị trường shophouse Hà Nội từng được ca tụng là “gà đẻ trứng vàng” cho nhà đầu tư bất động sản hiện đang cho thấy bức tranh trái chiều: giá chào bán duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản và nhu cầu thuê có dấu hiệu chững lại, thậm chí nhiều khu shophouse rơi vào tình trạng vắng khách thuê.
Shophouse Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông)
Đơn cử như dự án KĐT Starlake (Tây Hồ Tây), các căn shophouse và nhà phố thương mại được chào bán ở mức rất cao, tính theo tiền đất và hoàn thiện có thể lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2. Một căn 4 tầng, giá bán trên thị trường rơi vào khoảng 80-90 tỷ đồng, diện tích sàn gần 500m2 được rao thuê giá 100 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, các căn dù treo biển thuê nhiều tháng những vẫn không có khách chốt.
Tại Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), shophouse được chào bán với giá 250-350 triệu đồng/m2, tương đương 28-35 tỷ đồng/căn, dù được quảng bá là sản phẩm giữ vị trí “vàng về giao thương - kim cương về giá trị" nhưng, hơn một nửa trong số 200 căn shophouse tại dự án nhiều năm không có khách thuê.
Tương tự, dự án Khai Sơn City (Long Biên) với cụm shophouse tập trung quanh quảng trường, hồ điều hòa từng được kỳ vọng sẽ thu hút lượng khách thuê lớn nhờ vị trí “gần trung tâm Long Biên”. Tuy nhiên, nhiều bài phản ánh thị trường cho thấy một số lô shophouse tại đây vẫn khó bán, khó cho thuê do hạ tầng xung quanh và mức giá chào chưa tương xứng với thực tế nhu cầu.
Kiến Hưng Luxury (Hà Đông) có giá bán shophouse tăng 15-20% trong vòng 2 năm qua, lên khoảng 250-270 triệu đồng/m2, giá thuê dao động 30-35 triệu đồng/tháng nhưng luôn trong tình trạng đóng cửa, treo biển cho thuê.
Theo các chuyên gia, nhiều nguyên nhân khiến khách thuê “quay lưng” với shophouse như:
Nguyên nhân lớn nhất là thiếu hệ thống quản lý, vận hành chuyên nghiệp, khiến shophouse phải cạnh tranh trực tiếp với trung tâm thương mại, vốn có quy hoạch, dịch vụ và chiến lược thu hút khách bài bản.
Ngoài ra, phần lớn khách thuê chỉ cần sử dụng tầng trệt, nhưng chủ nhà thường yêu cầu thuê cả căn 3–4 tầng, khiến chi phí bị đội lên. Vị trí và dòng khách cũng là yếu tố then chốt: nhiều dự án ở xa trung tâm, dân cư thưa thớt, giao thông và bãi đỗ xe chưa đồng bộ, khiến khó duy trì hoạt động kinh doanh có lãi. Thực tế, nhiều căn shophouse trị giá hàng triệu USD đã bỏ trống nhiều năm.
Nguyên nhân nữa là hạn chế từ khâu quy hoạch: một số dự án bố trí shophouse dày đặc trên các tuyến nội khu, mặt tiền hẹp, chỗ đỗ xe ít, tầng trên thiết kế cho ở, không phù hợp với mô hình bán lẻ hiện đại.
Yếu tố tài chính cũng ảnh hưởng đến nhu cầu. Giai đoạn 2020–2022, lãi suất thấp kích thích dòng tiền đổ vào shophouse để “găm hàng” chờ tăng giá. Khi lãi suất tăng và sức mua giảm, nhiều chủ sở hữu không hạ giá thuê hoặc chia nhỏ diện tích, dẫn đến giá treo cao nhưng lợi nhuận cho thuê thấp hơn cả gửi tiết kiệm.
Bên cạnh đó, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho rằng giá thuê cao kèm điều kiện thanh toán khắt khe (trả trước 6–12 tháng) gây áp lực lớn cho khách thuê. Đối với doanh nghiệp hoặc thương hiệu quốc tế, yêu cầu giấy phép bán lẻ là bắt buộc, nhưng nhiều căn shophouse chưa đáp ứng được do vướng quy hoạch hoặc thủ tục cấp phép.
Do đó, theo các chuyên gia, nhà đầu tư rót vốn vào shophouse cần kiên nhẫn chờ mật độ dân cư và hạ tầng hoàn thiện để nâng cao khả năng khai thác. Trước khi mua, cần cân nhắc kỹ yếu tố vị trí, lưu lượng khách, khả năng lấp đầy của cả dự án, hệ thống tiện ích và uy tín chủ đầu tư.
Ở góc độ thị trường, việc cải thiện quy hoạch, xây dựng mô hình vận hành chuyên nghiệp và điều chỉnh chính sách thuê (linh hoạt chia tầng, giảm yêu cầu thanh toán) sẽ là chìa khóa để phục hồi sức hút của shophouse Hà Nội trong những năm tới.