Trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội, tiếp tục ghi nhận mức giá tăng cao kỷ lục, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm tay của phần lớn người dân. Những căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi tỷ lệ các căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng chiếm ưu thế tuyệt đối.
Theo báo cáo mới nhất của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), phần lớn các dự án nhà ở mở bán trong nửa đầu năm 2025 tại TP.HCM đến từ phân khúc trung và cao cấp, với giá chào bán phổ biến trên 80 triệu đồng/m2. Đặc biệt, không ít dự án có giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí lan rộng ra cả khu vực vùng ven, phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ rệt của các chủ đầu tư sang phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại TP.HCM cũ, giá bán sơ cấp căn hộ trong quý II/2025 được CBRE Việt Nam ghi nhận trung bình ở mức 82 triệu đồng/m2, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm 2024. Knight Frank Việt Nam thậm chí đưa ra con số cao hơn, với giá sơ cấp trung bình lên đến 97 triệu đồng/m2, tăng 9,5% so với năm trước. Các căn hộ mở bán mới ghi nhận mức tăng giá từ 8 - 15%, trong đó căn hộ hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung.
Theo DKRA Group, TP.HCM đã ghi nhận một căn hộ tại trung tâm có giá lên tới 500 triệu đồng/m2, mức giá cao chưa từng thấy. One Mount Group cũng đưa ra thống kê cho thấy, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 89 triệu đồng/m2, tăng hơn 15% so với năm trước, với gần 90% rổ hàng đến từ phân khúc cao cấp trở lên.
Sự chênh lệch về phân khúc thể hiện rõ ràng khi tại TP.HCM, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 7% thị phần và đang có xu hướng biến mất. Tại Hà Nội, tỷ lệ này còn thấp hơn, chỉ 3,9%. Ngược lại, căn hộ trên 5 tỷ đồng hiện chiếm tới 55% ở Hà Nội và hơn 47% tại TP.HCM.
Tình trạng mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm đang tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nhu cầu thực trên thị trường hiện nay tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp, có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung chủ yếu lại là các dự án cao cấp, hạng sang với mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 7 dự án (tương đương 5.556 căn hộ) được phê duyệt đủ điều kiện mở bán, bằng khoảng 25% so với số lượng dự án tại Hà Nội. Trong số này, gần 80% nguồn cung mới là phân khúc cao cấp.
Dù thị trường đang đối mặt nhiều thách thức, báo cáo từ One Mount Group cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu. Trong khảo sát thực hiện trên 300 khách hàng tại TP.HCM có thu nhập từ 25 triệu đồng/tháng, căn hộ chung cư nổi lên là loại hình đầu tư được quan tâm nhiều nhất, vượt qua cả nhà đất và đất nền.
One Mount Group dự báo thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dần có bước chuyển mình tích cực nhờ các vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ. Giai đoạn 2025–2026, nguồn cung căn hộ mở bán mới được kỳ vọng đạt từ 10.000 đến 13.000 căn mỗi năm, trong khi giá bán vẫn duy trì đà tăng trưởng trung bình 14%/năm.