Quy hoạch treo - một thuật ngữ trong lĩnh vực đất đai, xây dựng đã tồn tại hàng chục năm nay và trở thành nỗi khiếp sợ với người dân cũng như các cấp quản lý. Vậy chính xác thì quy hoạch treo là gì? Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này? Dự án treo ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người dân? Hãy để bất động sản ODT giải đáp thắc mắc cho bạn đọc.
1. Quy hoạch treo là gì?
Hiện nay, không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào chỉ rõ quy hoạch treo là gì. Nhưng hiểu một cách thuần túy thì quy hoạch treo còn gọi là quy hoạch sử dụng đất treo xảy ra khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định công bố là sẽ thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất nhưng việc thực hiện lại không đúng tiến độ, kế hoạch đề ra.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 8 điều 49 Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung năm 2019: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy thì cũng có thể hiểu quy hoạch sau khoảng thời gian 3 năm (kể từ khi công bố) mà không thực hiện là quy hoạch treo. Những mảnh đất nằm trong diện này, không được thu hồi, chuyển đổi mục đích được gọi là đất quy hoạch treo.
2. Dự án treo là gì?
Đất đai quy hoạch phải gắn liền với dự án cụ thể nên đã có quy hoạch treo thì đương nhiên phải có dự án treo. Dự án treo là những dự án đã đượ lênc kế hoạch, được phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nhưng không triển khai hoặc chậm tiến độ theo quy định tại điều 64, Luật Đất đai 2013. Tình trạng dự án treo đang rất bất cập, người dân kịch liệt phản đối do ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cũng như đời sống hàng này của họ. Ngoài ra, nó gây lãng phí tài nguyen đất nước, ảnh hưởng đến kinh tế Quốc gia. Vì vậy, cả quy hoạch treo lẫn dự án treo đều đang rất bất cập, đè nặng lên các cấp chính quyền phải làm sao để xử lý nhanh chóng.
3. Phân loại quy hoạch treo hiện nay
Tùy theo loại quy hoạch đất mà sẽ hình thành nên các quy hoạch treo khác nhau. Có 7 loại quy hoạch treo hay gặp nhất gồm”
- Quy hoạch sử dụng đất treo
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị treo
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị treo
- Quy hoạch giao thông thủy lợi treo
- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội treo
- Quy hoạch ngành công - nông nghiệp, y tế, an ninh, thể thao, du lịch, thương mại…
Tương tự như vậy thì dự án treo cũng được phân theo tính chất dự án như:
- Dự án khu công nghiệp treo
- Dự án khu đô thị treo
- Dự án hạ tầng giao thông treo
- Dự án bệnh viện treo
- Dự án trung tâm thương mại treo
- Dự án trường học treo…
4. Một số câu hỏi thường gặp
4.1. Quy hoạch treo bao lâu thì bãi bỏ?
Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019 không quy định rõ sau bao lâu thì dự án treo bị hủy bỏ. Thay vào đó là điều khoản về hủy bỏ kế hoạch đối với việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, nếu sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng thì kế hoạch phải thay đổi hoạch hủy bỏ.
4.2. Vướng quy hoạch treo có được làm sổ đỏ được không?
Đây chắc hẳn là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Như đã nói ở trên thì khi quá thời hạn 3 năm thì UBND cấp huyện nơi có đất phải thực hiện iều chỉnh, hủy bỏ hay có công văn trong việc hủy bỏ thu hồi đất, chuyển mục đích trong kế hoạch sử dụng hàng năm.
Đồng thời, cũng theo quy định tại khoản 6 nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: Trong trường hợp phần diện tích đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch. Thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, người dân có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đối với đất quy hoạch treo khi có công văn công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngược lại, đất người dân vẫn thuộc quy hoạch và không được cấp sổ đỏ.
4.3. Đất quy hoạch treo xây nhà được không?
Khi kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt và có quyết định thu hồi, người dân trong diện quy hoạch phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Theo đó, người dân vẫn có các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Nếu có nhu cầu, sửa chữa thì cần văn bản chấp thuận của UBND quận, huyện nơi quản lý
4.4. Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại
Việc bồi thường thiệt hại có hay không sẽ phụ thuộc vào 2 trường hợp sau đây:
- Trường hợp 1: Được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật nếu diện tích đất đã có quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa được côngbố
- Trường hợp 2: Không được Nhà nước bồi thường thiệt hại nếu tài sản trên đất hình thành sau khi đã có kế hoạch thu hồi hàng năm và quyết định thu hồi đất
4.5. Khiếu nại quy hoạch treo như thế nào?
Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân có quyền khiếu nại những dự án sau 3 năm chưa triển khai đến cơ quan chức năng. Hồ sơ được gửi đến cơ quan đã phê duyệt quyền sử dụng phần đất đó. Sau khi kiểm tra, xác minh thực tế, đơn vị chuyên trách sẽ điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và đưa ra phương án hợp lý nếu đúng là quy hoạch treo.
5. Thực trạng quy hoạch treo cả nước
Hiện nay, các dự án treo, quy hoạch treo xuất hiện ngày càng nhiều trên khắp cả nước. Hầu như ở bất kỳ địa phương nào cũng tồn tại những quy hoạch treo, đặc biệt là các khu vực đang đô thị hóa nhanh.
Tại khu vực phía Nam, nhức nhối nhất có lẽ là quy hoạch treo ở thành phố Hồ Chí Minh. Theo chính quyền địa phương, có 180 dự án treo cần giải quyết, rải rác ở khắp tất cả quận. Ở miền Bắc nổi bật là hai cái tên Hà Nội và Đà Nẵng với con số kỷ lục 300. Vì những lý do không thể chấp nhận được như tranh chấp, giải phóng mặt bằng… mà có những quy hoạch treo đến 20 năm. Thực trạng này ngày càng gia tăng về số lượng, khiến cho không ít người dân rơi vào cảnh khốn khổ.
6. Nguyên nhân quy hoạch treo
Quy hoạch có thể rơi vào tình trạng treo do một hoặc nhiều nguyên nhân sau đây:
- Đội ngũ xây dựng quy hoạch chưa có đủ tầm nhìn, năng lực
- Công tác thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn yếu kém
- Các dự án quy hoạch chưa có kế hoạch toàn diện
- Triển khai quy hoạch thiếu tính đồng bộ
- Tiến độ triển khai không bảo đảm
- Quy hoạch chồng chéo
- Không bảo đảm kinh phí
- Thiếu cân bằng được lợi ích giữa người dân và chính quyền, tạo áp lực cho bên đầu tư, đấu thầu
7. Hệ lụy quy hoạch treo
Bản chất của dự án treo và quy hoạch treo là khác nhau nhưng những hệ lụy mà nó để lại đều không thể lường trước được, gây ra những ảnh hưởng trên diện rộng, khó giải quyết. Có thể kể đến:
- Lãng phí đất đai
- Thiếu hụt cơ sở hạ tầng
- Kinh tế suy giảm
- Bức xúc trong xã hội
- Cuộc sống người dân gặp khó khăn
8. Giải pháp khắc phục
- Hoàn thiện công tác cán bộ
- Chấn chỉnh công tác thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị cấp cơ sở
- Xây dựng cơ chế mở để đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư vào các dự án giáo dục, y tế
- Các cơ quan thanh, kiểm tra tăng cường rà soát, xử lý dự án chậm tiến độ
Trên đây là những thông tin cơ bản nhất về tình quy hoạch treo và dự án treo. Hy vọng với chia sẻ này, quý độc giả đã tìm được câu trả lời mà mình mong muốn. Nếu có bất kỳ câu hỏi nào khác, hãy gửi về ngay cho chúng tôi nhé.