Quy hoạch 1/500 là gì? Quy định về quy trình, thẩm định

Đối với những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, để có thể nhìn ra tiềm năng khu đất, khai thác được tối đa hiệu quả của nó thì không thể bỏ qua những thông tin quy hoạch. Trong đó, quy hoạch 1/500 và 1/200 là hai thuật ngữ được nhắc đến và sử dụng khá nhiều. Vậy bạn đã biết quy hoạch 1/500 là gì chưa? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu nhé.

1. Quy hoạch 1/500 là gì?

Quy hoạch 1/500 là một trong những nội dung quan trọng để quản lý quy hoạch và xây dựng. Nó được thực hiện bởi các cơ quan, doanh nghiệp, đơn vị có chuyên môn về bất động sản. Hiểu đơn giản, Quy hoạch 1/500 là cách gọi chung, thể hiện độ chi tiết hay tỉ lệ quy hoạch của một dự án bất động sản nào đó. Theo đó, tất cả những hạng mục của dự án phải được trình bày rõ ràng và tiến hành phân khu chức năng cụ thể.

Song song với việc lập quy hoạch 1/500 thì bản đồ quy hoạch 1/500 cũng sẽ được lập theo. Bản đồ quy hoạch 1/500 là sự cụ thể hóa nội dung quy hoạch 1/500 và được thể hiện dưới dạng hình ảnh bản đồ. Tỉ lệ 1/500 cho biết kích thước trong bản đồ quy hoạch 1/500 đã được thu nhỏ lại 500 lần so với trong thực tế.

2. Vai trò của bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 vô cùng quan trọng trong thiết kế và thi công công trình. Bởi lẽ, thông qua bản đồ, chúng ta sẽ có được những thông tin

• Các khu vực chức năng trong đồ án quy hoạch
• Định hướng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông với từng ranh giới lô đất.
• Nắm rõ địa giới hành chính, mốc giới giữa các khu vực, những cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, trạm y tế…) sẽ bố trí ở đâu?
• Xác định được quy mô tổng thể cũng như từng phân khu trong dự án

Có thể nói, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là bước đệm để chuẩn bị cho quá trình thi công và xây dựng. Nó giúp những đơn vị có liên quan hiểu rõ nơi mình sẽ tiến hành và những công việc phải làm trong tương lai. Nội dung tiếp theo sau đây sẽ là điều kiện và quy trình thực hiện quy hoạch 1/500.

3. Điều kiện cơ bản về quy hoạch 1/500

Các chủ đầu tư, cơ quan hay công ty bất động sản để có thể thực hiện quy hoạch 1/500 thì phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản nhất. Bao gồm:

• Dự án có diện tích mặt bằng từ 2 – 5 ha. Trường hợp dự án có quy mô dưới 2 ha hay trên 5 ha cho xây nhà ở thì không bắt buộc phải thực hiện quy hoạch 1/500.
• Thực hiện quy hoạch 1/500 phải đảm bảo tất cả các yếu tố của quy hoạch 1/2000.
• Những công trình riêng lẻ không nằm trong các trường hợp phải tiến hành lập quy hoạch 1/500.

Sau khi đã đáp ứng được những điều kiện trên, các quy hoạch 1/500 được thẩm định và có quyết định phê duyệt thì cần chuẩn bị những hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Tờ trình đề nghị cơ quan thẩm định phê duyệt quy hoạch dự án;
• Các loại giấy tờ phê duyệt được cấp bởi chủ đầu tư, cơ quan chức năng tổ chức lập quy hoạch đô thị;
• Chứng chỉ hoặc thông tin về quy hoạch còn hiệu lực do cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Văn bản công nhận chủ đầu tư hoặc văn bản chấp nhận đầu tư do UBND cấp tỉnh cấp;
• Thuyết minh có đính kèm các sơ đồ, bảng biểu thống kê, phụ lục tính toán, bản vẽ thu nhỏ khổ A3, hình ảnh minh họa
• Bản đồ thể hiện ranh giới nghiên cứu dự án.

4. Quy trình quy hoạch 1/500 là gì?

• Để phát huy được tính hiệu quả thì quy hoạch 1/500 phải được thực hiện theo một lộ trình cụ thể. Chi tiết như sau
• Đưa tờ trình đề nghị cơ quan chức năng thẩm định quy hoạch 1/500. Đây là bước đầu tiên để xác định quy hoạch 1/500 có được phép bắt đầu không.
• Doanh nghiệp, công ty, chủ đầu tư tiến hành phê duyệt, lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Đây là bước cho thấy dự án sắp được khởi công và thể hiện tiềm năng tương lai của dự án.
• Cung cấp cho cơ quan chức năng những thông tin, giấy tờ có liên quan đến quy hoạch. Lưu ý, những giấy tờ này phải đảm bảo tính pháp lý trước khi gửi đi, tức là có đầy đủ chữ ký, dấu mộc đỏ.
• Cơ quan chức năng ban hành văn bản về việc đơn vị đấu thầu nào sẽ được nhận dự án.
• Chuẩn bị thông tin cần thiết để thuyết trình quy hoạch 1/500 và 1/2000. Cũng trong bước này, phải cung cấp toàn bộ những bản về quy hoạch cho cơ quan chức năng.
• Đưa ra các dự thảo về nhiệm vụ, trách nhiệm nếu được chấp thuận cho phép triển khai quy hoạch.

5. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500

Như đã nói rất nhiều lần ở trên, chủ đầu tư hay đơn vị có trách nhiệm phải gửi hồ sơ và các giấy tờ cần thiết đến cơ quan chức năng. Vậy cơ quan chức năng có phẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 là ai?

• Bộ xây dựng: Chịu trách nhiệm phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với những dự án do Thủ tướng Chính phủ cấp phép.
• UBND cấp tỉnh: Chịu trách nhiệm phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với những dự án do UBND cấp tỉnh cấp phép
• UBND cấp huyện: Chịu trách nhiệm phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, xây dựng nông thôn, những dự án do UBND cấp huyện cấp phép.

Như vậy thì những dự án nào đã được cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt thì các nhà đầu tư có thể yên tâm mà xuống tiền. Đây được xem là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng không thua kém giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

6. Thẩm định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500

Chi tiết các bước thẩm định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 như sau:

Bước 1: Các cơ quan, doanh nghiệp hoặc công ty bất động sản tiếp nhận dự án sẽ đến bộ phận một cửa của Sở Xây dựng để nộp hồ sơ

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, xem xét giấy tờ cung cấp. Nếu đạt yêu cầu theo đúng quy định hiện hành thì lập biên bản tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp không đạt yêu cầu, thiếu giấy tờ thì yêu cầu người nộp bổ sung.

Bước 3: Sở Xây dựng tiến hành quá trình thẩm định, kiểm tra thực địa. Đồng thời thực hiện tham vấn, tổng hợp lại kết quả vào tờ trình và trình UBND cấp tỉnh ra quyết định.

Bước 4: Căn cứ vào quyết định của UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng gửi thông báo và yêu cầu đơn vị, tổ chức đã nộp hồ sơ đến nhận kết quả. Địa điểm nhận kết quả chính là nơi đã nộp hồ sơ thẩm định.

Như vậy thì kết quả thẩm định cuối cùng còn phụ thuộc vào tốc độ kiểm tra thực địa của Sở Xây dựng. Cho nên để hồ sơ được thẩm định nhanh chóng, phía công ty, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị giấy tờ một cách đầy đủ, chính xác.

7. Các loại dự án phải thực hiện quy hoạch 1/500

Thực tế thì có những dự án không cần xây dựng theo quy hoạch 1/500. Vậy dự án nào bắt buộc phải thực hiện theo quy hoạch 1/500, dự án nào không?

7.1. Công trình đơn lẻ

Đây là loại hình công trình chưa bắt buộc phải thực hiện theo quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, những dự án này vẫn phải tuân thủ và nộp đến cơ quan chức năng những giấy tờ sau

• Bản vẽ tổng quát mặt bằng
• Phương án thiết kế, kiến trúc của công trình
• Giải pháp về kỹ thuật, hạ tầng mà dự án tiến hành. Lưu ý, phải đảm bảo tiêu chuẩn theo quy hoạch 1/2000
• Bên cạnh đó, những công trình riêng lẻ còn phải phù hợp với kiến trúc, cảnh quan xung quanh.

7.2. Các công trình xây dựng tập trung

Trường hợp này thì bắt buộc phải thực hiện quy hoạch 1/500. Chẳng hạn như:

• Khu đô thị
• Khu dân cư
• Khu công nghiệp
• Khu di tích lịch sử
• Khu công nghiệp
• Khu du lịch lịch sử, văn hóa
• Khu du lịch thương mại
• Khu bảo tồn thiên nhiên, khu bảo tồn di sản
• Các khu du lịch thương mại
• Cơ sở giáo dục - đào tạo, y tế

Ngoài ra, những dự án khu dân cư có quy mô lớn hơn 2 ha hay những công trình tập trung có quy mô trên 5 ha cũng phải thực hiện quy hoạch 1/500.

8. Sự khác nhau giữa quy hoạch 1/500 và quy hoạch chi tiết 1/2000

Trên đây là toàn bộ những thông tin về quy hoạch 1/500. Nếu là một người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì không thể bỏ qua điều này. Hẹn gặp lại các bạn trong những bài viết sắp tới của bất động sản ODT.