Trên thực tế, khái niệm về đất nông nghiệp rất rộng và phức tạp. Thậm chí, nó còn được quy định trong Luật và các văn bản quy phạm pháp luật. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ đất nông nghiệp là gì? Những lưu ý khi mua đất nông nghiệp.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó).
2. Các loại đất nông nghiệp
Nông nghiệp là một nhóm đất lớn và để dễ thuận tiện cho công tác quản lý cũng như sử dụng của người dân, Nhà nước đã chia thành nhiều mục đích sử dụng nhỏ hơn. Nếu bạn đọc muốn biết đất nông nghiệp của mình thuộc loại gì thì có thể căn cứ theo quy định sau:
2.1. Đất trồng cây hàng năm
Đầu tiên là đất trồng cây hàng năm. Những khu đất sử dụng vào gieo trồng các loại cây có vòng đời sinh trưởng, phát triển và thu hoạch trong 1 năm hoặc lưu gốc thu hoạch không quá 5 năm sẽ được xếp vào nhóm này.
Một số loại cây trồng điển hình trên đất trồng cây hàng năm là mía, cói, sả, dâu tằm và các loại rau màu, thực phẩm xanh sử dụng và tiêu thụ mỗi ngày. Đặc biệt, đất trồng lúa cũng được xếp vào nhóm đất trồng cây hàng năm bởi lẽ sẽ có ít nhất 2 vụ lúa trong một năm.
2.2. Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi
Một nhóm đất khác cũng thuộc đất nông nghiệp là đất cỏ dùng cho chăn nuôi. Đó là những mảnh đất trồng cỏ, đồi cỏ tự nhiên hoặc nhân tạo để làm thức ăn, làm nơi chăn thả gia súc, gia cầm. Như vậy thì đất trang trại, rẫy, vườn cũng được coi là đất nông nghiệp. Nếu là một người làm nông bạn phải nắm rõ được điều này để sử dụng đúng mục đích, tránh rắc rối về mặt pháp luật
2.3. Đất trồng cây lâu năm
Tiếp theo là nhóm đất trồng cây lâu năm. Đúng như tên gọi, tất cả những thửa đất chuyên trồng những loại cây có tuổi đời phát triển trên 3 năm sẽ được tính vào nhóm đất này. Chẳng hạn như cây ăn quả, cà phê, cao su, điều… Chi tiết hơn sẽ được quy định trong Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT.
Điều khoản sử dụng đất trồng cây lâu năm có một vài khác biệt so với đất trồng cây hàng năm. Do đó, người nông dân phải xác định chính xác loại đất đang sử dụng để biết quyền lợi mà mình được hưởng và nghĩa vụ phải làm.
2.4. Đất rừng sản xuất
Đất rừng sản xuất là những mảnh đất đang có sẵn rừng hoặc đang được sử dụng để phát triển rừng cho mục đích cung cấp lâm sản; sản xuất, kinh doanh lâm, nông, ngư nghiệp kết hợp; du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; cung ứng dịch vụ môi trường rừng. Đây là loại rừng có thể khai thác nhưng không được khai thác trắng và phải kết hợp với trồng thêm cây con.
2.5. Đất rừng phòng hộ
Đây là loại đất vô cùng quan trọng, có tác dụng điều hòa khí hậu, bảo vệ nguồn nước, góp phần chống xói mòn, bảo đảm an ninh, quốc phòng. Do đó, loại đất này chủ yếu xuất hiện ở những khu vực vùng thượng lưu, dọc biên giới, nơi hay xảy ra lũ lụt. Được ví như lá phổi xanh, tấm khiên bảo vệ Quốc gia nên loại đất này không được phép khai thác.
2.6. Đất rừng đặc dụng
Đất rừng đặc dụng được chia thành 3 loại đất nhỏ hơn và toàn bộ chúng đều bị cấm khai thác phục vụ sản xuất. Cụ thể:
- Rừng đặc dụng làm vườn quốc gia: Là những thửa đất được sử dụng làm vườn quốc gia. Điển hình là Vườn Quốc gia Cúc Phương, Vườn Quốc gia Ba Vì, Vườn Quốc gia Phong Nha – Kẻ Bàng…
- Rừng đặc dụng làm khu bảo tồn thiên nhiên: Là những khu đất rừng dùng để bảo tồn hệ sinh thái, dự trữ thiên nhiên, nguồn gen động vật quý hiếm. Ví dụ như Khu bảo tồn Núi Chúa, Khu bảo tồn thiên nhiên rừng ngập mặn Cần Giờ, Khu bảo tồn thiên nhiên Hang Kia – Pà Cò, Khu bảo tồn thiên nhiên Lung Ngọc Hoàn…
- Rừng đặc dụng làm khu rừng lịch sử - văn hóa: Là đất rừng để bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; rừng tín ngưỡng; rừng bảo vệ môi trường đô thị. Đây được xem là nơi lưu trữ sự hy sinh và chiến công vẻ vang của ông cha ta.
2.7. Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
Những khu vực chuyên sử dụng cho việc nuôi, trồng thủy sản nước lợ, nước mặn, nước ngọt cũng được tính là đất nông nghiệp và thuộc nhóm đất nuôi trồng thủy sản. Đất làm muối cũng tương tự, là những mảnh đất để sản xuất muối và thường xuất hiện ở vùng biển.
2.8. Đất nông nghiệp khác
Đất nông nghiệp khác là nhóm đất dùng để phục vụ sản xuất nông nghiệp. Tức là nó có thể bao gồm cả đất xây dựng trang trại nghiên cứu nhà kính để trồng trọt, thậm chí là không trồng trực tiếp trên đất cũng được xếp vào nhóm đất nông nghiệp khác.
Qua những mục đích sử dụng thuộc đất nông nghiệp kể trên thì chúng ta thấy được rằng: Đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là đất trồng trọt mà nó còn phục vụ công tác hỗ trợ, nghiên cứu sản xuất nông nghiệp.
3. Ký hiệu đất nông nghiệp
Để thuận tiện trong việc thể hiện các loại đất lên bản đồ cũng như lên các văn bản pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định 1 mã ký hiệu riêng cho từng mục đích sử dụng. Chẳng hạn như đất nông nghiệp là NNP, đất cỏ dùng cho chăn nuôi là COC, đất lâm nghiệp hay đất rừng là LNP, đất trồng lúa là LUA… Bạn đọc có thể tra cứu hệ thống mã ký hiệu này tại phụ lục Thông tư 27/2018/BTNMT.
4. Một số quy định pháp lý nổi bật về đất nông nghiệp
4.1. Đất nông nghiệp có chịu thuế không?
Người sử dụng đất nông nghiệp phải đóng thuế hàng năm. Căn cứ để xác định thuế là diện tích sử dụng, hạng đất và định thuế suất. Trong đó, hạng đất còn tùy theo vị trí, chất đất, khí hậu, địa hình, thời tiết của nơi đó. Vì vậy, không thể nói cụ thể thuế đất nông nghiệp hàng năm là bao nhiêu.
Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý là thuế đất nông nghiệp có thể được miễn, giảm theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, kể từ năm 2017 đến nay, thuế đất nông nghiệp chỉ đánh lên chủ sử dụng đất. Cho nên nếu là người thuê đất để sản xuất nông nghiệp thì không cần lo lắng đến vấn đề này.
4.2. Có thể chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư không?
Câu trả lời là hoàn toàn được. Tuy nhiên, việc chuyển đổi chỉ được phép diễn ra khi đáp ứng được cả hai điều kiện sau:
- Được cơ quan có thẩm quyền cấp phép: Trong cùng một xã, có những thửa đất xin chuyển đổi thành đất thổ cư thành công nhưng số khác lại bị từ chối. Điều đó phụ thuộc vào quy hoạch từng thời điểm. Ngoài ra, mảnh đất còn phải đảm bảo về mặt pháp lý như nguồn gốc rõ ràng, hoàn thành đủ nghĩa vụ tài chính, có sổ đỏ… Vì vậy khi được Nhà nước chấp thuận thì mới được phép chuyển mục đích.
- Nộp đầy đủ hồ sơ: Sau khi đủ điều kiện, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ hẹn thời điểm trả quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng. Khi đó, bạn mới được phép thay đổi hiện trạng thửa đất nông nghiệp hiện tại.
5. Những chú ý khi mua đất nông nghiệp
Vốn là một nước phụ thuộc vào trồng trọt, chăn nuôi nên thị trường giao dịch đất nông nghiệp nước ta được nhiều người quan tâm cũng dễ hiểu. Dưới đây là một số kinh nghiệm sẽ hữu ích cho bạn khi tìm mua đất nông nghiệp đó:
- Xác định tiềm năng khu đất: Tiềm năng được thể hiện thông qua vị trí. Một mảnh đất nông nghiệp tốt là có nhiều đường ra vào, có khả năng liên kết tốt với khu vực sản xuất, chế biến
- Mức giá: Nhà nước sẽ có quy định về bảng giá đất nông nghiệp. Ngoài ra, bạn còn có thể tham khảo và so sánh giá ở những khu vực lân cận để đưa ra quyết định hợp lý nhất.
- Hình dạng: Những thửa đất vuông vức sẽ giúp bạn dễ dàng ứng dụng được khoa học, công nghệ vào trong trồng trọt, chăn nuôi.
- Tình trạng pháp lý: Nguồn gốc thửa đất? Có tranh chấp pháp lý không? Có giấy tờ về quyền sử dụng chưa? Đây là những câu hỏi mà bạn phải trả lời được.
- Đảm bảo giao dịch hợp pháp: Mọi giấy tờ giao dịch, hợp đồng mua bán, cho thuê đều phải được công chứng, chứng thực.
Đó là toàn bộ những thông tin cơ bản về đất nông nghiệp. Hy vọng bạn đọc đã tìm được thông tin hữu ích cho mình. Cùng chờ đón nhiều bài biết hơn của bất động sản ODT trong thời gian tới nhé.