Chỉ giới đường đỏ và những quy định pháp lý có liên quan

Xây dựng là một trong những lĩnh vực có vai trò kiến thiết đất nước nhưng không phải ai cũng nắm rõ những thuật ngữ chuyên môn như lộ giới, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng… Vậy chỉ giới đường đỏ là gì? Bài viết dưới đây sẽ có đáp án cho câu hỏi này.

1. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch được ban hành kèm Thông tư 22/2019 của Bộ Xây dựng thì chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất dành cho công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng hay hệ thống đường xá.

Đây là một thuật ngữ rất phổ biến trong ngành xây dựng. Thậm chí, mọi công trình trước khi khởi công đều phải thể hiện rõ chỉ giới đường đỏ trong các bản vẽ để tránh những sai lầm về đất đai. Vì vậy, khi chuẩn bị xây dựng nhà ở hay các công trình khác, người dân phải hiểu và chấp hành đúng các quy định về chỉ giới đường đỏ.

1.1. Thuật ngữ Tiếng Anh

Không chỉ ở Việt Nam mà nhiều quốc gia khác trên thế giới cũng áp dụng quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng. Theo thông lệ quốc tế, chỉ giới đường đỏ là Red boundary line. Nó cũng chỉ ranh giới hai loại đất trên bản đồ quy hoạch. Thứ nhất là phần đất được phép xây dựng công trình cá nhân.

Thứ hai là phần đất công trình công cộng, cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống nhân dân như công viên, nhà văn hóa, giao thông… Và đương nhiên những diện tích này không dành cho cá nhân sử dụng hay xây dựng.

1.2. Cách xác định 

Chỉ giới đường đỏ được tính từ tim của lòng đường về hai phía. Kích thước lấy như thế nào còn tùy vào quy định của từng địa phương, từng công trình. Do đó, người dân không thể tự xác định được chỉ giới đường đỏ mà phải đi xin. Cụ thể sẽ được trình bày chi tiết ở nội dung bên dưới.

2. Sự khác nhau với chỉ giới xây dựng

Có không ít người thường hay nhầm lẫn giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Thực tế, đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Cụ thể:

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới do cơ quan có thẩm quyền xác định trên bản đồ thực địa. Vai trò của chỉ giới xây dựng là phân định ranh giới giữa phần đất được phép xây dựng (gồm cả phần nổi, phần ngầm) với phần đất lưu thông. Như vậy, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn diện tích xây dựng công trình chính trên mảnh đất.

Theo định nghĩa trên thì chỉ giới xây dựng sẽ có tính giới hạn diện tích thi công nhiều hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp 2 đường lộ giới có thể trùng nhau. Đó là khi công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ. Nhìn vào hình vẽ dưới đây, bạn có thể thấy được sự khác biệt rõ rệt này.

3. Khoảng lùi của công trình xây dựng 

Khoảng không gian được giới hạn bởi đường chỉ giới đường đỏ và đường chỉ giới xây dựng chính là khoảng lùi của công trình xây dựng. Chiếu theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia khi quy hoạch thì công trình có thể bị lùi hoặc không bị lùi so với chỉ giới. Nó phụ thuộc vào kích thước bề rộng của đường và chiều cao của công trình.

Cụ thể, khoảng lùi của công trình tiếp giáp với đường giao thông được quy định trong đồ án thiết kế đô thị và đồ án quy hoạch chi tiết. Đồng thời, nó cũng phải đáp ứng quy định tại bảng 2.7 của Thông tư 22/2019/TT-BXD.

4. Quy định về chỉ giới đường đỏ

4.1. Mục đích xin chỉ giới đường đỏ

Như đã đề cập ở trên, người dân khó có thể xác định được chính xác chỉ giới đường đỏ. Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng công trình thì phải xin cơ quan có thẩm quyền chỉ giới. Qua đó, mới có thể biết được chính xác phần đất được phép xây dựng.

Ngoài ra, việc xin chỉ giới đường đỏ cũng là để xác định chức năng sử dụng phần đất ở hiện tại và tương lai. Đây là căn cứ để cấp phép xây dựng nhà ở.

Xác định chỉ giới đường đỏ còn là cơ sở để đính chính xác lập thông tin quy hoạch trên giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cuối cùng, hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai, giấy tờ định giá đất, giấy tờ giao mua bán, chuyển nhượng nhà đất, hồ sơ vay vốn… đều cần có xác nhận chỉ giới.

4.2. Thủ tục 

Bước 1: Người dân nộp hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ tại bộ phận một cửa theo quy định hiện hành. Để tránh mất nhiều thời gian, công sức đi lại, trong bước này, người dân nên nhờ các cán bộ cơ quan quản lý tư vấn cụ thể và chi tiết trong một lần.

Bước 2: Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì người tiếp nhận sẽ cung cấp giấy hẹn ngày trả kết quả hồ sơ. Thời hạn tối đa để giải quyết là 15 ngày, không kể thời gian hoàn thiện hồ sơ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Người dân đến lấy kết quả theo ngày hẹn ghi trên giấy tại nơi đã nộp hồ sơ.

Lưu ý: Trường hợp người dân xin chỉ giới đường đỏ cho mảnh đất khác thì cần mang theo bản sao công văn và sơ đồ giới thiệu về địa điểm đó. Còn nếu xin cho chính mảnh đất mình đang sử dụng thì chỉ cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ.

4.3. Hồ sơ 

Một bộ hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ hoàn chỉnh sẽ bao gồm những giấy tờ sau:

• Văn bản xin chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu nhà ở và đất đai hợp pháp
• Có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không, người dân phải có giấy xác nhận của Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất là mảnh đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào.
• Hai (02) bản đồ thực tế thửa đất tỉ lệ 1/200 – 1/500 được lập bởi đơn vị có tư cách pháp nhân. Chú ý, hai bản đồ này không được thành lập quá 2 năm và đang chính xác với hiện trạng trên thực địa.

5. Một số ngoại lệ được xây vượt chỉ giới đường đỏ

Người dân được phép xây dựng công trình cá nhân vượt quá chỉ giới đường đỏ khi đường chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ trùng nhau.

Vỉa hè có khoảng không nhất định và trong khoảng chiều cao 3,5m người dân không được xây dựng vượt qua chỉ giới. Nhưng nó không áp dụng cho:

• Đường ống thoát nước dân sinh trong phạm vi 20cm tính từ vị trí chỉ giới. Đảm bảo việc lắp đặt ống không làm mất mĩ quan đô thị
• Nhà cao hai tầng và chỉ giới đường đỏ trùng chỉ giới xây dựng. Khi đó thì phần mái ô, ban công, ô văn ở độ cao được xây dựng vượt chỉ giới nhưng không quá 20cm. Trường hợp trên 3,5m vẫn cần phải được cơ quan Nhà nước chấp thuận.

Phần vượt quá chỉ giới đường đỏ là ban công, mái che không được xây khép kín và đảm bảo không vướng đường mạng điện hay ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị.

6. Hậu quả khi vượt quá chỉ giới đường đỏ

Để có được chỉ giới đường đỏ, các đơn vị, phòng, ban, tổ chức có liên quan đã phải nghiên cứu và xem xét đến nhiều yếu tố khác nhau. Cho nên, nếu người dân cố tình xây dựng công trình vượt chỉ giới đường đỏ thì đầu tiên là sẽ ảnh hưởng đến an toàn của công trình và tính mạng bản thân. Tiếp theo là chịu xử phạt từ cơ quan chức năng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể buộc người sở hữu công trình phải tháo dỡ phần vi phạm để bảo đảm lợi ích công cộng và sự nghiêm minh của pháp luật.

Trên đây là những thông tin cơ bản nhất về chỉ giới đường đỏ và những quy định pháp lý có liên quan. Hy vọng bạn đọc đã hiểu rõ về một trong những thuật ngữ quan trọng của ngành xây dựng này. Đừng quên truy cập bất động sản ODT mỗi ngày để có thêm nhiều kiến thức hữu ích khác nhé.