Dù là dự án lớn hay nhỏ, chủ đầu tư hay người mua cũng đều phải quan tâm đến tính pháp lý. Nó có vai trò cốt lõi, ảnh hưởng trực tiếp đến thành công của một dự án. Vậy pháp lý dự án là gì? Hồ sơ pháp lý gồm những giấy tờ gì? Cùng những vấn đề liên quan khác sẽ được chúng tôi giải mã trong bài viết hôm nay.
1. Pháp lý dự án là gì?
Hiểu một cách chính xác và đầy đủ nhất, pháp lý dự án là tất cả những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư bắt buộc phải có theo pháp luật hiện hành. Các thủ tục pháp lý này phải gắn liền xuyên suốt toàn bộ với quá trình dự án, từ khi chuẩn bị, triển khai đến lúc hoàn thành.
Chính vì vậy, chủ đầu tư cần hiểu rõ các quy định về pháp lý dự án để thực hiện theo yêu cầu. Có như thế thì dự án mới không bị gián đoạn, kéo dài thời gian thực hiện và bảo đảm đúng tiến độ. Hay nói dễ hiểu hơn thì pháp lý dự án là tiêu chí để đánh giá xem dự án có chất lượng không. Đặc biệt là với những người đầu tư vào lĩnh vực nhà đất.
Những năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh, có thời gian tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, hành lang pháp lý vẫn chưa thật sự hoàn thiện nên một vài vấn đề đã xảy ra. Điển hình như tình trạng các dự án ma xuất hiện với tần suất dày đặc khiến khách hàng tiền mất tật mang. Hay nhiều trường hợp chủ đầu tư lợi dụng hỗ lổng trong luật để huy động nguồn vốn trái phép.
Do đó, để ngăn chặn những điều này tiếp diễn, Nhà nước đã có nhiều biện pháp để siết chặt quản lý. Hệ thống nghị định, thông tin liên tục được chỉnh sửa, bổ sung và đã hoàn thiện hơn trước rất nhiều. Nhờ thế mà các dự án “sạch” trong thời điểm hiện tại đã có xu hướng tăng mạnh.
2. Tính pháp lý của dự án bất động sản là gì?
Tính pháp lý của dự án bất động sản là xem xét, đánh giá dự án đó đã thực hiện đúng các thủ tục pháp lý theo quy định chưa. Nếu chưa làm hoặc làm chưa đầy đủ thì đó là dự án không đảm bảo hay thiếu tính pháp lý. Trường hợp này nếu như rao bán sản phẩm thì giao dịch sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt là với dự án có lượng người mua lớn.
Còn nếu hoàn tất thì tức dự án có đầy đủ tính pháp lý. Đương nhiên trong trường hợp này người mua có thể tin tưởng rót vốn vào dự án. Bởi lẽ dù tình huống nào có xảy ra đi chăng nữa thì quyền và lợi đích của bạn vẫn luôn được pháp luật bảo hộ.
Khảo sát thực tế thị trường hiện nay cho thấy, những dự án hoàn thiện pháp lý luôn được giới đầu tư lẫn người mua thực săn đón. Dễ thấy nhất là ở những dự án có tính thanh khoản ổn định. Bởi vì thị trường đã từng có giai đoạn các dự án lừa đảo xuất hiện tràn lan nên khách hàng đã sẵn có tâm lý e sợ. Họ thà bỏ nhiều tiền hơn để đảm bảo an toàn cho mình còn hơn là rủi ro mất trắng.
3. Hồ sơ pháp lý dự án gồm giấy tờ gì?
Tùy theo loại hình dự án mà hồ sơ pháp lý liên quan cũng sẽ có sự khác nhau. Nhưng có một vài giấy tờ bắt buộc mà hồ sơ pháp lý dự án nào cũng bắt buộc phải có. Nổi bật nhất là các giấy tờ chính dưới đây để bạn độc tham khảo:
3.1. Quyết định phê duyệt 1/500
Đây là quyết định phê duyệt bản vẽ quy hoạch chi tiết dự án do Sở Xây dựng nơi triển khai dự án cấp. Nội dung quyết định phê duyệt phải thể hiện được:
- Công trình xây dựng là gì?
- Diện tích như thế nào? Nếu là tổ hợp nhiều công trình thì phải thể hiện tất cả
- Mật độ xây dựng bao nhiêu?
- Diện tích sàn xây dựng?
- Số lượng căn hộ?
- …
3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng)
Bất kỳ công trình nào đều phải xây dựng trên mặt đất, vì vậy hồ sơ pháp lý của mọi dự án đều phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mẫu giấy do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp với đất của công ty, tổ chức và do Phòng Tài nguyên và môi trường cấp với đất của hộ gia đình, cá nhân. Nội dung Giấy chứng nhận có đầy đủ thông tin liên quan đến lô đất
3.3. Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp cho chủ đầu tư. Đây là một trong những thành phần quan trọng nhất của hồ sơ pháp lý. Nó cho phép chủ đầu tư được xây dựng dự án. Nội dung xây dựng chi tiết chiếu theo quy hoạch tỉ lệ 1/500
3.4. Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
Mẫu giấy này dùng để cơ quan chức năng xác định chính xác ngành nghề mà chủ đầu tư đăng ký kinh doanh. Sau đó họ sẽ xem rằng nó có phù hợp để phát triển dự án hay không. Hiện giấy phép kinh doanh cho Sở Công Thương cấp
3.5. Bản nghiệm thu phần móng
Bản nghiệm thu phần móng đúng theo quy định phải do Sở Xây dựng cấp. Khi có được văn bản này thì tức là chủ đầu tư đã hoàn thiện xong phần móng và có căn cứ để huy động thêm vốn cho các giai đoạn tiếp theo và được phép mở bán căn hộ trong tương lai.
Bên cạnh đó, trong một vài trường hợp sẽ cần thêm giấy phép phòng cháy chữa cháy, giấy bảo lãnh ngân hàng.
Đó là toàn bộ những vấn đề quan trọng về pháp lý dự án. Mong rằng bài viết này đã giúp ích cho công việc của độc giả. Hẹn gặp lại trong bài viết tới của bất động sản ODT.