Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Bất kì ai hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đều phải biết về hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là con số quan trọng, có vai trò xác định giá đất có tính phí sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu bạn là người trái ngành thì hẳn vẫn còn mơ hồ về khái niệm này. Chính vì vậy, bài viết sau đây chúng tôi sẽ giải đáp Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Công thức tính hệ số điều chỉnh giá đất?

1. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hiểu một cách đầy đủ nhất, hệ số điều chỉnh giá đất (hay hệ số K) là tham số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện kinh tế xã hội tại địa phương đó. Như vậy hệ số điều chỉnh giá đất dùng cho mục đích  xác định và định giá đất theo khung giá do Nhà nước quy định.

Theo quy định hiện nay, hệ số K do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tự quyết định. Hàng năm, hệ số K được điều chỉnh cao hơn hoặc thấp tùy theo tình hình chung của đất ở mỗi khu vực. Trường hợp không xác định được tham số mới, Ủy ban nhân dân địa phương sẽ lấy hệ số điều chỉnh giá đất gần nhất để áp dụng.

2. Công thức tính hệ số điều chỉnh giá đất

Muốn tính hệ số điều chỉnh giá đất tại khu vực của mình, mọi người sử dụng công thức dưới đây:

K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Phần lớn các địa phương hiện nay đều áp dụng giá đất trong bảng giá chung. Nhưng khi áp dụng vào thực tế, hệ số K được tính theo tiền sử dụng đất riêng. Vì vậy mà có nhiều trường hợp giá đất dù không thay đổi trong năm nhưng hệ số điều chỉnh vẫn tiếp tục tăng.

Hệ số điều chỉnh giá đất tăng giúp nhà nước thu thuế từ đất cao hơn. Tuy nhiên, nó lại trở thành gánh nặng cho người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhiều hơn. Nhiều hộ gia đình dù có đất, nguồn gốc sử dụng hợp pháp nhưng chưa nộp đủ tiền nên không có sổ đỏ. Tương tự với doanh nghiệp và chủ đầu tư, hệ số điều chỉnh giá đất tăng làm tiền đền bù, tiền thuế cao. Mà chi phí này lại tính trực tiếp vào giá bất động sản, gây trở ngại cho người mua nhà, căn hộ chung cư.

2.1. Hệ số điều chỉnh giá đất tại TP. Hồ Chí Minh

Hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh công bố chi tiết cho từng đơn vị hành chính cấp quận. Cụ thể, hệ số K đối với đất ở như sau:

Đối với nông nghiệp, hệ số điều chỉnh giá đất quy định như sau:

2.2. Hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội

Tương tự như TP.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất tại Hà Nội áp dụng theo mục đích sử dụng và cho từng khu vực. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính đơn giá thuê đất, tính giá khởi điểm trong đấu giá là K = 1,0.

Trường hợp vượt hạn mức đất ở, hệ số điều chỉnh giá đất là

• K = 1,45 với quận Ba Đình, quận Hoàn Kiếm, quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng
• K = 1,25 với quận Cầu Giấy, quận Tây Hồ, quận Thanh Xuân
• K = 1,17 với các quận còn lại
• K = 1,10 với các xã giáp ranh nội thành, thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã Sơn Tây

Trường hợp đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ, hệ số điều chỉnh giá đất K như sau

Lưu ý, mức giá sau khi điều chỉnh không được vượt quá mức giá trong bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Các trường hợp ngoại lệ khác như những thửa đất có tiềm năng sinh lợi đặc biệt cao, diện tích vượt hạn mức lớn thì UBND thành phố có quyết định riêng biệt.

3. Cách xác định giá trị đất theo hệ số điều chỉnh

Với nội dung trên đây, hẳn bạn đọc đã hiểu hệ số điều chỉnh giá đất là gì rồi phải không. Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu cách các địa phương xây dựng hệ số K và sử dụng nó để tính giá đất như thế nào.

3.1. Bước 1: Lấy mẫu số giá đất thực tế

Đầu tiên, chúng ta phải tiến hành thu thập các mẫu số giá đất thực tế. Đó là thông tin giá đất của ít nhất 3 thửa đất đã trúng đấu thầu quyền sử dụng đất trong 2 năm gần nhất.

• Trường hợp khu vực khảo sát không có mẫu thông tin thì lấy vùng lân cận có điều kiện tương tự.
• Trường hợp vị trí lấy làm mẫu có đầy đủ mọi thông tin và những dữ liệu ấy được xác định là chính xác thì chỉ cần lấy duy nhất mẫu đó.
• Bên cạnh đó, cần thu thập toàn bộ thông tin về điều kiện kinh tế,
• Ngoài ra, cần thu thập toàn bộ thông tin về tình hình xã hội, của địa phương cần khảo sát giá đất.

3.2. Bước 2: Xác định giá đất của từng vị trí cụ thể

Dựa trên những thông tin đã thu thập, chúng ta tổng hợp, tính toán số liệu để đưa ra giá đất thị trường. Tùy vào vị trí thửa đất mà giá đất có thể áp dụng theo khung giá chung của thị trường hoặc lấy mức giá bình quân trong cùng khu vực.

3.3. Bước 3: Xác định hệ số K

Căn cứ theo bảng giá đất có được ở 2 bước trên người ta xác định được hệ số điểu chỉnh giá đất cho khu vực. Trường hợp không có được số liệu thì sẽ căn cứ theo báo cáo điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Hệ số K phải được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt trước khi ban hành chính thức.

3.4. Xác định giá trị đất theo hệ số điều chỉnh

Để biết giá trị mảnh đất sau điều chỉnh, chúng ta áp dụng công thức:

Giá đất sau điều chỉnh = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Hy vọng rằng với những thông tin chia sẻ trong bài viết này, bạn đọc đã có kiến thức nhất định về hệ số điều chỉnh giá đất. Đừng quên truy cập vào bất động sản ODT mỗi ngày để cập nhật các thông tin về thị trường nhà đất, chính sách pháp lý và phong thủy nhé.