Thị trường bất động sản có nhiều biến động, chỉ cần một thay đổi nhỏ cũng có thể làm giá thành của bất động sản thay đổi. Việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS có thể giúp những người mua nhà ở thực và nhà đầu tư chọn đúng thời điểm mua/bán.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS tác động trực tiếp
Yếu tố trực tiếp là những yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản, từ đó quyết định sự tăng giá hay giảm giá của đất, nhà ở, căn hộ,...
Yếu tố tự nhiên
Yếu tố tự nhiên, gồm vị trí, diện tích, kích thước, địa hình toạ lạc, kiến trúc, thiết kế, môi trường,... có thể tác động trực tiếp đến giá cả của bất động sản.
- Vị trí bất động sản: Mỗi bất động sản có 2 loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Cả hai loại vị trí này đều tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản. Vị trí tương đối là sản phẩm bất động sản đó ở trung tâm đô thị hay trung tâm một vùng nào đó. Vị trí tuyệt đối là sản phẩm bất động sản nằm trên các tuyến đường huyết mạch hay ở ngã 3, ngã 4. Bất động sản có vị trí càng đắc địa thì có giá càng cao.
- Diện tích, kích thước bất động sản: Kích thước và diện tích thửa đất cần đáp ứng nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. Cụ thể, tại Hà Nội, để đáp ứng nhu cầu về ở, diện tích tối ưu của mặt tiền thửa đất phải từ 4m-5m, chiều sâu tối ưu là 10m-15m.
- Địa hình xây dựng: Bất động sản ở địa hình cao hay thấp cũng ảnh hưởng đến giá của sản phẩm. Ngoài ra, nhà ở toạ lạc tại vùng thấp, vùng trũng sẽ dễ bị ngập lụt vào mùa mưa.
- Thiết kế bất động sản: Một sản phẩm bất động sản có kiến trúc và thiết kế hợp với thị hiếu và hợp thời sẽ có thể bán được giá.
- Tình trạng môi trường sống: Môi trường sống xung quanh cũng tác động và làm thị trường bất động sản tại nơi đó thay đổi. Những khu vực thường xảy ra thiên tai (bão, động đất, lụt, khí hậu khắc nghiệt,...) sẽ làm giá trị bất động sản giảm. Ngược lại, những khu vực có an ninh tốt, không khí trong lành sẽ khiến giá bất động sản đắt đỏ hơn.
Ngoài ra, các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất để xây nhà hay để trồng cây) cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Yếu tố kinh tế
Ngoài những yếu tố tự nhiên, những yếu tố kinh tế cũng tác động đến giá cả của một bất động sản. Đó cũng chính là những yếu tố mà nhà đầu tư chú trọng.
- Khả năng sinh lời của bất động sản: Bất động sản càng có tính thanh khoản tốt, khả năng sinh lời cao thì giá trị càng tăng.
- Hệ thống tiện ích nội/ngoại khu trong khu vực: Hệ thống điện, nước, nhiệt độ, vui chơi, giải trí, giáo dục, mua sắm, y tế,... không chỉ đáp ứng nhu cầu của mọi người mà còn làm bất động sản tăng/giảm theo thị trường.
Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Trước khi mua một sản phẩm bất động sản nào, bạn cần phải quan tâm đến giấy tờ pháp lý chứng minh tài sản bất động sản đó là hợp pháp có giá trị. Các bất động sản có pháp lý minh bạch có giá cao hơn những bất động sản không có đầy đủ giấy tờ. Nhưng mọi người vẫn lựa chọn những bất động sản có đầy đủ pháp lý vì an toàn giao dịch và phòng tránh rủi ro.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các công trình gắn liền với bất động sản: Tình trạng thuê, thế chấp bất động sản, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS tác động gián tiếp
Đó là những yếu tố ngoại lai mang tầm vĩ mô có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản.
Yếu tố chính trị pháp lý
Các chính sách pháp lý của Nhà nước và chính quyền khu vực nơi có bất động sản sẽ tác động đến thị trường bất động sản nơi đó. Cụ thể, các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, khiến giá bất động sản tăng lên.
Ngoài ra, các chính sách khác có thể tác động đến thị trường bất động sản như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất,...
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu được mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
Yếu tố kinh tế
- Tình hình cung - cầu
- Tằng trưởng GDP
- Thu nhập bình quân của dân cư
- Tỷ lệ thuế/thuế suất
- Tình hình lao động
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
- Điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Mức độ lạm phát chung
Các yếu tố xã hội
Ở những nơi có mật độ dân cư cao, cung - cầu bất động sản nhiều, giá trị bất động sản tại đó cũng tăng lên. Ngoài ra, các yếu tố khác như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, tập quán người dân trong vùng, vấn đề an ninh, tình trạng sức khoẻ, việc làm, xã hội của người dân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ,...
Những yếu tố khác
- Căn hộ trung cấp gồm 1 - 2 phòng ngủ sẽ lên ngôi
- GDP tăng trưởng, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ kích cầu bất động sản
- Kỹ thuật số phát triển nhu cầu bất động sản qua mạng
- Sự cải tạo, điều chỉnh lại hệ thống chung cư, căn hộ cũ
- Tình hình ban hành quy phạm theo pháp luật
- Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp
- Ban hành nhiều quy phạm pháp luật
- Hoạt động M&A phát triển mạnh
Trên đây là các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS bất động sản ODT chia sẻ trong bài viết. Người mua cần căn cứ vào những yếu tố này để chọn thời điểm mua và giá mua hợp lý để sinh lời hiệu quả.