Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua chứng kiến bước phát triển mạnh mẽ, cùng tốc độ tăng trưởng đáng kinh ngạc của phân khúc đất nền dự án. Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, ông Nguyễn Đức Lập đã đưa ra quan điểm của mình về cái tích cực và tiêu cực của chính sách phân lô bán nền.
Mặt tích cực
Đối với địa phương: Việc chấp thuận chủ trương dự án phân lô bán nền giúp đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại địa phương. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư hay người mua đều muốn lô đất phải là đất ở vì nó thời hạn sử dụng lâu dài. Vì vậy, thông qua việc nộp tiền sử dụng đất để chuyển đổi sẽ nhanh chóng làm tăng ngân sách cho địa phương.
Đối với chủ đầu tư thì thời gian là vàng, là bạc. Việc phân lô bán đất nền trước khi dự án được thực hiện giúp họ huy động được nguồn tiền cho những giai đoạn về sau. Qua đó, rút ngắn thời gian thu hồi vốn so với việc xây dựng, hoàn thiện xong mới mở bán.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp: Đất nền là sản phẩm ưa thích do tốc độ tăng giá nhanh và tính “dễ tạo sóng”. Tại Đà Nẵng, giá đất nền trung bình trong vòng 10 năm qua đã tăng từ 5 – 7 lần, thậm chí tăng đến 10 lần nếu lô đất ở vị trí đẹp.
Đối với người mua ở thực: Cho dù căn hộ chung cư có là mô hình nhà ở trong tương lai, nhưng tâm lý sở hữu nhà ở gắn liền với đất của người mua vẫn còn khá lớn. Minh chứng đơn giản cho điều này, nếu trên thị trường xuất hiện đất nền và căn hộ có mức giá bằng hoặc xấp xỉ nhau thì đa số người mua sẽ chọn mua đất.
Tiêu cực
Giảm ngân sách Nhà nước trong dài hạn: Như đã nói ở trên, các dự án đều có xu hướng chuyển đổi tất cả mục đích sử dụng về đất ở lâu dài. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, số tiền này chỉ được thu 1 lần duy nhất. Trong khi đó, nếu chuyển sang đất sản xuất kinh doanh hay thương mại, dịch vụ (thời hạn 50 năm hoặc 70 năm tùy khu vực) thì số tiền so với đất ở sẽ từ 60% - 80% và có thể thu hàng năm.
Cạn kiệt quỹ đất và vốn cho phát triển trong tương lai: Đơn cử tại Đà Nẵng, khảo sát thực tế cho thấy, 80% quỹ đất thuận lợi đã được khai thác, chia lô, quy hoạch làm khu đô thị. Số còn lại cho việc phát triển cho tương lai đang dần khan hiếm, ở những vị trí xa trung tâm, bất lợi.
Không phát huy hết tiềm năng của đất: Đối với dự án đất nền để ở, chủ sở hữu thường xây dựng nhà ở thấp tầng nên hệ số sử dụng đất còn thấp; thiếu diện tích xây dựng công trình công cộng, công viên, khu vui chơi. Mặt khác, nhiều lô đất đã bán xong nhưng không đưa vào sử dụng, không xây dựng nhà ở… gây lãng phí tài nguyên, hạ tầng xuống cấp, tốn kém cho việc bảo trì, duy tu.
Nói tóm lại, về ngắn hạn, phát triển dự án phân lô bán nền chỉ mang hiệu quả nhất thời. Nếu để lâu dài sẽ nảy sinh nhiều vấn đề tiêu cực, gây hệ lụy cho xã hội. Câu hỏi được đặt ra đối với các cơ quan quản lý và chủ đầu tư là làm sao tăng mặt tích cực và giảm bớt đi mặt tiêu cực của chính sách phân lô bán nền.
(Tổng hợp bởi odt.vn)