Định giá bất động sản là một bước quan trọng trong việc mua bán, thế chấp hay góp vốn một bất động sản nào đó. Tuy nhiên, đây là một công việc khó khăn và phức tạp, dễ dẫn đến rủi ro.
Nhiều phương pháp định giá bất động sản
Việc xác định giá trị của một bất động sản nào đó trên thị trường có nhiều phương pháp và đòi hỏi những kỹ thuật khác nhau. Việc áp dụng phương pháp nào phụ thuộc vào đặc tính và cách tiếp cận của mỗi bất động sản (tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập).
Các phương pháp định giá bất động sản gồm có:
- Phương pháp so sánh: Xác định giá trị các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.
- Phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo: Áp dụng trong trường hợp không có đủ thông tin trên thị trường.
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi không ổn định qua các giai đoạn khác nhau.
- Phương pháp chiết trừ: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Ngoài ra việc định giá bất động sản còn dựa vào loại hình bất động sản. Cụ thể, dùng phương pháp so sánh hoặc thăng dư đối với bất động sản là đất trống có tiềm năng phát triển. Đối với trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở thương mại, phương pháp thường dùng là phương pháp vốn hóa trực tiếp; dòng tiền chiết khấu; so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo. Bất động sản công nghiệp, thường dùng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo; vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu để định giá bất động sản.
Yếu tố nào quan trọng nhất
Có nhiều yếu tố quyết định giá trị của một dự án bất động sản. Theo ông Phước Võ, Giám đốc bộ phận định giá & nghiên cứu tại Cushman & Wakefield Việt Nam, yếu tố đầu tiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản là vị trí, gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, khả năng tiếp cận, hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích và dịch vụ công cộng.
Định giá bất động sản là công việc khó khăn và phức tạp.
Sau vị trí là đến yếu tố nội tại của dự án, gồm tính pháp lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, chất lượng xây dựng, quản lý vận hành, thương hiệu chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng.
Cuối cùng là đến các yếu tố mang tính thị trường như nguồn cung và nguồn cầu, tính thanh khoản, khả năng sinh lời,…
Định giá có nhiều rủi ro
Việc định giá bất động sản là cần thiết nhưng nó tồn tại nhiều rủi ro và rào cản. Cụ thể, là thông tin khó tiếp cận hoặc không minh bạch, chính xác ở một số thị trường.
Ngoài ra, việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, khiến thông tin thiếu nhất quán.
Cuối cùng là thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu.
Việc định giá bất động sản là một công việc phức tạp, có nhiều rủi ro, do đó người mua có thể gặp nhiều vướng mắc ở quy hoạch, tính pháp lý hay đền bù giải tỏa của dự án.
Đây đều là những vấn đề đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản cần phải thận trọng.
(Nguồn tổng hợp)