Mặt bằng giá nhà thổ cư tại Hà Nội liên tục leo thang trong hai năm qua đã đẩy thị trường vào trạng thái trầm lắng kéo dài. Nhiều ngôi nhà rao bán cả năm không có người hỏi mua, trong khi môi giới chật vật duy trì nghề.
Khảo sát của ODT trên các trang mua bán bất động sản cho thấy, giá rao bán nhà thổ cư ở Hà Nội tăng 20–40% chỉ sau một năm. Cụ thể, tại phường Long Biên, mặt bằng giá dao động 140–250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30–40% so với cùng kỳ năm ngoái. Một căn nhà rộng 40m² nằm trong ngõ rộng khoảng 2m đang được chào bán tới 6,2 tỷ đồng.
Tình trạng tương tự diễn ra ở nhiều khu vực khác. Nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại phường Nam Từ Liêm, Hà Đông được chào bán 200–250 triệu đồng/m², tương đương 9–15 tỷ đồng cho diện tích 40–60m².
Hệ quả tất yếu là giao dịch sụt giảm mạnh trên toàn thị trường. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư năm 2025 ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước. Riêng quý I/2025, thị trường đất thổ cư ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 59% theo quý và 54% theo năm. Sang quý III/2025, tình hình không mấy cải thiện. Tổng giao dịch đạt xấp xỉ 6.100 căn, giảm 35% so với quý trước và 39% so với cùng kỳ năm trước.
Điều đáng chú ý là sự sụt giảm diễn ra trên diện rộng, không loại trừ bất kỳ khu vực nào. Ngay cả những khu vực từng sôi động như Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm, Long Biên cũng không nằm ngoài xu hướng. Quận Đống Đa ghi nhận lượng giao dịch tháng 3 giảm tới 70% so với tháng trước.
Tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Khu vực phía Đông cũng không khá hơn khi Long Biên giảm 54%, Gia Lâm giảm 65%.
Dù giao dịch lao dốc, mặt bằng giá nhà thổ cư vẫn neo cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá phổ biến ở mức 6–8 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng của người mua ở thực và kém hấp dẫn với giới đầu tư tìm kiếm lợi suất ngắn hạn.
Phần lớn chủ nhà vẫn mang tâm lý "giữ hàng, chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường đang rơi vào thế giằng co, khi người bán không muốn giảm, người mua không mặn mà xuống tiền.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định: mức giá tăng mạnh trong suốt hai năm của nhà thổ cư đã vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng ảnh hưởng lớn đến giao dịch.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết tất cả phân khúc bất động sản Hà Nội đều tăng giá mạnh thời gian qua, trong đó có nhà đất thổ cư. Ông cũng nhắc lại lịch sử: phân khúc này từng tăng mạnh vào cuối năm 2021, sau đó có giảm vào giữa năm 2022 nhưng mức giảm không đáng kể so với đà tăng trước đó.
Một nguyên nhân khác được các chuyên gia chỉ ra là xu hướng dịch chuyển dòng vốn. Thay vì tiếp tục rót vốn vào thị trường nội đô với mức giá cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh để đón đầu thông tin về quy hoạch và sáp nhập hành chính.
Đáng chú ý, mặc dù giá chung cư tăng khoảng 20%/năm nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn gấp khoảng 2,1 lần giá căn hộ, khiến xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét.
Không chỉ người mua và người bán, thị trường ảm đạm còn khiến giới môi giới lâm vào cảnh khốn khó. Anh Nguyễn Văn Ngọc, một nhân viên môi giới với 5 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, chia sẻ rằng đây là giai đoạn khó khăn nhất trong sự nghiệp.
"Lượng khách có dòng tài chính trên dưới 7 tỷ đồng không nhiều, hơn nữa nếu có tầm tiền này, họ cũng sẽ lựa chọn phân khúc chung cư thay vì mua nhà xa trung tâm, lại nằm trong các con ngõ hẹp, bí bách", anh Ngọc nói.
Anh cho biết khoảng nửa năm qua không bán được một sản phẩm nào, phải dùng tiền tích lũy để trang trải chi phí đăng tin, điện thoại, tiếp khách. "Nếu trong một vài tháng tới vẫn không bán được hàng thì chắc đành phải bỏ nghề để tìm công việc mới", anh Ngọc buồn rầu nói.
Tương tự, anh Lê Văn Long, một môi giới thổ cư khác tại Hà Nội cho biết đăng bài rao bán đất mỗi ngày nhưng gần như không ai có nhu cầu mua để ở thực. Nhiều tháng không có thu nhập, anh Long phải chạy thêm xe ôm công nghệ để mưu sinh, và đang tính đến việc về quê hoặc chuyển sang nghề khác nếu tình hình tiếp tục kéo dài.
Nhìn về phía trước, One Mount Group dự báo giao dịch thổ cư năm 2026 sẽ phục hồi, tăng nhẹ khoảng 9% so với năm 2025, nhờ lãi suất duy trì ở mức thấp thúc đẩy nhu cầu vay vốn. Tuy nhiên, đơn vị này cũng cảnh báo giá bán thổ cư vẫn sẽ tiếp tục tăng, đặt ra rào cản lớn với người mua có thu nhập trung bình.
Giám đốc kinh doanh vùng OneHousing Đỗ Ngọc Thắng nhận định thị trường bất động sản Hà Nội sẽ khó giảm sâu trong thời gian tới, nhưng biên độ tăng sẽ chậm lại, và dòng tiền đang dịch chuyển về các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển, kết nối giao thông thuận lợi như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai.
Trước mắt, thị trường nhà thổ cư Hà Nội vẫn đang bước vào giai đoạn "đóng băng" không chính thức, không đủ điều kiện để sụp đổ, nhưng cũng chưa có lực đẩy để hồi phục. Bài toán về sự cân bằng giữa giá rao bán và sức mua thực tế của người dân vẫn chưa có lời giải.