Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần phục hồi, một xu hướng đáng chú ý đã xuất hiện. Đó là nhà đầu tư Hà Nội đang đẩy mạnh “xuôi Nam”, tìm kiếm cơ hội tại các khu vực vùng ven TP.HCM. Mức độ quan tâm của nhà đầu tư phía Bắc đối với thị trường phía Nam đang tăng trở lại, đặc biệt là các địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh và dư địa tăng giá lớn.
Thị trường vùng ven TP.HCM tạo sức hút với các nhà đầu tư Hà Nội
Theo báo cáo quý III/2025, lượng tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM từ người dùng tại Hà Nội tăng tới 49% so với quý trước. Đây là mức tăng đột biến sau thời gian dài nhà đầu tư thận trọng quan sát thị trường.
Trong cơ cấu tìm kiếm, khu Đông TP.HCM (bao gồm quận 2, quận 9 cũ và Thủ Đức) tiếp tục dẫn đầu với tỉ lệ quan tâm tăng thêm 27%, theo sau là khu vực trung tâm 26%, khu vực phía Tây 18%, phía Bắc 16% và phía Nam 13%. Riêng Đồng Nai, mức độ quan tâm tăng 21%. Xu hướng này cho thấy người mua Hà Nội đã quay lại thị trường với tâm thế chủ động, tìm kiếm những khu vực có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư Hà Nội đối với khu Đông TP.HCM đang góp phần đẩy mặt bằng giá tại khu vực này tăng trưởng mạnh, đặc biệt ở phân khúc chung cư và nhà thấp tầng trong các khu đô thị quy mô lớn. Ghi nhận trong quý III/2025, giá bán chung cư tại khu Đông đã tăng trung bình từ 32 đến 47% so với quý I/2023, đưa mức giá phổ biến tại Quận 2 lên khoảng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, Quận 9 ở mức 54 triệu đồng và TP.Thủ Đức xấp xỉ 49 triệu đồng mỗi mét vuông.
Không chỉ căn hộ, phân khúc thấp tầng tại khu Đông cũng tiếp tục duy trì đà tăng, đạt mức trung bình 162 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, nhiều khu vực khác của TP.HCM lại diễn biến trái chiều: giá thấp tầng tại khu trung tâm giảm 2%, khu Tây giảm 7%, còn khu Bắc chỉ tăng nhẹ 5%.
Sức nóng từ khu Đông còn thể hiện rõ qua việc hàng loạt dự án lớn đang thiết lập mặt bằng giá mới, thu hút lượng lớn khách hàng cao cấp và nhà đầu tư dài hạn. Những cái tên như The Global City với mức giá khoảng 360 triệu đồng mỗi mét vuông, Vinhomes Grand Park khoảng 165 triệu đồng và Lakeview City vào khoảng 180 triệu đồng đang góp phần định hình lại mặt bằng giá khu vực.
Vì sao nhà đầu tư Hà Nội đổ vốn vào vùng ven?
Sức hút của bất động sản vùng ven TP.HCM, đặc biệt là khu Đông và các địa bàn giáp ranh như Biên Hòa hay Long Thành, đang gia tăng mạnh mẽ khi hạ tầng liên vùng hoàn thiện nhanh và dư địa tăng giá còn rất lớn. Các chuyên gia cho rằng đây là “vùng trũng” của chu kỳ bất động sản mới, nơi hội tụ cả biên độ tăng trưởng lẫn khả năng khai thác thực tế.
Thị trường phía Đông đang bước vào giai đoạn chuyển động rõ rệt khi nhiều đô thị mới được quy hoạch với tầm nhìn dài hạn. Động lực tăng trưởng còn được củng cố bởi chiến lược hình thành TP.HCM mở rộng và Đồng Nai mở rộng, không chỉ đơn thuần là thay đổi địa giới mà còn tạo ra một vùng kinh tế thống nhất, nơi TP.HCM dẫn đầu cả nước về GRDP và Đồng Nai thuộc nhóm bốn địa phương có quy mô kinh tế lớn nhất. Tại các khu vực giáp ranh, mật độ dân cư còn thấp và quỹ đất dồi dào giúp biên độ phát triển đô thị rộng mở, trong khi vốn đầu tư công được đẩy nhanh, góp phần tạo lực đẩy cho hạ tầng và tăng trưởng kinh tế.
Vị trí chiến lược của Đồng Nai càng được củng cố khi loạt công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây hay tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành liên tục được thúc đẩy. Hệ thống kết nối cảng biển – sân bay – khu công nghiệp đang hình thành ngày một rõ nét, tạo lực hút mạnh đối với giới đầu tư tìm kiếm tiềm năng tăng giá và khai thác cho thuê. Thực tế, giá bất động sản tại Biên Hòa và Long Thành trong quý III/2025 vẫn ở mức khá “dễ chịu”, phổ biến từ 16 đến 23 triệu đồng mỗi mét vuông, chỉ tăng nhẹ so với đầu năm và còn cách rất xa mức giá hơn 130 triệu đồng mỗi mét vuông tại trung tâm TP.HCM. Sự chênh lệch lớn này cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn còn đáng kể.
Phân khúc thấp tầng tại các khu đô thị giáp ranh phía Đông cũng sôi động không kém khi mức độ quan tâm tăng tới 58% trong quý III/2025. Trong lúc mặt bằng giá thấp tầng ở trung tâm thành phố có xu hướng giảm nhẹ và duy trì quanh mốc 248 triệu đồng mỗi mét vuông, khu vực Đồng Nai vẫn giữ mức khoảng 55 triệu đồng và tăng trưởng ổn định so với năm 2023. Một số dự án quy mô lớn như Izumi City ở Long Hưng hiện vẫn sở hữu mức giá dễ tiếp cận, chỉ khoảng 45 triệu đồng mỗi mét vuông, tạo cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn.
Bên cạnh giá bán, lợi suất cho thuê đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng. Nếu Quận 2 chỉ đạt khoảng 2,1% và TP.Thủ Đức quanh mức 3,3%, thì Biên Hòa đã vươn lên dẫn đầu với lợi suất 4,4%, tiếp đến là Nhơn Trạch đạt 3,2%. Điều này phản ánh tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Đồng Nai, không chỉ ở việc nắm giữ dài hạn mà còn ở khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Các chuyên gia khuyên nhà đầu tư trong ngắn hạn nên ưu tiên các khu vực đã hình thành đô thị rõ nét, có thể khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tốc độ hoàn thiện hạ tầng và nhịp độ đô thị hóa sẽ là thước đo quan trọng định vị giá trị khu Đông trong chu kỳ phát triển tiếp theo, đặc biệt khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành và sự kết nối vùng ngày càng chặt chẽ.