Giá nhà ở chỉ có tăng, chứ không có giảm, nguyên nhân là do người trẻ có nhu cầu mua ở thực và tiền sử dụng đất cao. Trong đó, phân khúc "hot" nhất thị trường trong thời gian qua là căn hộ đang có dấu hiệu chững lại, nhưng kỳ vọng giảm giá còn rất xa.
Giá nhà chưa thể giảm do yếu tố từ cung - cầu
Tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2024 do Báo Đầu tư tổ chức, Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam dự báo "Tại Hà Nội, giá nhà sẽ tăng chậm lại, dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5 - 6%. Tại TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026".
Một nguyên nhân khiến giá nhà chưa thể giảm đến từ yếu tố cung - cầu. Cụ thể, nguồn cung căn hộ ra thị trường năm 2024 đạt khoảng 11.000 căn, riêng TP.HCM có khoảng 8.000 căn. Nguồn cung này được xem là hạn chế, so với nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trung bình ở mức vài chục nghìn căn/năm.
Nguồn cung khan hiếm trong 5 năm qua nhưng nhu cầu ở thực lại ở mức cao khiến giá nhà tăng mạnh. Do đó, dù tình hình có được cải thiện dần trong thời gian tới, thì giá nhà ở vẫn chỉ một chiều tăng.
Giá sơ cấp tăng mạnh trong thời gian qua, khiến nhiều người tìm đến thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, sau 2 năm dòng tiền chuyển hướng, giá thứ cấp cũng tăng mạnh. Thậm chí, theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tốc độ tăng giá chung cư trên thị trường thứ cấp nhanh hơn sơ cấp.
Theo Bất động sản ODT khảo sát, chuyện tăng giá nhà ở không chỉ diễn ra ở phân khúc căn hộ chung cư mà cơn sốt giá nhà còn "lây" sang phân khúc nhà liền thổ trong dân. Cụ thể, giá nhà 3-5 tầng, nhà cũ, nhà trong ngõ diện tích chỉ khoảng 28m2 - 35m2 tại Hà Nội đã tăng lên mức 5 - 6 tỷ đồng/căn, tăng đến hơn 1 tỷ đồng/căn so với năm 2023.
Giá nhà tăng đến từ các yếu tố hỗ trợ tăng giá
Theo ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand), kỳ vọng giảm giá nhà còn rất xa vời do thị trường đang được củng cố bởi nhiều yếu tố hỗ trợ tăng giá.
Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ chung cư, thị trường tăng giá do đang hình thành một lớp nhà đầu tư mới là những người trẻ, có khát vọng sở hữu nhà ở và sẵn sàng tham gia thị trường.
Ngoài ra, giá căn hộ tăng còn do nhu cầu mua ở thực của nhóm những người trẻ tuổi. Nhóm khách hàng này sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi các nhà băng giảm lãi suất và mở room cho vay.
Giá nhà ở tăng cao do nhiều yếu tố đến từ thị trường
Bên cạnh đó, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân sẽ ngày càng khó khăn do tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà ở. Điều này khiến giá các dự án chung cư sơ cấp sẽ ngày càng cao trong tương lai. Đây là yếu tố thúc ép các nhà đầu tư bỏ tiền mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê.
Tiền sử dụng đất cao
Tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Do đó, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, tính tiền đất quá cao trong khi các khoảng chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị dội lên, đẩy giá nhà tăng cao.
Trước nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn trừ và phải đóng tiền bổ sung, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Kim Oanh Group cho biết, có thể ghi nhận thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, một là tính theo chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra, hai là tính sao cho phù hợp cho doanh nghiệp. Chỉ khi đó, doanh nghiệp mới dám thực hiện dự án.
Trên thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình mất 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể có những dự án lớn mất đến hàng chục năm, nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều tất yếu.